Аналитики Домклик выяснили, в каких регионах строятся самые вместительные жилые комплексы
На российском рынке недвижимости нередко обращают на себя внимание два принципиально разных подхода в строительстве новых жилых объектов: точечная уплотняющая застройка из 1-2 корпусов в развитых городских локациях и строительные проекты, которые возводятся как целые районы. Как показало исследование аналитического центра Домклик, основная масса возводимых сейчас жилых комплексов по своему масштабу отличается от стереотипного образа «мегапроекта».
Распределение квартир и корпусов в ЖК регионов России
На данный момент типичный для всей России жилой комплекс состоит из 3 корпусов и рассчитан на 496 квартир. Однако регионы с самым большим объемом строительства достаточно сильно отличаются от среднероссийских показателей.
Рекордсменом по медианному количеству корпусов в новых ЖК стал Краснодарский край, занимающий 3-е место по числу квартир. За последние годы Кубань и столица края стали одними из символов возведения крупных комплексов, которые формируют целые районы. Следом по медианному количеству корпусов в ЖК следуют Московская область – 6 шт., Ленинградская область – 5 шт., Красноярский край и Тюменская область, где новые ЖК в среднем имеют по 4 корпуса.
На появление этой тенденции в Краснодарском крае и других регионах, где распространены «мегапроекты», повлияло несколько факторов. В этих регионах и их областных центрах фиксируется миграционный или естественный прирост населения. Строятся такие объекты чаще всего на окраинах, где выше доступность земельных участков. К тому же, девелоперам выгоднее и проще возводить рядом несколько корпусов по типовым проектам – меньше затрат на проектирование и логистику.
Хотя жилые комплексы Москвы и Санкт-Петербурга в среднем насчитывают по 3 корпуса, они, как правило, отличаются большим количеством квартир – 1554 и 1064 соответственно. Столица по этому показателю занимает первое место среди всех рассмотренных регионов. Это объясняется большей площадью каждого отдельного корпуса, высокой этажностью и большим числом малометражных лотов – студий и однокомнатных квартир, поскольку застройщикам и девелоперам выгодно в ограниченных условиях крупных городов вместить как можно больше квартир в один объект.
В среднем меньше всего корпусов в ЖК Нижегородской области, Пермского и Приморского краев, Ростовской области – всего два. А самые небольшие комплексы по количеству квартир находятся в Калининградской (373), Нижегородской (362), Волгоградской (332), Омской (212) областях и в Ставропольском крае (300).
Вместимость и этажность новостроек
Данные позволяют проследить зависимость числа квартир от этажности здания жилого комплекса. Однако в ряде регионов, где ведется активная стройка крупных ЖК, можно заметить ослабевание этой зависимости. Так, в Ленинградской области и Санкт-Петербурге, где медианная этажность корпусов составляет 12 этажей, число квартир выше, чем в более высотных ЖК Свердловской области и Приморского края с медианной этажностью 21 и 20 этажей соответственно. Аналогичная ситуация в Московской области и Краснодарском крае.
Главная причина – распространённость малогабаритных квартир в новых ЖК. Застройщикам выгодно строить студии и однокомнатные квартиры в мегаполисах, где на них высокий спрос. Кроме того, в этих регионах распространены длинные, многосекционные корпуса или т.н. «горизонтальные небоскребы», что при средней этажности дает большое количество квартир.
В Москве ситуация отличается, в том числе из-за высокой этажности новостроек и запрета на строительство домов с квартирами площадью менее 28 кв. м.
Методология
Для расчета медианных значений количества квартир, корпусов и этажности ЖК в регионах были использованы данные о жилых комплексах, квартиры в которых продаются на витрине Домклик. Данные актуальны на середину сентября 2025 года.
Медианное значение количества этажей и квартир в корпусах были рассчитаны на основе данных о максимальном количестве жилых этажей в каждом корпусе ЖК и количестве квартир в каждом отдельном корпусе.
Медианное значение количества квартир и корпусов в ЖК было найдено для каждого из четырёх классов недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и элитная недвижимость.
Апарт-отели станут лидерами рынка недвижимости. Юбилейный XXV Международный жилищный конгресс, проходивший с 21 по 25 октября в Москве, принес неожиданные результаты, став одним из самых масштабных и значимых событий 2024 года для профессионалов отрасли.
На фоне отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки инвесторы ищут альтернативные способы вложений в недвижимость. Это подтвердила и закрытая встреча с заместителем министра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным, в которой приняла участие Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG. Разговор носил предельно откровенный характер и многое осталось за закрытыми дверями. Однако девелоперы услышали позицию власти по особенно острым вопросам, таким как открытие эскроу-счетов и возвращение льготной ипотеки - пока ожидать этого не стоит. Строже подходить к выбору проекта, мониторить его маржинальность, следить за тенденциями на рынке и портретом покупателей - такие рекомендации дали девелоперам представители власти.
Заметный рост покупательского интереса отметили и непосредственно игроки рынка апарт-отелей. Апарт-отели с продуманной концепцией будут в ближайшей перспективе формировать спрос на рынке недвижимости - ключевой вывод Жилищного конгресса. На организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов встрече «Инвестиции в апарт-отели: как не ошибиться в парковке денег?», где Марина Павлюкевич, председатель комитета по гостиничной недвижимости РГУД, и Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, выступили в качестве модераторов, подчеркивалось: портрет инвестора и резидента претерпевает значительные изменения. Так, более половины резидентов, не состоящих в браке, проживают одни и рассматривают переезд в апартаменты как улучшение качества и комфорта проживания. Среди инвесторов выросла доля людей так называемого “серебряного возраста”, приобретающих апартаменты как с целью инвестиций, так и как для собственного проживания, так и для своих детей.
“В I полугодии 2024 года в Санкт-Петербурге открылись 5 новых апарт-отелей. На конец августа общее количество юнитов превысило 7 000, а рост доходности в летний период составил 15%. Санкт-Петербург - колыбель и столица сервисных апартаментов. Наш город является точкой притяжения для всех категорий резидентов - студентов, бизнес путешественников, туристов. Потенциал рынка огромен. Мы по сути уже не соперники или конкуренты, а большая дружная апартаментская семья. В большой семье у всех чуть разное видение продукта, подходы к продажам и управлению. Но рынок зреет и наши различия лишь оттенки. Главное, что нас всех объединяет: любовь к своему делу, желание сделать рынок лучше вопреки вечно бушующему океану событий вокруг”, - так прокомментировала свое участие в сессии Марина Павлюкевич.
Важным стало также и то, что правительство намерено привести к единому знаменателю понятие «апартаменты»: сегодня в каждом регионе под апартаментами понимают разные сегменты недвижимости, что усложняет жизнь не только застройщикам, но и законодателям, и покупателям. Таким образом, “апарт-отелями” будут считаться комплексы с изначально заложенной сервисной функцией, включающей отельное управление, ресепшен, услуги уборки номеров и многое другое. По мнению профессионального сообщества это приведет к стагнации рынка апарт-отелей Москвы, так как новые разрешения на строительство выдаваться не будут. В то время как в Санкт-Петербурге апарт-отели изначально строились с сервисной функцией и полностью соответствуют ожиданиям правительства, способствуя развитию внутреннего туризма.
“Пообщавшись с коллегами лично и послушав доклады экспертов, я сделала вывод, будущее - за апарт-отелями с оригинальной концепцией, качественным наполнением и расширенными возможностями для инвестора. Это касается как вопроса приобретения - сегодня на первый план выходят программы рассрочки, так и управления - вариативность программ, включающих как вариант самостоятельной сдачи апарта в аренду или проживания, так и сотрудничества с отельным оператором комплекса. Эти аспекты мы учитываем при реализации в Невском районе Санкт-Петербурга проекта “ПРО.Молодость”, включающего в себя эксклюзивный дизайн юнитов и нестандартное наполнение - палеомузей и киберклуб. Уже сегодня можно открыто отметить рост спроса на апарт-отели: по итогам продаж в III квартале количество обращений в PLG выросло в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а по итогам сентября количество сделок с использованием рассрочки по сравнению с августом - в 4 раза. Даже на фоне повышения ключевой ставки всегда можно найти решение и предложить инвестору выгодные условия”, - резюмирует Марина Павлюкевич.
В октябре общерыночные продажи ипотеки составили около 280 млрд рублей, снизившись на четверть к сентябрю текущего года и в пределах 60% к октябрю прошлого года.
В целом по итогам 10 месяцев россияне получили на покупку жилья около 4,2 трлн рублей – примерно на треть меньше, чем за тот же период 2023 года. На фоне экстра-высоких рыночных ставок основное число сделок клиенты проводят в рамках господдержки. При этом из-за отмены массовой льготной ипотеки и постоянно меняющихся условий оставшихся программ их доля по сравнению с началом года снижается.
Средний «чек» ипотеки в целом на рынке также продолжает сокращаться: по итогам октября - 4,4 млн рублей, почти на 440 тысяч меньше, чем в начале года. Самый большой размер кредита ожидаемо фиксируется в рамках льготной ипотеки. Например, в структуре выдач ВТБ по итогам октября он достиг 6,3 млн рублей против 3,7 млн рублей по стандартным продуктам.
Срок, на который россияне оформляют ипотеку, в этом году показывает разнонаправленную динамику. С учетом цен на новостройки дольше всего заемщики планируют платить по льготным программам. Клиенты ВТБ в октябре по госпрограммам заключали договоры в среднем на 27,4 года, а по базовым продуктам – на 23,4 года.
«Взять ипотеку для многих – сейчас неподъемная задача: условия льготных программ регулярно меняются, а стоимость рыночных обновляет исторические максимумы. Но потребность россиян решать квартирный вопрос никуда не исчезла. Поэтому структура рынка недвижимости меняется. Если раньше подавляющее число сделок проходило с помощью ипотеки, то теперь застройщики активно предлагают рассрочку, а на «вторичке» купля-продажа проходит в основном за наличные или в результате обмена одной квартиры на другую с небольшой кредитной доплатой», - добавил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Ранее ВТБ выяснил, какое жилье россияне считают наиболее комфортным. В ходе проведенного опроса каждый третий назвал «молодую» вторичку (возрастом 3-10 лет). Еще примерно 30% удобным считают загородный дом. Вторичное жилье со сроком сдачи более 10 лет симпатизирует только 15%.
По данным ВТБ, сегодня типичные ипотечные заемщики – это клиенты в возрасте 39 лет, более половины из них состоят в браке, а около 40% имеют детей. Средняя площадь приобретаемой квартиры составляет 46,1 кв. метров.