Студии как продукт компромисса
Мелкая нарезка в квартирографии становится устойчивым трендом: девелоперы строят то, что востребовано рынком. Жилье в виде студий и малогабаритных квартир действительно наиболее доступно на рынке, однако комфорта становится все меньше.
Весной 2025 года Минстрой рекомендовал регионам по примеру Москвы, Подмосковья и некоторых других субъектов РФ не выпускать на рынок проекты, в которых есть студии площадью меньше 28 кв. м и однокомнатные квартиры меньше 36 кв. м. Пока проку от рекомендаций мало.
По данным ДОМ.РФ, в июле 2025 года в Москве в строящихся домах студий и однокомнатных квартир — 41% в общем объеме предложения, на них приходятся 27% общего объема площади. В Московской области — 50% и 37% соответственно. Самая мелкая нарезка квартирографии — в Петербурге и Ленинградской области: в городе студии и однокомнатные лоты занимают долю в 70% в предложении и 54% общей площади, в Ленобласти — 69% и 55% соответственно. По России показатель доли мелких квартир — 54%, доля их площади — 39%.
По данным компании STONE, в первой половине 2024 года открылись продажи либо бронирование в 25 проектах в «старой» Москве. Средняя площадь запроектированных в них квартир составила 55 кв. м. За первые шесть месяцев 2025 года на рынок выведено меньше новых проектов. При этом средняя площадь квартир в них — 53 кв. м: за год этот показатель сократился на 2 кв. м.
По подсчетам компаний «Метриум» и SIS Development, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сегодня представлены 7011 квартир (без учета апартаментов) площадью не более 28 кв. м. Маленькие квартиры попали под запрет в новых проектах год назад. За это время их число в экспозиции сократилось на 24,2% — год назад в продаже находились 9253 такие квартиры. В то же время количество ЖК, где продаются подобные лоты, выросло на 13,5% — со 141% до 160%.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет парадокс с годовым приростом числа жилых комплексов с малогабаритными лотами: «Во-первых, после решения властей еще стартовали проекты, получившие разрешения на строительство до введения ограничений. Во-вторых, в некоторых комплексах девелоперы не выводили ликвидные небольшие лоты в продажу на этапе котлована».
В Петербурге и Ленобласти, по разным оценкам, до 70% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры. Причины лежат на поверхности. Рост цен и высокая ипотечная ставка снижают доступность жилья: граждане покупают то, что им по карману. Кроме того, с точки зрения инвестиций именно студии — лучшее вложение, поскольку их проще сдавать в аренду, и они даже на вторичном рынке остаются высоколиквидным товаром.
Доля малогабаритных квартир в новостройках Москвы в разрезе сегментов
Источник: «Метриум»
Мимо комфорта
Между тем студии под разговоры о комфорте становятся все более аскетичными. «Форматы, где кухня переносится в ванную, а ужин — в коридор, создают не спрос, а иллюзию выбора. Люди не стремятся жить в 10–15 метрах. Их туда загоняет уровень доходов. Мини-студии покупают не ради комфорта, а потому что другого варианта нет. Это не выбор, а компромисс между бедностью и четырьмя стенами», — рассуждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Эксперты отмечают: потолки в малогабаритных квартирах становятся ниже, уже есть проекты с высотой потолка 2,4 метра; балконы или лоджии отсутствуют; в санузле вместо ванны — душ и так далее.
«Отказ от балкона — один из первых признаков “оптимизации”. Уменьшение кухни до 6–7 кв. м стало новой нормой. Комнаты сжимаются до 10–11 кв. м, санузлы — до формата “кабинки”. При этом формально квартира остается однокомнатной или двухкомнатной, но по факту — это “хрущевка 2.0”: все функционально, но на пределе допустимого. Для девелопера это экономия, для покупателя — компромисс между ипотекой и стенами. Если кухню приходится совмещать с прихожей, а кружку мыть в ванной, речь идет не об удобстве, а об имитации жилья», — указывает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома».
Константин Анохин, управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости», полагает: застройщики играют не в качество, а в маркетинг и тем самым закладывают основу для одиночества и разочарования. По его мнению, пресловутые «компактные форматы» — на деле часто не более чем завуалированное возвращение к общежитию. «Рынок уже проходил через ребрендинг, когда однокомнатную квартиру с большой кухней назвали евродвушкой. Теперь история повторяется, но в другом масштабе: предлагают “жилье” без элементарных признаков автономности. Под видом новых форматов рынок формирует паттерн жизни в одиночку. Маленькие квартиры без кухни и без балкона — это не шаг к доступности, а путь к социальному тупику».
Тупиковое развитие видит и Алексей Лякин: «Минимизация ради доступности приводит рынок в тупик. Площадь уменьшают по сантиметру, а в итоге выходит “хрущевка” с новым фасадом и старой логикой. Квадратный метр остается товаром, но теряет смысл как пространство для жизни».
Застройщики пытаются компенсировать уменьшение площадей развитой инфраструктурой жилых комплексов. Но, по мнению Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», заменить комфорт просторного жилья такими решениями невозможно.
«Пока сохраняется отдельная кухня и санузел, даже студия может быть ликвидной. Но если функции сливаются — спрос падает. На вторичке, даже в “хрущевках”, зонирование четкое. Там можно жить, а не выживать. Сценарий развития один: рынок продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся. По оценке эксперта, перелом наступит в 2026–2027 годах. Покупатели уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света. Арендаторы начнут отказываться от капсул: через три месяца жизни в “евроформате” съемщики сбегают. Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития — это деградация планировок, замаскированная под “смарт-решения”», — констатирует Алексей Бондарев.
Средняя цена малогабаритных квартир в новостройках Москвы (тыс. руб./кв. м)
Источник: «Метриум»
Хотели как лучше…
Маркетологи девелоперских компаний работают замечательно. Люди начинают верить, что сокращение площадей — это движение к эргономичному жилью. Как далеко может зайти сокращение габаритов жилья? «Пока законодатель ограничивает застройщика, рынок не уходит в крайности. Но фантазия опережает реальность. Если убрать ограничения, появятся капсулы под видом квартир, где нельзя готовить, жить с детьми, принимать гостей. Это логика временного существования, а не жизни», — подчеркнул Валерий Летенков.
По словам Алексея Бондарева, пока застройщики сокращают метраж, но не выходят за грань разумного. Однако, если ситуация не изменится, можем дойти до форматов, напоминающих советские «коммуналки» — без отдельных кухонь, с крошечными спальнями и общими зонами. «Пока это звучит фантастически, но если рынок продолжит двигаться в том же направлении, подобные проекты вполне могут появиться, и их будут продавать с вполне “рациональными” аргументами. Девелоперы, безусловно, ориентируются на спрос и стараются учитывать интересы разных покупателей. Но без господдержки семейные квартиры просто исчезнут как класс. А это уже вопрос не только рынка, но и демографии. Очевидно, что без доступного просторного жилья семьи будут ограничивать себя в количестве детей, а это — стратегически опасная ситуация. Поэтому сегодня рынок ждет мер поддержки, и есть надежда, что они появятся в ближайшее время», — указывает он.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», запрет на микроквартиры направлен на обеспечение россиян просторным жильем, однако путь к реализации задачи выглядит неоднозначно. «Недопущение проектирования малогабаритных студий и “однушек” не ведет к повышению доступности более просторных квартир. Для того чтобы действия властей принесли желаемый эффект, необходимо внедрять новые адресные ипотечные программы, а также предоставлять преференции для девелоперов, готовых увеличивать среднюю площадь квартир в своих проектах. Да и в принципе основная причина популярности малогабаритного жилья состоит в относительно невысоких доходах значительной части населения. Меры по улучшению экономической обстановки существенно лучше повлияют на темпы обновления россиянами жилищными условий, чем какие-либо запреты», — заключил он.
Квартирография жилищного строительства по состоянию на 11 июля 2025 года
|
Россия |
Москва |
Московская область |
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
|
|
Количество строящихся квартир, шт. |
2 389 133 |
332 947 |
181 668 |
132 654 |
105 537 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
117 950 |
17 663 |
8186 |
5450 |
4334 |
|
Количество студий и однокомнатных квартир, шт. |
1 280 297 |
136 783 |
91 082 |
93 212 |
73 176 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
46 464 |
4793 |
3022 |
2919 |
2403 |
Источник: ДОМ.РФ
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек элитного и делюкс-класса. Объём предложения вырос на 19,4%. Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год), в проектах делюкс-класса – 2,39 млн рублей за кв. метр (- 2,6% за квартал, +12,8% за год).
По данным «Метриум», по итогам III квартала 2022 года на рынке высокобюджетной недвижимости находился 61 проект, из них 40 проектов относятся к элитному классу и 21 – к классу делюкс. Суммарный объем предложения на конец периода составил почти 1 тыс. лотов, из них 49% приходится на квартиры и 51% – на апартаменты. По сравнению со II кварталом, количество квартир и апартаментов в продаже выросло на 19,4%.
Динамика объема предложения на первичном рынке класса элитный по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке класса делюкс по кварталам, шт.
Источник: Метриум
В III квартале активно выходили в продажу новые высокобюджетные комплексы: продажи стартовали в трех проектах (два от Level Group и один от «Галс Девелопмент»), тогда как в I и II кварталах текущего года вышло только по одному проекту в квартал.
Новые проекты на первичном рынке высокобюджетного сегмента в III квартале 2022 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Объект продаж |
Класс |
|
1 |
Саввинская 17 |
Level Group |
квартиры |
делюкс |
|
2 |
Саввинская 27 |
Level Group |
апартаменты |
делюкс |
|
3 |
Космо 4/22 |
Галс Девелопмент |
апартаменты |
делюкс |
Источник: Метриум
Среди районов Москвы по количеству элитных лотов в продаже со значительным отрывом лидирует Пресненский район (24,3%). Довольно велика доля районов Хамовники (13,5%), Раменки (13,2%) и Арбат (12,4%).
Недвижимость класса делюкс сосредоточена в районе Якиманка (42,7%). На второе место вышел район Хамовники (17,5%, +7,8 п.п.), где стартовали продажи двух новых проектов Level Group. Также выросла доля района Замоскворечье (12,7%, +11 п.п.), где началась реализация проекта делюкс-класса «Космо 4/22».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по районам г. Москвы, количество лотов
Вследствие повышения строительной готовности ранее вышедших на рынок проектов, в III квартале существенно сократилась доля лотов в продаже на начальной стадии готовности. В элитном классе все ранее вышедшие проекты перешли на этап монтажа (24,4%, +16,2 п.п.). В классе делюкс количество лотов в строящихся корпусах также увеличилось (45,2%, +39,7 п.п.).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Среди предложений элитного сегмента ожидаемо значительную часть рынка занимают многокомнатные варианты (30,4% в элитном классе и 37,9% в классе делюкс). Доля студий невелика – всего 2,8% от числа всех предложений класса элит (+1,5 п.п. за квартал), а среди вариантов в проектах делюкс-класса в продаже имеется только одна студия – в комплексе «Ильинка 3/8» от ГК «ИНТЕКО».
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу квартир, количество лотов
В элитных новостройках большая часть предложений реализуется без отделки (52% в элитном, 77,7% в делюксе).
Структура предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по типу отделки, количество лотов
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных проектах в сентябре 2022 года достигла 1,27 млн рублей (+1,7% за квартал, +2,7% за год). В проектах делюкс-класса цена составила 2,39 млн рублей за кв. метр, за квартал цена снизилась на 2,6%, однако в годовом исчислении выросла на 12,8%.
Цены на элитные проекты характеризуются относительной стабильностью, колебания происходят из-за выхода в продажу новых проектов. Влияние оказывает также изменение курса доллара, так как ряд проектов экспонируются в валюте. Так, начало 2022 года отмечалось ростом цен на элитную недвижимость из-за нестабильного курса, а дальнейший спад можно объяснить укреплением национальной валюты.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
В разрезе округов наиболее высокая цена кв. метра в сегменте делюкс отмечается в Пресненском районе (3,31 млн руб.). В районе реализуются два проекта – «Малая Бронная 15» и The Patricks.
Наиболее дорогостоящая недвижимость элитного класса реализуется в Тверском районе (2,1 млн, +18,2%). В районе находятся два комплекса апартаментов – «Долгоруковская 25» и «Клубный дом в Газетном», по итогам квартала в обоих проектах цены предложения выросли.
Средневзвешенная цена предложения в разрезе районов в новостройках высокобюджетного сегмента, руб. за кв. м
Показатель средней площади в обоих классах элитного сегмента немного сократился – квартиры и апартаменты в среднем стали компактнее на 2,2% в элитном классе и на 1,7% в делюксе. Вслед за уменьшением средней площади объектов снизилась и средняя стоимость лотов: на 0,5% в элитном и на 3,8% в делюксе. В классе делюкс впервые появилась в продаже студия – компактный апартамент 49 кв. м в комплексе «Ильинка 3/8» за 108,5 млн рублей.
Стоимость предложений в новостройках элитного класса в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
27 |
45 |
90 |
915 780 |
1 233 500 |
1 701 000 |
32 927 200 |
55 312 780 |
144 159 750 |
|
1К |
39,7 |
73,5 |
141,5 |
700 000 |
1 095 580 |
1 936 000 |
40 090 500 |
80 495 820 |
236 811 520 |
|
2К |
52,5 |
119,2 |
198,1 |
659 100 |
1 140 430 |
2 670 470 |
60 375 000 |
135 918 350 |
315 240 060 |
|
3К |
94,1 |
152,3 |
199,4 |
641 140 |
1 128 790 |
2 125 530 |
84 720 000 |
171 969 500 |
367 078 860 |
|
4К+ |
117,0 |
237,6 |
687 |
669 050 |
1 417 800 |
4 016 070 |
87 750 000 |
336 889 430 |
1 581 227 000 |
|
итого |
27 |
151,2 |
687 |
641 140 |
1 265 800 |
4 016 070 |
32 927 200 |
191 395 140 |
1 581 227 000 |
Источник: Метриум
Стоимость предложений в новостройках класса делюкс в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Бюджет, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
49 |
49 |
49 |
2 219 900 |
2 219 900 |
2 219 900 |
108 508 710 |
108 508 710 |
108 508 710 |
|
1К |
47,1 |
66,7 |
98 |
862 200 |
1 708 590 |
2 863 990 |
43 024 890 |
114 012 880 |
251 313 560 |
|
2К |
65,5 |
109,6 |
177,1 |
1 350 000 |
2 320 970 |
5 310 390 |
93 000 000 |
254 420 830 |
735 440 000 |
|
3К |
74,7 |
149,6 |
200,2 |
1 312 500 |
2 129 940 |
5 063 240 |
127 288 800 |
318 668 860 |
827 840 000 |
|
4К+ |
108,5 |
282 |
4 440 |
700 000 |
2 553 500 |
5 733 200 |
192 842 100 |
720 148 810 |
5 600 000 000 |
|
итого |
49 |
177,1 |
4 440 |
700 000 |
2 389 950 |
5 733 200 |
43 024 890 |
423 317 320 |
5 600 000 000 |
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений высокобюджетного сегмента в сентябре 2022 года:
– CULT: студия площадью 27 кв. м за 32,9 млн руб.;
– Lucky: однокомнатная квартира площадью 45,3 кв. м за 40,1 млн руб.;
– «Поклонная 9»: однокомнатный апартамент площадью 50,9 кв. м за 45,4 млн руб.
Количество зарегистрированных сделок на высокобюджетном рынке новостроек в III квартале 2022 года составило 96 штук. Активность покупателей сопоставима со II кварталом, когда было зарегистрировано 100 ДДУ. Спрос на квартиры примерно в два раза превышает спрос на апартаменты. Однако, стоит принять во внимание, что многие элитные комплексы реализуются по ПДКП и ДКП и не учитываются в статистике.
Количество сделок по договорам ДДУ в новостройках высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.
Источник: Метриум
Основные тенденции
«На рынок элитной недвижимости в III квартале 2022 года вышли три новых проекта – два от Level Group на Саввинской набережной и один от «Галс Девелопмент» в районе Замоскворечье, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Совокупное количество предложений в продаже увеличилось на 19,4% и составило почти тысячу лотов. Квартиры и апартаменты представлены на рынке практически в равных долях.
Средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетном сегменте на конец сентября 2022 года составила 1,66 млн рублей (1,27 млн рублей в элитном классе и 2,39 млн рублей в классе делюкс). Рост замедлился после резкого скачка стоимости в начале 2022 года, который произошел из-за нестабильности валютного курса. Среднее удорожание составило 2,2% за квартал, причем рост коснулся только проектов элитного класса (+1,7%), в классе делюкс произошло снижение средней цены (-2,6%) из-за выхода новых проектов по стартовым ценам.
Спрос на высокобюджетную недвижимость снижается. В III квартале было зарегистрировано 96 ДДУ, что на 4 штуки меньше, чем в прошлом квартале, и в два раза меньше, чем год назад. Покупатели элитной недвижимости стали реже привлекать ипотечные средства: доля договоров с ипотечным обременением составила 13%, в то время как в прошлом году не менее четверти договоров заключалось с использованием ипотеки.
Рынок высокобюджетной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям в связи с изменением банковских предложений. На сегодняшний день в высокобюджетном сегменте наибольшую роль играет продуктовая составляющая. Рынок пополняется новыми проектами в привлекательных локациях, что отвечает запросам покупателей».
Как мировой тренд на устойчивое развитие отражается на отечественном рынке труда? Как бизнес внедряет ответственные практики, и какие специалисты для этого требуются? Стоит ли компаниям нанимать новых сотрудников извне или возможно обучить необходимым навыкам текущий персонал? Ответы – в обзоре hh.ru.
В последние годы тренд на внедрение ESG-практик становится всё более популярным в бизнес среде и, как следствие, влияет на рынок труда. ESG — устойчивое развитие коммерческой деятельности, которое включает три основных направления: ответственное отношение к окружающей среде, высокая социальная ответственность и высокое качество корпоративного управления.
Так, с начала года и по состоянию на середину осени российским работодателям потребовалось почти 5 000 специалистов, разбирающихся в устойчивом развитии, имеющих опыт успешной реализации и разработки новых проектов в данной области. По сравнению с аналогичным периодом 2021 года спрос на таких специалистов в стране вырос на 20%.
В пятёрку регионов-лидеров по спросу на специалистов по устойчивому развитию сейчас входят Москва (21% или чуть более 1000 вакансий с начала года), Краснодарский край (14% или более 600 вакансий), Петербург (8% или более 400 вакансий), а также Забайкальский край (8%) и Иркутская область (6%). В этих же регионах за исключением Иркутской области наблюдается и годовой прирост числа вакансий для специалистов по устойчивому развитию:
|
Иркутская область |
-9% |
|
Забайкальский край |
+29% |
|
Санкт-Петербург |
+42% |
|
Краснодарский край |
+39% |
|
Москва |
+46% |
В топ отраслей, где специалисты по устойчивому развитию и esg требуются больше всего, сейчас входят: добывающая отрасль (40% вакансий для таких специалистов), ретейл (10%), а также сфера приборостроения (4%). Как правило, работодатели ищут специалистов высшего звена на топовые должности, а также экспертов.
Среди ключевых требований для специалистов по устойчивому развитию работодатели, как правило, упоминают опыт в сфере не менее 3-6 лет (42% вакансий), еще в 15% компаниям нужны специалисты с опытом от 6 до 8 лет. При этом работодатели в 98% хотят, что специалисты по устойчивому развитию были заняты на работе постоянно и лишь в 2% вакансий предполагают частичную занятость. Так как многие компании, ищущие специалистов по устойчивому развитию, работают в сфере промышленности, они часто предлагают вахтовый метод работы таких кандидатам.
Чтобы соответствовать критериям устойчивого развития, бизнес должен соблюдать баланс между всеми направлениями: ответственное отношение к окружающей среде, сотрудникам, партнерам и корпоративному управлению. Специалистов, которые могут внедрить такой подход, можно найти на рынке труда либо обучить текущих сотрудников компании.
У российских компаний есть весьма заметные планы на развитие сотрудников. С начала года российские работодатели разместили на hh.ru почти 2 000 вакансий, где одно из предлагаемых условий — обучение за счет работодателя. Это на 23% больше, чем за аналогичный период 2021 года.