Студии как продукт компромисса
Мелкая нарезка в квартирографии становится устойчивым трендом: девелоперы строят то, что востребовано рынком. Жилье в виде студий и малогабаритных квартир действительно наиболее доступно на рынке, однако комфорта становится все меньше.
Весной 2025 года Минстрой рекомендовал регионам по примеру Москвы, Подмосковья и некоторых других субъектов РФ не выпускать на рынок проекты, в которых есть студии площадью меньше 28 кв. м и однокомнатные квартиры меньше 36 кв. м. Пока проку от рекомендаций мало.
По данным ДОМ.РФ, в июле 2025 года в Москве в строящихся домах студий и однокомнатных квартир — 41% в общем объеме предложения, на них приходятся 27% общего объема площади. В Московской области — 50% и 37% соответственно. Самая мелкая нарезка квартирографии — в Петербурге и Ленинградской области: в городе студии и однокомнатные лоты занимают долю в 70% в предложении и 54% общей площади, в Ленобласти — 69% и 55% соответственно. По России показатель доли мелких квартир — 54%, доля их площади — 39%.
По данным компании STONE, в первой половине 2024 года открылись продажи либо бронирование в 25 проектах в «старой» Москве. Средняя площадь запроектированных в них квартир составила 55 кв. м. За первые шесть месяцев 2025 года на рынок выведено меньше новых проектов. При этом средняя площадь квартир в них — 53 кв. м: за год этот показатель сократился на 2 кв. м.
По подсчетам компаний «Метриум» и SIS Development, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сегодня представлены 7011 квартир (без учета апартаментов) площадью не более 28 кв. м. Маленькие квартиры попали под запрет в новых проектах год назад. За это время их число в экспозиции сократилось на 24,2% — год назад в продаже находились 9253 такие квартиры. В то же время количество ЖК, где продаются подобные лоты, выросло на 13,5% — со 141% до 160%.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет парадокс с годовым приростом числа жилых комплексов с малогабаритными лотами: «Во-первых, после решения властей еще стартовали проекты, получившие разрешения на строительство до введения ограничений. Во-вторых, в некоторых комплексах девелоперы не выводили ликвидные небольшие лоты в продажу на этапе котлована».
В Петербурге и Ленобласти, по разным оценкам, до 70% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры. Причины лежат на поверхности. Рост цен и высокая ипотечная ставка снижают доступность жилья: граждане покупают то, что им по карману. Кроме того, с точки зрения инвестиций именно студии — лучшее вложение, поскольку их проще сдавать в аренду, и они даже на вторичном рынке остаются высоколиквидным товаром.
Доля малогабаритных квартир в новостройках Москвы в разрезе сегментов
Источник: «Метриум»
Мимо комфорта
Между тем студии под разговоры о комфорте становятся все более аскетичными. «Форматы, где кухня переносится в ванную, а ужин — в коридор, создают не спрос, а иллюзию выбора. Люди не стремятся жить в 10–15 метрах. Их туда загоняет уровень доходов. Мини-студии покупают не ради комфорта, а потому что другого варианта нет. Это не выбор, а компромисс между бедностью и четырьмя стенами», — рассуждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Эксперты отмечают: потолки в малогабаритных квартирах становятся ниже, уже есть проекты с высотой потолка 2,4 метра; балконы или лоджии отсутствуют; в санузле вместо ванны — душ и так далее.
«Отказ от балкона — один из первых признаков “оптимизации”. Уменьшение кухни до 6–7 кв. м стало новой нормой. Комнаты сжимаются до 10–11 кв. м, санузлы — до формата “кабинки”. При этом формально квартира остается однокомнатной или двухкомнатной, но по факту — это “хрущевка 2.0”: все функционально, но на пределе допустимого. Для девелопера это экономия, для покупателя — компромисс между ипотекой и стенами. Если кухню приходится совмещать с прихожей, а кружку мыть в ванной, речь идет не об удобстве, а об имитации жилья», — указывает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома».
Константин Анохин, управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости», полагает: застройщики играют не в качество, а в маркетинг и тем самым закладывают основу для одиночества и разочарования. По его мнению, пресловутые «компактные форматы» — на деле часто не более чем завуалированное возвращение к общежитию. «Рынок уже проходил через ребрендинг, когда однокомнатную квартиру с большой кухней назвали евродвушкой. Теперь история повторяется, но в другом масштабе: предлагают “жилье” без элементарных признаков автономности. Под видом новых форматов рынок формирует паттерн жизни в одиночку. Маленькие квартиры без кухни и без балкона — это не шаг к доступности, а путь к социальному тупику».
Тупиковое развитие видит и Алексей Лякин: «Минимизация ради доступности приводит рынок в тупик. Площадь уменьшают по сантиметру, а в итоге выходит “хрущевка” с новым фасадом и старой логикой. Квадратный метр остается товаром, но теряет смысл как пространство для жизни».
Застройщики пытаются компенсировать уменьшение площадей развитой инфраструктурой жилых комплексов. Но, по мнению Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», заменить комфорт просторного жилья такими решениями невозможно.
«Пока сохраняется отдельная кухня и санузел, даже студия может быть ликвидной. Но если функции сливаются — спрос падает. На вторичке, даже в “хрущевках”, зонирование четкое. Там можно жить, а не выживать. Сценарий развития один: рынок продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся. По оценке эксперта, перелом наступит в 2026–2027 годах. Покупатели уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света. Арендаторы начнут отказываться от капсул: через три месяца жизни в “евроформате” съемщики сбегают. Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития — это деградация планировок, замаскированная под “смарт-решения”», — констатирует Алексей Бондарев.
Средняя цена малогабаритных квартир в новостройках Москвы (тыс. руб./кв. м)
Источник: «Метриум»
Хотели как лучше…
Маркетологи девелоперских компаний работают замечательно. Люди начинают верить, что сокращение площадей — это движение к эргономичному жилью. Как далеко может зайти сокращение габаритов жилья? «Пока законодатель ограничивает застройщика, рынок не уходит в крайности. Но фантазия опережает реальность. Если убрать ограничения, появятся капсулы под видом квартир, где нельзя готовить, жить с детьми, принимать гостей. Это логика временного существования, а не жизни», — подчеркнул Валерий Летенков.
По словам Алексея Бондарева, пока застройщики сокращают метраж, но не выходят за грань разумного. Однако, если ситуация не изменится, можем дойти до форматов, напоминающих советские «коммуналки» — без отдельных кухонь, с крошечными спальнями и общими зонами. «Пока это звучит фантастически, но если рынок продолжит двигаться в том же направлении, подобные проекты вполне могут появиться, и их будут продавать с вполне “рациональными” аргументами. Девелоперы, безусловно, ориентируются на спрос и стараются учитывать интересы разных покупателей. Но без господдержки семейные квартиры просто исчезнут как класс. А это уже вопрос не только рынка, но и демографии. Очевидно, что без доступного просторного жилья семьи будут ограничивать себя в количестве детей, а это — стратегически опасная ситуация. Поэтому сегодня рынок ждет мер поддержки, и есть надежда, что они появятся в ближайшее время», — указывает он.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», запрет на микроквартиры направлен на обеспечение россиян просторным жильем, однако путь к реализации задачи выглядит неоднозначно. «Недопущение проектирования малогабаритных студий и “однушек” не ведет к повышению доступности более просторных квартир. Для того чтобы действия властей принесли желаемый эффект, необходимо внедрять новые адресные ипотечные программы, а также предоставлять преференции для девелоперов, готовых увеличивать среднюю площадь квартир в своих проектах. Да и в принципе основная причина популярности малогабаритного жилья состоит в относительно невысоких доходах значительной части населения. Меры по улучшению экономической обстановки существенно лучше повлияют на темпы обновления россиянами жилищными условий, чем какие-либо запреты», — заключил он.
Квартирография жилищного строительства по состоянию на 11 июля 2025 года
|
Россия |
Москва |
Московская область |
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
|
|
Количество строящихся квартир, шт. |
2 389 133 |
332 947 |
181 668 |
132 654 |
105 537 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
117 950 |
17 663 |
8186 |
5450 |
4334 |
|
Количество студий и однокомнатных квартир, шт. |
1 280 297 |
136 783 |
91 082 |
93 212 |
73 176 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
46 464 |
4793 |
3022 |
2919 |
2403 |
Источник: ДОМ.РФ
Темпы снижения цен на вторичном рынке жилья московского региона в октябре вновь ускорились после сентябрьского затишья. Быстрее всего по-прежнему дешевеет наиболее переоценённая локация – «старая» Москва. Новая не сильно от нее отстает, а в Подмосковье стоимость кв. м падает более чем в два раза медленнее, чем в столице.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в октябре индекс стоимости жилья в «старой» Москве снизился на 0,8% до 255 700 руб. за кв. м в среднем (в сентябре – на 0,7%). В Новой Москве цены упали на 0,7% до 200 350 руб. за кв. м (в сентябре – на 0,2%), в Подмосковье, где в сентябре динамика цен была нулевой, стоимость метра просела на 0,3% до 151 600 руб.Таким образом, с мая 2022 г. квартиры в «старой» Москве подешевели на 5,9% за кв. м в среднем, в Новой– на 3,7%, в области – на 2,3%.
В «старой» Москве, как и все предыдущие месяцы, старое и дешевое жилье в октябре дешевело быстрее современного и дорогого: квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли 1,3-1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах – 0,2-0,6%.
В Новой Москве опережающими темпами дешевели одно- и двухкомнатные квартиры (-1,3 и -1,1% соответственно)– ранее они часто приобретались с инвестиционными целями и оказались сильно переоценены. При этом разница в ценовой динамике между различными типами жилья в октябре находилась в пределах статистической погрешности (-0,7-0,9%). В Подмосковье наоборот: в разрезе комнатности квартиры дешевели равномерно (на 0,2-0,4%), а по типам видно, что панельные дома более успешно сопротивляются снижению цен. Так, квартиры в «панельках» подешевели лишь на 0,1%, а в кирпичных домах – на 0,8% в среднем.
Что касается географии, то в Москве сильнее всего цены просели в Юго-Восточном округе (-1,6%), а также в Восточном (-1,1%) и Центральном (-1,1%). В Московской области, как и в предыдущие месяцы, наиболее устойчивым в ценовом плане остается дальнее Подмосковье. В ближнем Подмосковье квартиры в октябре подешевели на 0,6% за квадратный метр в среднем. В Новой Москве вырвался вперед по темпам снижения цен Троицкий округ (-1%), в последние месяцы отстававший от Новомосковского (-0,7%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в «старой» Москве, Новой и в Подмосковье. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных - по разным оценкам, дисконты составляют 10-20%».
Средняя площадь квартир в продаже на московском рынке новостроек продолжает сокращаться, но медленнее всего это процесс протекает в Новой Москве. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев квартиры здесь потеряли в площади меньше одного квадратного метра, тогда как в «старой» Москве квартиры стали на несколько «квадратов» меньше.
В сентябре 2022 года средняя площадь лотов (здесь и далее – включая апартаменты соответствующего сегмента) в Москве («старой» и Новой) составила 55 кв. м. В сентябре 2021 года застройщики предлагали приобрести недвижимость со средней площадью 59,3 кв. м. Таким образом, отдельное жилое помещение на рынке новостроек столицы за год уменьшилось на 4,3 кв. м или на 7%. Однако в разрезе сегментов и локальных рынков динамика была не такой линейной.
В частности, в Новой Москве средняя площадь лота в местных новостройках за год уменьшилась с 50,7 кв. м до 49,9, то есть всего на 0,8 кв. м или на 2%. По этому показателю Новая Москва выглядит наиболее привлекательной локацией для покупки жилья, так как рост цен здесь не сопровождается заметным уменьшением площади квартир.
В частности, средняя площадь однокомнатных квартир в Новой Москве не изменилась за 12 месяцев (38,2 кв. м в сентябре 2021 года против 38,3 кв. м в сентябре 2022 года). Двухкомнатные квартиры тоже практически не уменьшились – их средняя площадь сократилась с 59,3 до 59,1 кв. м.
Заметно уменьшилась площадь двух типов квартир – студий и трехкомнатных. В первом случае показатель снизился с 25 кв. м до 24,1 кв. м, а во втором – с 81,2 кв. м до 77,9 кв. м.
«Сокращение площади квартир – это давняя тенденция на московском рынке жилья, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В последние годы она стала одной из причин роста интереса к Новой Москве со стороны потенциальных покупателей жилья в столице. В Новой Москве больше шансов найти просторную квартиру за адекватный бюджет. К примеру, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District в Ватутинках в третьем квартале этого года доля продаж четырёхкомнатных квартир превысила долю сделок со студиями».
Тем временем в «старой» Москве средняя площадь предложений в разных сегментах рынка заметно уменьшилась. Так, в массовом сегменте этот показатель сократился с 48,4 кв. м до 43,5 кв. м. То есть в среднем отдельное жилище в наиболее доступном по цене секторе рынка стало меньше почти на пять квадратных метров или на 10%. Аналитики «Метриум» отмечают, что пять квадратных метров – это площадь санузла или большой гардеробной комнаты.
«Средняя площадь вариантов меняется не только из-за сокращения размеров квартир и апартаментов, но и в связи с изменениями в структуре предложения, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – В массовом сегменте новостроек “старой” Москвы уже больше 30% квартир – это студии, которые востребованы разными группами покупателей. Но это совсем не значит, что все лоты становятся меньше – в линейке предложения застройщиков можно найти как большие, так и маленькие студии, однокомнатные, двухкомнатные и прочие квартиры».
Стали меньше и предложения в бизнес-классе в «старой» Москве. Если в сентябре 2021 года застройщики продавали в среднем лот площадью 65,7 кв. м, то в сентябре 2022 года – 62,1 кв. м (минус 3,6 кв. м или 5% от прежней площади).
Антирекорд по сокращению площади поставили застройщики премиальных жилых комплексов. Год назад в премиуме можно было приобрести квартиру или апартамент со средней площадью 90 кв. м, а сейчас – 77,8 кв. м. То есть недвижимость в этом сегменте рынка за год уменьшилось на 12,2 кв. м (площадь спальни) или на 14%.
Исключение составили только квартиры и апартаменты в новостройках элитного класса и делюкс. Их средняя площадь за год увеличилась с 157,8 кв. м до 159,4 кв. м. или на 1%. Однако аналитики «Метриум» отмечают, что показатель средней площади лота в этом сегменте рынка очень волатильный и месяц от месяца он может меняться на несколько квадратных метров.
«Предложения в московских новостройках вновь начнут увеличиваться в площади при двух условиях, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первое и основное – рост доходов населения, который позволит приобретать жилье большей площади. Второе условие – снижение ипотечных ставок, что позволит гражданам занимать больше средств на покупку недвижимости. В ближайшее время едва ли эти условия будут выполнены, поэтому уменьшение средней площади помещений в новостройках будет продолжаться».