Студии как продукт компромисса
Мелкая нарезка в квартирографии становится устойчивым трендом: девелоперы строят то, что востребовано рынком. Жилье в виде студий и малогабаритных квартир действительно наиболее доступно на рынке, однако комфорта становится все меньше.
Весной 2025 года Минстрой рекомендовал регионам по примеру Москвы, Подмосковья и некоторых других субъектов РФ не выпускать на рынок проекты, в которых есть студии площадью меньше 28 кв. м и однокомнатные квартиры меньше 36 кв. м. Пока проку от рекомендаций мало.
По данным ДОМ.РФ, в июле 2025 года в Москве в строящихся домах студий и однокомнатных квартир — 41% в общем объеме предложения, на них приходятся 27% общего объема площади. В Московской области — 50% и 37% соответственно. Самая мелкая нарезка квартирографии — в Петербурге и Ленинградской области: в городе студии и однокомнатные лоты занимают долю в 70% в предложении и 54% общей площади, в Ленобласти — 69% и 55% соответственно. По России показатель доли мелких квартир — 54%, доля их площади — 39%.
По данным компании STONE, в первой половине 2024 года открылись продажи либо бронирование в 25 проектах в «старой» Москве. Средняя площадь запроектированных в них квартир составила 55 кв. м. За первые шесть месяцев 2025 года на рынок выведено меньше новых проектов. При этом средняя площадь квартир в них — 53 кв. м: за год этот показатель сократился на 2 кв. м.
По подсчетам компаний «Метриум» и SIS Development, на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) сегодня представлены 7011 квартир (без учета апартаментов) площадью не более 28 кв. м. Маленькие квартиры попали под запрет в новых проектах год назад. За это время их число в экспозиции сократилось на 24,2% — год назад в продаже находились 9253 такие квартиры. В то же время количество ЖК, где продаются подобные лоты, выросло на 13,5% — со 141% до 160%.
Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development, объясняет парадокс с годовым приростом числа жилых комплексов с малогабаритными лотами: «Во-первых, после решения властей еще стартовали проекты, получившие разрешения на строительство до введения ограничений. Во-вторых, в некоторых комплексах девелоперы не выводили ликвидные небольшие лоты в продажу на этапе котлована».
В Петербурге и Ленобласти, по разным оценкам, до 70% спроса приходится на студии и однокомнатные квартиры. Причины лежат на поверхности. Рост цен и высокая ипотечная ставка снижают доступность жилья: граждане покупают то, что им по карману. Кроме того, с точки зрения инвестиций именно студии — лучшее вложение, поскольку их проще сдавать в аренду, и они даже на вторичном рынке остаются высоколиквидным товаром.
Доля малогабаритных квартир в новостройках Москвы в разрезе сегментов
Источник: «Метриум»
Мимо комфорта
Между тем студии под разговоры о комфорте становятся все более аскетичными. «Форматы, где кухня переносится в ванную, а ужин — в коридор, создают не спрос, а иллюзию выбора. Люди не стремятся жить в 10–15 метрах. Их туда загоняет уровень доходов. Мини-студии покупают не ради комфорта, а потому что другого варианта нет. Это не выбор, а компромисс между бедностью и четырьмя стенами», — рассуждает Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы».
Эксперты отмечают: потолки в малогабаритных квартирах становятся ниже, уже есть проекты с высотой потолка 2,4 метра; балконы или лоджии отсутствуют; в санузле вместо ванны — душ и так далее.
«Отказ от балкона — один из первых признаков “оптимизации”. Уменьшение кухни до 6–7 кв. м стало новой нормой. Комнаты сжимаются до 10–11 кв. м, санузлы — до формата “кабинки”. При этом формально квартира остается однокомнатной или двухкомнатной, но по факту — это “хрущевка 2.0”: все функционально, но на пределе допустимого. Для девелопера это экономия, для покупателя — компромисс между ипотекой и стенами. Если кухню приходится совмещать с прихожей, а кружку мыть в ванной, речь идет не об удобстве, а об имитации жилья», — указывает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома».
Константин Анохин, управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости», полагает: застройщики играют не в качество, а в маркетинг и тем самым закладывают основу для одиночества и разочарования. По его мнению, пресловутые «компактные форматы» — на деле часто не более чем завуалированное возвращение к общежитию. «Рынок уже проходил через ребрендинг, когда однокомнатную квартиру с большой кухней назвали евродвушкой. Теперь история повторяется, но в другом масштабе: предлагают “жилье” без элементарных признаков автономности. Под видом новых форматов рынок формирует паттерн жизни в одиночку. Маленькие квартиры без кухни и без балкона — это не шаг к доступности, а путь к социальному тупику».
Тупиковое развитие видит и Алексей Лякин: «Минимизация ради доступности приводит рынок в тупик. Площадь уменьшают по сантиметру, а в итоге выходит “хрущевка” с новым фасадом и старой логикой. Квадратный метр остается товаром, но теряет смысл как пространство для жизни».
Застройщики пытаются компенсировать уменьшение площадей развитой инфраструктурой жилых комплексов. Но, по мнению Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», заменить комфорт просторного жилья такими решениями невозможно.
«Пока сохраняется отдельная кухня и санузел, даже студия может быть ликвидной. Но если функции сливаются — спрос падает. На вторичке, даже в “хрущевках”, зонирование четкое. Там можно жить, а не выживать. Сценарий развития один: рынок продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся. По оценке эксперта, перелом наступит в 2026–2027 годах. Покупатели уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света. Арендаторы начнут отказываться от капсул: через три месяца жизни в “евроформате” съемщики сбегают. Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития — это деградация планировок, замаскированная под “смарт-решения”», — констатирует Алексей Бондарев.
Средняя цена малогабаритных квартир в новостройках Москвы (тыс. руб./кв. м)
Источник: «Метриум»
Хотели как лучше…
Маркетологи девелоперских компаний работают замечательно. Люди начинают верить, что сокращение площадей — это движение к эргономичному жилью. Как далеко может зайти сокращение габаритов жилья? «Пока законодатель ограничивает застройщика, рынок не уходит в крайности. Но фантазия опережает реальность. Если убрать ограничения, появятся капсулы под видом квартир, где нельзя готовить, жить с детьми, принимать гостей. Это логика временного существования, а не жизни», — подчеркнул Валерий Летенков.
По словам Алексея Бондарева, пока застройщики сокращают метраж, но не выходят за грань разумного. Однако, если ситуация не изменится, можем дойти до форматов, напоминающих советские «коммуналки» — без отдельных кухонь, с крошечными спальнями и общими зонами. «Пока это звучит фантастически, но если рынок продолжит двигаться в том же направлении, подобные проекты вполне могут появиться, и их будут продавать с вполне “рациональными” аргументами. Девелоперы, безусловно, ориентируются на спрос и стараются учитывать интересы разных покупателей. Но без господдержки семейные квартиры просто исчезнут как класс. А это уже вопрос не только рынка, но и демографии. Очевидно, что без доступного просторного жилья семьи будут ограничивать себя в количестве детей, а это — стратегически опасная ситуация. Поэтому сегодня рынок ждет мер поддержки, и есть надежда, что они появятся в ближайшее время», — указывает он.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», запрет на микроквартиры направлен на обеспечение россиян просторным жильем, однако путь к реализации задачи выглядит неоднозначно. «Недопущение проектирования малогабаритных студий и “однушек” не ведет к повышению доступности более просторных квартир. Для того чтобы действия властей принесли желаемый эффект, необходимо внедрять новые адресные ипотечные программы, а также предоставлять преференции для девелоперов, готовых увеличивать среднюю площадь квартир в своих проектах. Да и в принципе основная причина популярности малогабаритного жилья состоит в относительно невысоких доходах значительной части населения. Меры по улучшению экономической обстановки существенно лучше повлияют на темпы обновления россиянами жилищными условий, чем какие-либо запреты», — заключил он.
Квартирография жилищного строительства по состоянию на 11 июля 2025 года
|
Россия |
Москва |
Московская область |
Санкт-Петербург |
Ленинградская область |
|
|
Количество строящихся квартир, шт. |
2 389 133 |
332 947 |
181 668 |
132 654 |
105 537 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
117 950 |
17 663 |
8186 |
5450 |
4334 |
|
Количество студий и однокомнатных квартир, шт. |
1 280 297 |
136 783 |
91 082 |
93 212 |
73 176 |
|
Площадь, тыс. кв. м |
46 464 |
4793 |
3022 |
2919 |
2403 |
Источник: ДОМ.РФ
Согласно данным аналитиков петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg), в период с января по середину ноября 2022 года общий объем сделок с офисной недвижимостью в Петербурге на 29% превысил значения 2021 года, но на 18% меньше рекордного 2016 года. Основными драйверами спроса являются компании нефтегазового сектора и российские IT-компании, на долю которых пришлось 54% и 15% арендованных офисных площадей соответственно. Для сравнения, до 2022 года на долю основных арендаторов – международных компаний из IT-сферы – приходилось до 30% всего объема спроса.
- В период с января по середину ноября 2022 года общий объем сделок с офисной недвижимостью составил 168 тыс кв. м, что на 29% больше, чем по результатам 2021 года (130,2 тыс. кв. м), но на 18% меньше рекордного 2016 года, когда общий объем сделок превысил 198 тыс. кв. м.
- Основными драйверами спроса являются компании нефтегазового сектора и российские IT-компании, на долю которых пришлось 54% и 15% арендованных офисных площадей соответственно, а также игроки в сфере строительства и девелопмента, логистические и торговые компании. Для сравнения, до 2022 года основными арендаторами были международные компании из IT-сферы, на долю которых приходилось до 30% спроса офисных помещений.
Динамика распределения сделок по профилям компаний
Источник: Петербургский офис NF Group
- Основной спрос арендаторов по-прежнему ориентирован на новые офисные помещения класса В+ с отделкой, а иногда и с меблировкой. Также интересом пользуются бизнес-центры с хорошей транспортной доступностью, находящиеся в непосредственной близости от метро, с собственной парковкой. Причем еще год назад таких офисов практически не было на рынке, за исключением гибких офисов. Сейчас, благодаря появлению на рынке крупного объема предложения, многие компании стали задумываться об улучшении своего рабочего пространства как с точки зрения локации, так и с точки зрения сокращения или расширения арендуемой площади – в зависимости от задач бизнеса.
Наиболее крупные сделки по аренде офисной недвижимости в Санкт-Петербурге
|
Профиль деятельности |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
|
Нефть / газ / сырье |
50 000 |
«Невская Ратуша» |
|
Нефть / газ / сырье |
11 810 |
«Елизаветинский» |
|
IT / Телекоммуникации |
7 280 |
«Собрание» |
|
Нефть / газ / сырье |
5 179 |
Graffiti |
|
Промышленность |
3 700 |
PulSar |
Источник: Петербургский офис NF Group
- Больше всего офисных площадей арендовали в Центральном районе города, на них пришлось 46% от всего объема арендованных офисов.
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg): «Основной причиной большого объема арендованных площадей стала миграция компаний в связи с высокой вакансией и постепенным освобождением качественных объектов. Ряд договоров находится на финальной стадии согласования, и мы можем прогнозировать годовой объем сделок на уровне около 200 тыс. кв. м, что превысит рекордные значения прошлых лет».
Более 2,7 млн кв. метров недвижимости ввели в Троицком и Новомосковском округах (ТиНАО) за первые три квартала 2022 года, сообщили власти Москвы. Около 2,3 млн квадратных метров недвижимости приходится на жилье. Также третий квартал отмечен обширным строительством инфраструктуры: заводов, технополисов, логистических центров, курортов. Об этих и других итогах развития Троицкого и Новомосковского административных округов рассказывают аналитики «Метриум».
I. Образовательные учреждения
В жилом районе «Скандинавия» открылась построенная ГК «А101» школа «Энергия» на 1325 учеников. Заботясь об экологии, проектировщики аккуратно интегрировали школьное здание в существующий ландшафт, вокруг нескольких многолетних дубов. Одна из стен буквально огибает дерево по радиусу, другие два дуба стал украшением внутренних дворов, а небольшая дубовая роща на прилегающей территории стала рекреационной зоной.
Образовательный процесс в новом здании предполагает максимальную наглядность и большое количество практических занятий. Проверить теоретические знания, в том числе кросс-предметные, ученики смогут в большом лабораторном блоке, в мастерских, центре прототипирования и т.п. При этом стены всех этих помещений, как и учебных классов, выполнены из прозрачных материалов, чтобы любой желающий мог бы увидеть «науку в действии». Подобная открытость стимулирует к получению новых знаний и более активным социальным контактам.
Стимулировать общение также призваны «шумные зоны» школы - точки притяжения, активного общения и массовых мероприятий. Например, вертикальное пространство у главного входа, где можно будет установить большую новогоднюю елку или устроить вернисаж. Обсудить проект или провести время в компании друзей можно в двухэтажном школьном кафе с небольшим амфитеатром и панорамными окнами с видом на район.
«Одна из наших задач состояла в том, чтобы школа стала частью повседневной жизни в районе, стала заметным общественным пространством, - комментирует Юлия Чернец, директор дирекции «Социальные объекты» ГК «А101» (строит жилые комплексы «Прокшино», «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Бунинские кварталы» и «Дзен-кварталы»). – Поэтому в «Энергии» есть возможность доступа жителей к уличной спортивной зоне с футбольным полем площадью 1000 кв. метров. Безопасный доступ обеспечен и к части пространств внутри. В их числе - спортивный зал площадью 1400 кв. метров с трибунами или многофункциональный амфитеатр вместимостью 626 человек, который может превращаться в конференц-зал или театральную площадку. Это позволит проводить в школе различные спортивные соревнования районного масштаба, лекции, культурные вечера и концерты».
Новую школу построили в квартале Новые Ватутинки. Она стала третьей по счету в этом жилом районе. Четырехэтажное здание – одно из крупнейших в Новой Москве среди образовательных центров – готовится принять до 1 357 учеников. Школа спроектирована по современным требованиям и состоит из трехэтажного блока для начальных классов и четырехэтажного блока для средних и старших классов. Также есть трехэтажная секция для общешкольных помещений. Ученики начальных классов будут ходить в свой обеденный зал в столовой, а также пространство для проведения занятий по хореографии на первом этаже и спортзал на втором. Для старшеклассников оборудованы кабинеты-трансформеры с возможностью объединения двух классов в единое пространство. Ученики смогут посещать специальные кабинеты научно-естественного, биохимического и инженерно-технического направлений с возможностью зонирования. На территории школы установлены игровые и спортивные площадки, проведено масштабное озеленение.
В третьем квартале 2022 года известную новомосковскую школу-пансион «Летово» дополнил спальный корпус. Здание площадью около 11,5 тыс. квадратных метров рассчитано на жизнь 327 учащихся, которые смогут пройти к учебным зданиями через систему подземно-наземных переходов, поэтому в непогоду школьникам не надо будет выходить на улицу, чтобы попасть на занятия. В здании предусмотрено 12 апартаментов квартирного типа для воспитателей и шесть апартаментов помощников воспитателей, которые смогут расслабиться в специальной сенсорной комнате для психологической разгрузки.
В Новой Москве также появились два детских сада. Дошкольное учреждение построили в ЖК «Алхимово». Садик рассчитан на 275 воспитанников, которые будут заниматься в 11 группах детей. Для каждой из них предусмотрен блок помещений с игровой, спальней, буфетом и раздевалкой. В детском саду оборудованы кружковые для дополнительных занятий, музыкальный и физкультурный залы, кабинеты логопеда и психолога, медицинский блок и пищеблок полного цикла.
Еще один детский сад ввели в эксплуатацию в ЖК «Бунинские луга».
В трехэтажном здании площадью 4,6 тыс. квадратных метров будут заниматься 12 групп на 300 малышей. У каждой группы появятся своя игровая комната, спальня и буфет. Помимо этого, в детском саду предусмотрены физкультурный и музыкальный залы, а также кружковая для дополнительных занятий.
II. Бизнес, рекреация, дороги и жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили более 300 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости. Всего до конца года власти планируют выдать разрешения на ввод в эксплуатацию 500 тыс. квадратов. Особенно много в третьем квартале появилось производственных предприятий, что означает увеличение качественных рабочих мест в Новой Москве.
Бизнес
В Новой Москве построили завод межкомнатных дверей. Предприятие откроется в поселке Курилово в Троицком административном округе. Двухэтажный производственный комплекс достигает в площади около 2,6 тыс. квадратных метров. Технологическая зона занимает первый этаж, а помимо нее есть складские помещения, комната-столовая, раздевалки и душевые. На заводе уже прошли испытания оборудования и контроль качества продукции. Территория благоустроена и озеленена.
Еще один промышленный объект появился в Сосенском. Здесь построили металлобазу площадью 2,3 тыс. квадратных метров. В одноэтажном складском здании будут хранить длинномерный металлопрокат, изделия из листовой стали, проволоку, профнастил. Также в комплексе предусмотрено выставочное помещение, где заказчики смогут лично увидеть образцы продукции.
Склад оснащен всем необходимым инженерным оборудованием, работает насосная станция и электрощитовая. Прилегающая территория благоустроена, организованы проезды и тротуары, выполнено озеленение.
Между тем в Румянцеве построили продовольственный склад сыродельного комбината. Одиннадцатиэтажное здание площадью 7,8 тыс. квадратных метров возвели для крупного производителя сыра и молочной продукции юга России. Комплекс включает четырехэтажный административно-бытовой корпус и складскую зону с холодильными камерами для хранения продукции, зону разгрузки и комплектации товаров. Шум и вибрацию оборудования от внешнего мира изолирует шумопоглощающая облицовка и резиновые виброизоляторы.
Также активно идет строительство второй очереди технополиса модульного типа в поселении Марушкинское, который планируют ввести в эксплуатацию в конце 2023 года. Строительство предполагает двухэтажный корпус комбината конвейерного производства и вспомогательные здания. В технополисе создадут также экспериментальный корпус, в котором установят линию роботизированного выпуска крупногабаритных модулей для сборного строительства. Завод будет производить более 1,7 тыс. модулей в год, в том числе квартирных и лестничных маршей. На территории технополиса создадут около 2,5 тыс. рабочих мест.
Кроме того, на карте Новой Москвы в третьем квартале появились новые торговые точки. Так, в поселке Сосенское построили многофункциональный центр в ЖК «Скандинавия». Площадь двухэтажного здания с панорамным остеклением составляет более 5,5 тыс. кв. метров. Крупный ТЦ находится в самом центре жилого квартала. На первом этаже размещен фудкорт, магазины и салоны различных услуг. На втором этаже появится многофункциональное общественное пространство, где откроются образовательные, развлекательные и спортивные площадки для детей и взрослых.
Рекреация
В третьем квартале в Новой Москве активно проходило благоустройство масштабных зон отдыха. В частности, был завершен первый этап развития курорта «Ерино». Курортный комплекс в поселении Рязановское занимает территорию площадью 22 га. Здесь находятся три гостиничных корпуса на 238 номеров, санаторный кластер с медицинским и диагностическим центром, а также оздоровительный центр с бассейном. За прошедший год инвестор обновил медцентр и благоустроил территорию, частично обновил гостиничный корпус, а также построил и открыл новые зоны для активного отдыха и занятий спортом.
Инвестор планирует создать здесь «лучший курортно-лечебный комплекс» в Москве. Также в «Ерино» реконструировали 25-метровый крытый бассейн на пять дорожек. В этом корпусе создали зал для фитнеса и СПА-комплекс с парной и хаммамом. Еще один бассейн (летний) построили на территории комплекса – с двумя чашами, морской водой и большой зоной отдыха. На прилегающем пространстве обустроены спортплощадки для игр с мячом и большого тенниса, зоны барбекю и парк.
Помимо этого, в третьем квартале был открыт крупный плейхаб в ЖК «ЭкоБунино» в деревне Столбово поселения Сосенское. Он занимает площадь порядка 2 тыс. квадратных метров и включает игровые зоны, ориентированные на разные возрастные группы, а также площадку с уличными тренажерами для занятий спортом.
Плейхаб будет открыт не только для жителей комплекса, а для всех желающих. На специальной площадке высажена шестиметровая ель, которая станет центром празднования Нового Года.
Дороги
В дорожном строительстве в Новой Москве в третьем квартале произошло два важных события. Был открыт тоннель для съезда с Киевского шоссе на улицу Адмирала Корнилова в районе транспортно-пересадочного узла (ТПУ) «Саларьево». Новая дорога ускорит проезд для жителей поселений Сосенское, Московский и Мосрентгена или около 120 тысяч человек. Также комфортнее станет подъезд к самому ТПУ.
Помимо этого, был введен в эксплуатацию последний участок Внуковского шоссе от железнодорожной станции Мичуринец до развязки с Минским шоссе. Новая дорога стала поперечным направлением между Боровским и Минским шоссе
Жилье
С начала 2022 года в Новой Москве построили 2,3 млн квадратных метров жилья. В частности, ввели в эксплуатацию корпуса в ЖК «Испанские кварталы». Также, около 300 дольщиков получили ключи от нового корпуса ЖК «Рассказово». Было выдано разрешение на ввод дома №1 в ЖК «Прокшино». Корпус почти на 100 квартир построили в ЖК «Скандинавия». В ЖК «ЭкоБунино» ввели 11 жилых корпусов первой очереди. Последние три корпуса ввели в ЖК «Кленовые аллеи». Дольщики получили ключи от 803 квартир.
«Несмотря на непростую ситуацию 2022 года, темпы развития Новой Москвы не снижаются, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Особенно важно, что в текущей экономической обстановке появляются новые производства в Новой Москве, увеличивая таким образом спрос на местном рынке труда. Промышленность всегда создает места для работы высококвалифицированных и оплачиваемых специалистов, что повышает привлекательность Новой Москвы как для инвесторов, так и покупателей жилья».