Новостройки подорожали на 4% за квартал. В лидерах Челябинск, Набережные Челны и Тольятти
Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек крупных городов РФ (с численностью населения от 500 тыс. человек).
После завершения льготной ипотеки средние номинальные цены предложения в новостройках продолжили медленно увеличиваться. За 1 квартал 2025 г. в среднем по крупным городам РФ «квадрат» стал дороже на 3,5%.
Главными причинами сохраняющегося роста цен стали:
- сокращение числа новинок на рынке (т.е. в продажу вышло меньше дешёвых корпусов на этапе котлована),
- увеличение стоимости строительства (рабочей силы и строительных материалов),
- восстановление активности после снижения в июле прошлого года (девелоперы стали с меньшим опасением индексировать цены).
Рост цен в 1 квартале зафиксирован почти во всех локациях. Особенно сильно квадратный метр подорожал в Челябинске (+7,4%), Набережных Челнах (+7,1%), Тольятти (+6,5%) – т.е. в лидерах остаются города с высокой долей промышленности в структуре экономики. Высокие темпы роста зафиксированы также в Москве (+6%). В Санкт-Петербурге рост на среднем уровне (+4%). В Хабаровске, Ростове-на-Дону и Рязани динамика слабоотрицательная – снижение на 0,1-0,6%. Такое минимальное изменение за 3 месяца свидетельствует не о снижении цен, а о их стагнации.
Относительно прошлого года цены выше во всех городах, кроме Оренбурга, Махачкалы, Ставрополя и Краснодара (причём в первых двух случаях это связано с небольшим объемом предложения и, соответственно, с более заметными колебаниями средних цен при появлении в продаже даже 1 нового ЖК). В лидерах роста Тольятти (+32%), Томск (+26%) и Ижевск (+22%). В среднем по локациям «квадрат» стал дороже на 11%.
«Сохранение текущих внешних условий предполагает и стабильную ситуацию с ценами в ближайшие месяцы, то есть их медленный рост, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При этом всё больше становится разрыв между уровнем цен предложения и цен сделок. Связано это как с активностью девелоперов по предоставлению скидок, так с выводом в продажу новых корпусов по ценам чуть ниже рынка».
Источник: Циан.Аналитика
Одна из причин по которой цены предложения не снижаются – рост объёмов продаж после падения летом 2024 г. По динамике числа сделок в Москве видно, что сразу после завершения льготной ипотеки (в июле-августе) спрос резко просел. С сентября активность стала восстанавливаться.
В 1 квартале 2025 г. в Москве было продано даже больше квартир и апартаментов, чем в 1 квартале 2024 г. (на 12%). Поддержку рынку оказали получатели годовых бонусов, а также те, кто закрывал короткие депозиты.
Хорошие показатели рынка новостроек, сохраняющиеся несмотря на заградительные рыночные ставки и отсутствие безадресной льготной ипотеки, связаны с его успешной адаптацией к новой реальности. Застройщики смогли:
- стимулировать спрос через скидки, акции и через вывод новых корпусов по ценам чуть ниже рынка,
- запустить продажи с использованием рассрочек,
- сохранить ипотечные схемы с частичным субсидированием ставки,
- максимально использовать потенциал оставшихся льготных программ (в Москве – семейной).
В феврале продажи были наилучшими с момента завершения льготной ипотеки (за исключением традиционно более результативного декабря, когда на спрос влияют ещё и сезонные факторы). Однако в марте 2025 они впервые за 10 лет были хуже февральских.
Источник: Циан.Аналитика
На рынке новостроек крупных городов РФ продолжается снижение объёма активного предложения. Фактически оно фиксируется с августа прошлого года. Одна из причин такой динамики – снижение числа новинок на рынке вследствие снижения спроса после завершения льготной ипотеки, удорожания кредитов для приобретения участков, ужесточения оценки проектов в банках, увеличения ставок по проектному финансированию.
В конце 1 квартала 2025 г. выбор на рынке анализируемых локаций на 10% ниже, чем в августе 2024 г. и на 11% ниже, чем в конце 1 квартала 2024 г. Последние 2 месяца выбор меняется не очень сильно, близок к стабилизации. Объём предложения остаётся на высоком уровне, т.е. дефицита на рынке не сформировалось.
Источник: Циан.Аналитика
Приложение
|
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей, апр.25 |
Динамика средней цены кв.м. |
|
|
за год |
за квартал |
||
|
Москва |
403,1 |
15% |
6,0% |
|
Санкт-Петербург |
274,9 |
12% |
4,0% |
|
Казань |
243,5 |
12% |
3,0% |
|
Нижний Новгород |
217,1 |
15% |
4,3% |
|
Владивосток |
199,1 |
7% |
1,8% |
|
Томск |
185,1 |
26% |
0,8% |
|
Новосибирск |
172,1 |
16% |
3,4% |
|
Иркутск |
171,6 |
18% |
5,1% |
|
Краснодар |
169,8 |
-3% |
1,8% |
|
Хабаровск |
167,6 |
6% |
-0,1% |
|
Уфа |
166,0 |
12% |
1,2% |
|
Екатеринбург |
163,2 |
7% |
0,5% |
|
Челябинск |
162,8 |
20% |
7,4% |
|
Пермь |
157,8 |
15% |
4,2% |
|
Тюмень |
152,3 |
15% |
4,5% |
|
Омск |
150,2 |
6% |
5,1% |
|
Тольятти |
149,9 |
32% |
6,5% |
|
Ростов-на-Дону |
145,6 |
4% |
-0,5% |
|
Барнаул |
145,0 |
20% |
1,8% |
|
Красноярск |
142,0 |
2% |
1,5% |
|
Новокузнецк |
140,9 |
1% |
0,9% |
|
Самара |
140,2 |
18% |
3,3% |
|
Набережные Челны |
139,7 |
1% |
7,1% |
|
Кемерово |
138,8 |
19% |
6,0% |
|
Волгоград |
137,8 |
13% |
0,1% |
|
Воронеж |
137,8 |
18% |
5,9% |
|
Рязань |
123,9 |
11% |
-0,6% |
|
Ижевск |
122,5 |
22% |
5,3% |
|
Ярославль |
116,0 |
8% |
4,4% |
|
Ульяновск |
114,2 |
15% |
0,5% |
|
Оренбург |
113,3 |
0% |
3,8% |
|
Саратов |
111,0 |
6% |
0,9% |
|
Махачкала |
109,9 |
-6% |
1,9% |
|
Ставрополь |
100,4 |
-2% |
1,5% |
|
Все города в среднем |
160,9 |
11% |
3,5% |
По оценке специалистов , по итогам июня продажи ипотеки в России могут составить 780 млрд рублей, увеличившись более чем на 45% к маю текущего года и почти на четверть к июню прошлого года. Всплеск спроса произошел на фоне завершения универсальной программы господдержки и «старых» условий «семейной» ипотеки. Со второго полугодия рынок будет «охлаждаться».
Наибольшее сокращение продаж ВТБ прогнозирует в июле-августе: примерно на четверть к июню, в то время как за последние 15 лет выдачи прирастали в среднем на 3% месяц к месяцу.
В целом по итогам первого полугодия 2024 года заемщики получили на покупку жилья более 2,8 трлн рублей – всего на 8% меньше, чем за сопоставимый период 2023 года. Основное число сделок банки провели на льготных условиях.
Средний размер кредита по итогам января-июня составил около 3,8 млн рублей – почти на 553 тысячи меньше, чем год назад. Это связано с уменьшением максимальной суммы кредитов в рамках программы господдержки-2020 для Москвы, Санкт-Петербурга и областей с конца 2023 года до 6 млн рублей.
«Завершение господдержки-2020 и вероятное изменение «семейной» ипотеки после 1 июля стимулировало многих россиян не откладывать покупку квартиры в новостройке и поспешить получить льготный кредит до конца июня. Особенный ажиотаж мы почувствовали на прошлой неделе. Резко выросший спрос на популярные госпрограммы привел почти к 50%-ному росту продаж к прошлому году. Но уже во втором полугодии рынок будет «охлаждаться». Помимо завершения универсальной господдержки, на динамику спроса будут влиять высокие ставки по обычной ипотеке и ужесточившаяся риск-политика ЦБ. Мы ожидаем, что по итогам года рыночные продажи сократятся примерно на треть к прошлому году и составят порядка 5,3-5,4 трлн рублей», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Каждый второй совершеннолетний петербуржец (50%) планирует покупку недвижимости на горизонте до 10 лет, выяснили в ходе опроса СК «Росгосстрах» и ВТБ. При этом 27% уже откладывают деньги на приобретение жилья, более половины только планируют начать копить.
Всего 5% респондентов собираются покупать квартиру в течение полугода, 16% — в ближайшие 1-2 лет, 19% — 3-5 лет, а каждый десятый — в течение десятилетия. 46% опрошенных не планируют покупку жилья, а 4% — пока не задумывались об этом.
Более половины (57%) опрошенных из числа тех, кто уже копит (27%) или собирается копить на новую недвижимость (55%), планируют откладывать ежемесячно на покупку жилья по 10-30 тысяч рублей, 28% — менее 10 тысяч рублей, а 15% — по 30-50 тысяч рублей. Накопить нужную сумму 32% респондентов рассчитывают за 5-10 лет, треть (34%) — за 1-2 года, 28% — за 3-5 лет. Еще 6% считают, что им понадобится не менее 10 лет, чтобы собрать необходимую сумму на покупку квартиры.
Ипотечным кредитом для покупки квартиры собираются воспользоваться 40% опрошенных. Остальные пока не решили, на какие деньги будут приобретать недвижимость, и затруднились с ответом на вопрос об ипотеке, или не планируют обращаться в банк.
Ключевыми факторами при покупке жилья для петербуржцев оказались расположение (39%), стоимость (33%), а также качество ремонта/отделки (27%). В топ-5 важнейших параметров также вошли инфраструктура района (23%) и его безопасность (16%). При ответе на этот вопрос можно было выбрать несколько вариантов ответов.
«Высокие процентные ставки и отмена государственных программ снижают количество желающих взять ипотеку. Однако жизнь продолжается: создаются новые семьи, рождаются дети, доходы растут. Ипотека остаётся быстрым способом решения жилищного вопроса. В будущем политика регулятора предполагает смягчение условий, что позволит рефинансировать кредит и снизить ставку по нему до более выгодной. Практика показывает, что переплата за высокую ставку компенсируется ростом стоимости приобретённой недвижимости», - прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
«На протяжении последних лет ипотека была одним из самых доступных вариантов приобретения жилья и остается таковым даже в условиях сворачивания льготных программ», — отметил директор Департамента ипотечных продаж «Росгосстраха» Сергей Дерман».
Репрезентативный опрос проведен в мае 2024 года среди 1227 граждан старше 18 лет во всех федеральных округах РФ.