Средний уровень вакансии на офисном рынке Москвы продолжит свое снижение и составит 4,5% в 2026 году
Высокий спрос и ограниченное предложение приведут к тому, что уже к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы снизится с 5,8% до 5%, этот тренд продолжится в последующие годы.
По итогам 3 квартала 2024 года среднерыночный уровень вакантности на рынке московской офисной недвижимости составил 5,8%, с начала этого года показатель уменьшился на 0,8 п.п. По прогнозам Nikoliers, к концу этого года вакансия на офисном рынке столицы составит 5%. Таким образом, среднерыночный уровень вакантности уменьшится на 1,6 п.п. по отношению к прошлому году. В дальнейшем показатель также продолжит снижение: до 4,8% в 2025 году и до 4,5% в 2026 году.
Прогноз — оценка компании Nikoliers на основе заявленных сроков реализации и данных о текущем статусе проектов
Последние два года среднерыночный уровень вакантности планомерно продолжает свое снижение: с 9,1% в 2022 году до 6,6% в прошлом году и до прогнозируемых 5% в текущем году. Причина падения вакансии заключается в высоком объеме поглощения в последние 2 года при низком объеме ввода в эксплуатацию вакантных площадей и, как следствие, остром дефиците предложения на офисном рынке. Следствием этого является ограниченное предложение, а также рост доли предварительной аренды и покупки на офисные площади, поэтому к моменту завершения строительства объекты законтрактованы на 70-90%.
Всего за три квартала 2024 г. введено 375 тыс. кв. м офисных площадей, из них свободно только 18% площадей. По прогнозам Nikoliers, эта тенденция продолжится в ближайшие 2 года: в строящихся зданиях, ожидаемых к вводу в 2024–2026 гг. уровень вакантности в среднем составляет 45%.
Структура офисной вакансии в строящихся объектах
Активное поглощение офисных площадей в существующих зданиях и низкая вакансия в введенных в эксплуатацию объектах способствуют сохранению низкого объема свободных площадей. Корректировка вакансии в классе А в сторону увеличения связана с высвобождением нескольких крупных блоков. Срок экспозиции такого предложения не будет длительным, принимая во внимание текущую активность компаний-пользователей офисных помещений. Наибольшую активность проявляют компании госсектора, сферы профессиональных услуг, производства, IT и телеком.
Доля свободных площадей по классам
Источник: Nikoliers
Доля вакантных площадей в классах А и Prime также показывает устойчивое падение: 12,7% в 2022 году, 11% в 2023 году, 7,2% по итогам 3 квартала текущего года и 5,7% по прогнозам Nikoliers в 2024 году. Аналогичная динамика прослеживается и в классе В+/-, где средний уровень вакантности в 2022 году равнялся 7,8%, в 2023 году он составлял уже 5%, по итогам 3 квартала этого года – 5,2% и прогнозируется по итогам текущего года 4,8%.
Такая динамика связана со сложившейся рыночной конъюнктурой: дефицит качественного предложения и нехватка нового строительства в аренду приводит к ситуации, когда спрос на офисы выше, чем объем доступного предложения. Однако ввод в эксплуатацию новых объектов не способствует росту вакансии и не увеличивает доступное предложение, т.к. объекты вводятся с высокой степенью заполненности. При этом динамика по классам по итогам года может быть более волатильна в связи с проводимой реклассификацией офисного стока в соответствии с обновленными критериями офисной классификации от Moscow Research Forum.
Если рассматривать ключевые бизнес-локации Москвы, то по уровню вакантности можно выделить 5 географических зон. Труднее всего купить или арендовать качественный офис в международном деловом центре «Москва-Сити»: по итогам 3 кв. 2024 года там наименьшая доля свободных площадей с уровнем вакантности 0,9%. На втором месте находится локация Ленинградский деловой коридор, где уровень вакантности составляет 2,3%. Далее идет Центральный деловой район с уровнем вакантности 3,1%; 5,2% - коэффициент в Ленинском районе и замыкает пятерку основных локаций деловой активности Электрозаводский район с показателем 6,8%.
Виктория Гусева, директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers: «Опережающий спрос на качественную офисную недвижимость, и, в особенности, на аренду, со стороны конечных пользователей обусловлен потребностью растущего бизнеса в крупных объемах, а также дефицитом арендного предложения и превалирующей долей вариантов на продажу в экспозиции. Как для конечных пользователей, так и для инвесторов, вложение средств в покупку офиса сегодня предоставляет возможность защиты капитала при долгосрочном планировании. Все это является причинами снижающейся вакантности на рынке и обостряющейся нехваткой предложения в бизнес-центрах. Высокая доля сделок купли-продажи связана с сохранением интереса к покупке офисных площадей и дефицитом арендного предложения в экспозиции. Среди наиболее заметных сделок на офисном рынке столицы можно отметить покупку 144 тыс. кв. м в МФК Slava Банком России в 3 кв. этого года и покупку ОАО РЖД башни Moscow Towers общий общим объемом 350 тыс. кв. м, из которых на офисные площади для размещения сотрудников приходится 260,2 тыс. кв. м. Эта сделка на сегодняшний день является рекордом текущего года. Рост интереса к офисному рынку со стороны государственных структур наметился в последние несколько лет: в 2022 и 2023 гг. доля сделок с участием госструктур составляла по 12%, тогда как в 2020-2021 гг. она не превышала 3%. Сегодня на этот сектор приходится 25% спроса на качественную офисную недвижимость, и мы ожидаем дальнейшее увеличение доли госструктур в общем объеме спроса».
Центробанк прогнозирует рост объема жилищного кредитования в 2023 году до 15%. Вместе с тем в январе-августе 2023 года значительно – на 10% – вырос спрос на долгосрочную аренду. Для многих клиентов выбор между съемом жилья и его покупки с помощью заемных средств становится настоящей дилеммой. Эксперты компании «Метриум» рассказывают, какой же вариант все-таки выгоднее: ипотека или аренда.
Микронедвижимость
На первичном рынке активно растет популярность формата микростудий. Преимущественно это апартаменты в проектах реконструкции, хотя встречаются и квартиры. Сейчас минимальная площадь такого жилья составляет 10,3 кв. м, средняя – 22,5 кв. м. Парадоксальным образом микростудии одинаково выгодны как для покупателей, так и для арендаторов. Приобретают их в основном инвесторы, нацеленные на сдачу помещений. За счет относительно небольших вложений (от 3,8 млн рублей) им гарантирована окупаемость за 9-10 лет, что значительно быстрее, чем в других сегментах рынка. В то же время снимать такие студии рациональнее, чем покупать для собственного проживания. Арендная ставка составляет в среднем 27 тысяч рублей, тогда как ежемесячный ипотечный взнос – 60,4 тысяч рублей (при стоимости апартамента в 6 млн рублей). Как правило, это временные варианты, и с улучшением финансового положения клиенты (преимущественно студенты и молодые специалисты) находят более просторные квартиры.
Квартира в новостройке
В разрезе сегментов рассмотрим возможность приобретения или аренды двухкомнатной квартиры, так как это наиболее типичный вариант жилья для небольшой московской семьи.
Массовый сегмент
Средняя стоимость «двушек» в массовых новостройках столицы – 17 млн рублей (за 56,8 кв. м). Льготная ипотечная ставка 8% распространяется на сумму 12 млн рублей, но лимит в рамках комбинированной программы – 30 млн рублей. Соответственно, 5 млн рублей банк выдаст на рыночных условиях (в среднем 14% при текущем размере ключевой ставки). Таким образом, при первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж будет равен 117,4 тысяч рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется в среднем в 75 тысяч рублей в месяц.
Бизнес-класс
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса – 27,7 млн рублей (за 67,7 кв. м). Ежемесячный платеж по комбинированной ипотеке составит – 274,1 тысяч рублей. На аренду подобного жилья придется тратить порядка 140 тысяч рублей в месяц.
Премиальный сегмент
Премиальная «двушка» на первичном рынке стоит в среднем 43,7 млн рублей (за 74,7 кв. м). В данном случае ипотекой с господдержкой воспользоваться не получится. Банку за залоговую квартиру каждый месяц потребуется переводить 517,8 тысяч рублей. Месячная аренда квартиры с сопоставимыми параметрами будет стоить около 220 тысяч рублей.
Оценивать в таком же ключе элитное жилье не следует, так как его собственники нечасто сдают недвижимость в аренду, даже если не проживают в ней, а параметры каждого объекта очень индивидуальны.
Вывод
Как мы видим, платежи по жилищным кредитам обычно выше арендных ставок. Но это разница нивелируется тем, что ипотека подразумевает право владения, пользования и распоряжения недвижимостью. К тому же плата за аренду со временем растет, тогда как ежемесячный платеж по кредиту не повышается, более того, есть возможность его выгодно рефинансировать.
Вторичное жилье
Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Москвы стоят в среднем 14 млн рублей. То есть дома старого фонда реализуются дешевле новостроек, однако это объясняется тем, что они зачастую не обладают эргономичными планировками, стильными лобби, развитой внутренней инфраструктурой и качественным благоустройством. Кроме того, на покупку вторичного жилья не распространяется льготная ипотека. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную (то есть соответствующую среднерыночным параметрам) «двушку» составит 165,8 тысяч рублей. В свою очередь, аренда такой квартиры обойдется в среднем в 63 тысячи рублей в месяц. По сути, это тот исключительный случай, когда съем жилья следует предпочесть приобретению. Правда, есть исключения, прежде всего, реализуемые по комфортным ценам квартиры в московских «хрущевках». Их покупка гарантирует переселение в более ликвидную современную квартиру аналогичной площади в рамках программы реновации.
Машиноместа и кладовые
Многие ведущие банки в 2022-2023 гг. запустили ипотечные программы на машиноместа, гаражи и кладовые помещения. Так, в «Сбере» сумма займа колеблется от 300 тысяч рублей до 100 млн рублей. Появление такого продукта давно назрело, ведь машиноместа в Москве стоят в среднем 2,8 млн рублей, а кладовые 930 тысяч рублей, то есть почти так же, как автомобили. Ежемесячный ипотечный платеж за стандартную кладовку составит 11 тысяч рублей, за машиноместо – 33,2 тысячи рублей. Эти платежи чуть выше арендных, но, в отличие от них, позволяют вам стать полноценным собственником данных объектов.
«Ежемесячный ипотечный платеж сейчас в среднем на 30% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита полностью нивелируют эту разницу, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Залоговая недвижимость становится собственностью заемщика. Соответственно, в случае необходимости ее можно продать. Как правило, клиент может рассчитывать даже на прибыль. Исключение составляет только околонулевая ипотека, уже ушедшая с рынка. Единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку – ухудшение материального положения заемщика. Однако закон предусматривает кредитные каникулы сроком до шести месяцев, и в течение этого периода можно справиться с возникшими сложностями. Вместе с тем арендодатели не будут так долго ждать улучшения вашей жизненной ситуации. С августа 2023 года рыночная ипотека стала значительно менее доступной в связи с повышением ключевой ставки, однако это положение носит временный характер, а кредит впоследствии можно рефинансировать».
По оценке ВТБ, по итогам января-сентября банки предоставили физлицам на покупку недвижимости около 5,4 трлн рублей. Этот результат более чем на 10% превышает итог за весь прошлый год и близок к продажам 2021 года, когда ипотечные заёмщики заняли около 5,7 трлн рублей.
В ВТБ за 9 месяцев 2023 года ипотеку оформили 214 тысяч заемщиков на 1,1 трлн рублей, что по объему больше результата за весь 2022 год и сопоставимо с историческим показателем 2021 года.
Самый высокий объем выдач за все время работы банка пришелся на сентябрь, что вызвано повышенным спросом клиентов на фоне грядущего роста ставок и увеличения первого взноса по госпрограммам. В этот месяц заемщики получили в ВТБ на покупку недвижимости 232 млрд рублей. Регионами-лидерами по объему продаж в сентябре стали Москва и область (76,1 млрд рублей), Санкт-Петербург (23,8 млрд), Республика Татарстан (12,5 млрд). В топ-5 также вошли Краснодарский край (12,4 млрд) и Новосибирская область (7,1 млрд).
По итогам января-сентября основная доля выдач пришлась на стандартные программы банка, по которым клиенты приобретают вторичное жилье. При этом в последние два месяца резко вырос спрос на льготную ипотеку, планомерно снижавшийся первое полугодие. Если в июле на нее приходилось 42% от общего количества сделок, то по итогам сентября - уже 56%. На этом фоне вновь стал увеличиваться средний размер одного кредита, достигнувший минимальной отметки в 4,9 млн рублей в июне. В сентябре «средний» чек составил 5,2 млн рублей и практически вернулся к уровню начала года (5,3 млн рублей).
“В этом году значительное влияние на развитие рынка жилищного кредитования оказывает изменение подхода к его регулированию. Ставка и первый взнос – достаточно важные факторы для заемщиков, поэтому многие клиенты в ожидании корректировки этих параметров, поспешили решить квартирный вопрос на приемлемых для себя условиях. В начале года мы наблюдали повышенный спрос из-за сворачивания так называемых “околонулевых” программ, летом интерес клиентов подстегнул резкий рост ключевой ставки, а в начале осени – планируемые изменения условий льготной ипотеки. По нашей оценке, общий объем выдач ипотеки с начала года достиг рекордных 5,4 трлн рублей и уже почти приблизился к историческому результату за весь 2021 год. Безусловно, такая высокая концентрация спроса в январе-сентябре неизбежно сменится «охлаждением» рынка в четвертом квартале. Тем не менее, за счет повышенной активности на протяжении большей части 2023 года по его итогам мы ожидаем продаж на уровне 6,9 трлн рублей”, - прокомментировал вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерских каналах ВТБ Евгений Дячкин.
Ранее ВТБ дал оценку выдачам ипотеки в сентябре. По оценке банка, в этот месяц заемщики получили в кредитных организациях около 900 млрд рублей. Результат стал рекордным на рынке и более чем на 70% превысил итоги за сентябрь прошлого года почти на 90% - 2021 года. Фиксируя повышенную активность клиентов, игроки ипотечного рынка внимательно подходят к оценке их платежеспобности, чтобы не допустить излишней закредитованности. На текущий момент уровень просроченной задолженности держится на минимальных значениях, составляя 0,4%. На рынке новостроек показатель еще ниже – 0,15%.