Только в 30% премиальных новостроек средняя площадь квартир больше 100 кв. м
По подсчетам экспертов компании Optima Development, на рынке премиальных новостроек Москвы представлены только 18 проектов премиум-класса, в которых средняя площадь квартир, находящихся в продаже, превышает 100 квадратных метров. Это всего 30% от общего числа проектов премиум-класса на первичном рынке столицы.
Аналитики компании Optima Development подсчитали, что из 60 премиальных проектов лишь в 18 средняя площадь предлагаемых квартир составляет более 100 кв. м, хотя большая площадь квартир традиционно считается одним из ключевых признаков жилья премиум-класса. В этих 18 проектах средняя площадь квартир и апартаментов варьируется от 102 до 202 кв. м, тогда как в остальных проектах (с квартирами меньше 100 кв. м.) средняя площадь помещений составляет от 45 до 60 кв. м. Средний показатель по рынку составляет 81,4 кв. м. В новостройках, где средняя площадь помещений превышает 100 кв. м, как правило, на одну квартиру приходится в среднем 2,6 спальни, в то время как в целом по рынку этот показатель составляет 1,9 спальни.
Проекты с большими квартирами также выделяются более высокой стоимостью квадратного метра. Средняя цена квадратного метра в таких комплексах составляет 970 тыс. рублей, что на 32% выше среднего показателя по рынку, который равен 734 тыс. рублей. Таким образом, новостройки премиум-класса с просторными квартирами значительно дороже в сравнении с остальным предложением в этом сегменте.
«Еще три года назад доля проектов премиум-класса, где средняя площадь квартир была более 100 кв. м., составляла 47%, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Меняется структура предложения по сегменту. На фоне большого количества проектов, характеристики которых больше соответствуют бизнес-классу, действительно просторные квартиры становятся редкостью. Квартиры площадью более 100 кв. м составляют лишь 21% от общего числа помещений, доступных на рынке. Тем не менее такие проекты всё ещё можно найти, примером чему является жилой квартал «Прайм Парк», где средняя площадь квартир достигает 120 кв. м, что делает это жильё подходящим для больших семей».
По новой оценке ВТБ, объем выдач ипотеки на ИЖС достигнет 440 млрд рублей, что более чем втрое превзойдет результат прошлого года и станет новым рекордом для сегмента.
Спрос на индивидуальное жилищное строительство в России продолжает расти ускоренными темпами, что находит отражение в динамике жилищного кредитования. По оценке ВТБ, по итогам января-октября 2023 года объем выдач ипотеки на частное домостроение в целом на рынке составил около 360 млрд рублей, что более чем вдвое превышает результат за 2022 год.
В ВТБ за 10 месяцев средства на ИЖС и загородную недвижимость получили более 10,7 тысячи россиян, а общая сумма сделок составила свыше 69 млрд рублей. По объему это почти в два раза превышает результат за аналогичный период 2022 года. Другой банк группы ВТБ – РНКБ – по итогам января-октября предоставил населению на покупку и строительство индивидуального жилья 6,5 млрд рублей, что почти в 1,5 раза больше результата за 10 месяцев 2022 года.
Основным драйвером сегмента выступает льготная ипотека, по которой сейчас оформляется подавляющее большинство кредитов на индивидуальное жилье.
«Принимая решение об улучшении жилищных условий, россияне все чаще отдают предпочтение строительству своего дома. В первую очередь, «бум» спроса на индивидуальное жилье подогревает его комфортность, особенно если речь идет о семьях с детьми. Второй фактор - государственная поддержка сегмента: даже на фоне значительно изменившихся условий по базовым ипотечным программам получить кредит на ИЖС по-прежнему можно по низкой ставке. Например, в ВТБ она не превышает 7,6% годовых, а для заемщиков с детьми ценовые параметры еще выгоднее – 5,6%», – прокомментировал начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Он добавил, что для физических лиц сдерживающими факторами выступают невысокий уровень цивилизованности сегмента частного строительства, высокие сопутствующие расходы и повышенные требования банков при выдаче кредитов, для девелоперов - высокие затраты на этапе строительства и фактически отсутствующие механизмы проектного финансирования. Активный выход банков на рынок останавливают риски незавершения строительства и более низкая ликвидность загородной недвижимости.
Суммарно с января по сентябрь 2023 года на рынке Северной столицы и пригородов было реализовано земельных участков под жилье и апартаменты (включая редевелопмент и реконструкцию) на сумму более 76 млрд руб., что уже превысило результаты 2022 года на 13%.
Основную активность девелоперов зафиксировали в 3 квартале 2023 года, когда было приобретено более 2/3 всего объема предложения.
Особенностью первых 9 месяцев 2023 года стали транзакции с территориями более крупного размера, по сравнению с прошлым годом. Так, в 2023 году было реализовано 22 участка суммарной площадью более 470 га, когда как в 2022 году было совершено сделок в 3 раза больше, при этом по площади больше всего на 15%.
Основу сделок на рынке составили участки, располагающиеся в административных границах Петербурга. При этом 76% - это свободные участки под застройку. 22% и 2% - проекты под редевелопмент и реконструкцию соответственно.
Лидером по объему сделок стал Приморский район, как наиболее привлекательный с точки зрения наличия свободных пятен под застройку.
Интересом также пользовались Красногвардейский и Василеостровский районы. Здесь все транзакции представляли собой участки промышленного редевелопмента под цели жилищного строительства. В пригородных локациях лидеры неизменны – Всеволожский и Ломоносовский районы.
Сохраняется интерес девелоперов и к проектам апартаментов, требующим реконструкции – 4 из 8 транзакций в сегменте за 9 месяцев 2023 года.
«Рынок инвестиций в земельные участки под жилой девелопмент за три квартала 2023 года продемонстрировал внушительные показатели. Несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года навряд ли удастся, этот год будет один из самых активных за последние несколько лет. Отчасти это связано с тем, что в настоящее время на финишной прямой находится проект нового Генерального плана, и в следующие несколько лет мы увидим новые интересные старты продаж. Кроме того, вероятнее всего, можно будет наблюдать за рядом сделок по перепродаже проектов от девелопера к девелоперу» - комментирует руководитель департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.