Загородка рассчитывает на рост спроса
Сегодня рынок загородной недвижимости находится в ожидании нового сезона. И в целом все участники рынка рассчитывают на серьезное оживление спроса. К этому есть несколько предпосылок.
Ипотечное ралли
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) в четвертом квартале 2022 года на загородном рынке средний бюджет сделки по участкам без подряда составил 2,3 млн рублей. Годовой прирост вылился в 14% за год.
«А коттеджи и участки с подрядом приобретали в среднем за 16,3 млн рублей, что на 20% выше показателей конца 2021 года», - добавляет глава Консалтингового центра Ольга Трошева.
По собранной статистике, в 2022 году на первичном загородном рынке граждане купили заметно меньше коттеджей, участков и таунхаусов, чем годом ранее – 7,8 тысяч объектов. То есть, на 33% ниже результатов 2021 года. В общем, минувший год прекрасными результатами похвастаться не может, хотя достигнутый уровень больше соответствует допандемийной активности рынка.
Однако есть несколько моментов, позволяющих ожидать гораздо более высокой покупательской активности этими весной и летом.
Во-первых, банки кардинально актуализировали свои, ориентированнные на загородку, ипотечные программы.
«Совсем недавно банки обслуживали только аккредитованные подрядные организации. Только на их объекты можно было получить за городом жилищный кредит. Но конкуренция заставила пересмотреть такие подходы, - говорит генеральный директор агентства недвижимости «ВсевРиэлт» Светлана Белова. – Теперь в ипотеку можно строить самостоятельно, предоставив банку проект будущего дома и получать суммы траншами».
При этом адекватные кредитные ставки позволяют выбирать более комфортные проекты. Государство всячески подобные решения поддерживает. Соответственно сегодня проблем с получением кредита на загородку нет.
Инвесторы повзрослели
Второй примечательный момент – на загородный рынок возвращаются частные инвесторы. Генеральный директор управляющей компании «СОВА» Виталий Шеверда по поводу бума конца 2021 - начала 2022 года уточняет, что этот ажиотаж во многом был искусственным. Рынок был абсолютно перегрет. Поэтому сегодняшняя ситуация в каком-то смысле даже более адекватна для успешных компаний.
Соответственно, портрет сегодняшнего инвестора кардинально изменился, что не может не сказаться на принципах организации продаж.
Напомним, компания «Сова» возводит в разных локациях сети коттеджей, а по сути базы отдыха – с банями и инфраструктурой -– и предлагает гражданам в них инвестировать. «У нас есть рента – сдача посуточно, и есть инвестиции с выкупом объекта. Старт – от 4,5 млн. рублей», - уточняет Виталий Шеверда. – И раньше мы ориентировались на аудиторию в возрасте 35 лет, может, 35 плюс. Но далее пришли перемены 2022 года, сейчас среднестатистический инвестор – это уже возраст 45 плюс, даже 55 плюс».
Это другой подход с более осторожной оценкой и неторопливостью в принятии решения, но и с готовностью к крупному чеку. Профиль компании – не продажа загородного дома, а загородная доходная недвижимость. Прибыль и пассивный доход за счет сдачи объектов в аренду. У компании свой колл центр, маркетинг, сервисные службы и динамично развивающийся бренд сети загородных коттеджей.
«Инвестор стал гораздо более консервативным, он может год наблюдать со стороны, прежде чем пойдет на сделку. Его интересует не только вопрос, в каких локациях строятся новые коттеджи, но и, например, собственно развитие нашей управляющей компании, - рассказывает Виталий Шеверда. – И такой инвестор в случае каких-либо внешнеполитических волнений готов по первому опасению откладывать сделку. Но мы практически ушли от предложений по долевому инвестированию, предлагаем целые лоты, чаще инвестору интересны целые локации. Например, в этом году в топе наше предложение инвестировать в горнолыжный курорт, ориентированный на всесезонный доход».
Но сегодняшняя динамика продаж подсказывает, что уже к концу апреля – началу мая «Сова» снова выйдет на приличные объемы продаж.
«Однозначно скачки по инвестпродажам штормили в прошлом году. Иногда все просто замирало, люди заняли выжидательную позицию, – говорит глава компании. – В октябре был спад, потом потихоньку начался подъем. Спрос есть, тем более в преддверии сезона. Апрель – это почти официальный старт».
Соответственно, к сезону компания решила запустить большой инвестиционный проект – горнолыжный курорт в Подмосковье с оборотом более 300 млн. рублей в год.
Территориальное деление
Как отмечает Ольга Трошева, в прошедшем году самые дешевые участки без подряда (до 100 тыс. руб./сот.) чаще всего покупали в Ломоносовском районе вблизи Лопухинки и Воронино. А сделки в ценовых категориях от 100 до 500 тыс. руб./сот. заключались в основном во Всеволожском районе, вблизи Лесколово, Разметелево, Рахьи, Токсово, Колтушей, Вартемяг. Самые же дорогие покупки приходились на Выборгский район рядом с Репино и Песками.
«Если это организованный поселок, добавляются расходы на управление, охрану, очистку дорог. И не все клиенты хотят за это платить, - комментирует руководитель ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова. - Почему был в пандемию массовый отток в дома из квартир? Кроме прочего, и потому, что в целом загородная жизнь дешевле, ниже коммунальные платежи».
Проще говоря, народ голосовал рублем преимущественно за бюджетные варианты. Тем более – в неспокойные прежние годы. Но АН «ВсевРиэлт» работает со всеми сегментами рынка. Да, считается, что преимущественно петербуржцы в области предпочитают приобретать участки без подряда. Но, как минимум, если клиент обращается в агентство, в 50% случаев речь идет о приобретении готового жилья. «Буквально готовы вселяться с чемоданами, - поясняет гендиректор «ВсевРиэлт». – Другое дело, когда речь идет о площадке под строительство по индивидуальному проекту. Есть клиенты, которые строятся по десять лет, и им это в радость».
«На загородку очень сильно повлияла пандемия, - добавляет Светлана Белова. - У нас были случаи, когда зимой клиенты выбирали участки по ровности снежного покрова. Так спешили купить».
Соответственно, в 2021-2022 стоимость объектов взлетала на миллионы, были случаи, когда продавцы пытались повышать цены уже после получения аванса.
«Сейчас люди возвращаются к «прежней жизни», сделки идут, - отмечает Светлана Белова. - Ожидаю, что в этом году цены также будут расти, загородка снова популярна и не редки запросы с продажей квартиры для приобретения загородного дома».
Безусловно, этот сегмент рынка недвижимости подвержен сезонности: весна-осень. Продажи идут до октября. Впрочем, как уже говорилось выше, границы сезонности имеют тенденцию размываться.
Доски и гвозди
Третий момент, сулящий загородному рынку покупательский интерес в грядущем сезоне – щадящая ситуация с ценами на стройматериалы.
«В используемых в нашем сегменте материалах – каркасном домостроении - дефицит отсутствует, - поясняет Виталий Шеверда. - По стоимости ожидаем повышения, но планомерного, плавного и некритичного по всем позициям. Уточню, чехарда цен остановилась приблизительно с весны минувшего года. Потом произошло подешевление по ряду позиций, например, доска подешевела практически в два раза».
Соответственно, генеральный директор УК «Сова» характеризует ситуацию, как стабильную.
В других сегментах, по его словам, определенная нехватка продукции все же есть. Например, в штукатурных материалах и лакокрасочной продукции. «Тиккурила», ведь ушла с рынка, и на поиск замены требуется определенное время. С другой стороны, краска «Тиккурилы» снова осторожно стала поставляться на прилавках. Таким образом, сходит на нет дефицит и в более дорогих сегментах жилого загородного строительства.
Период новогодних праздников и предновогодних «корпоративов» – исключительно ценное время для собственников загородного жилья. Это возможность поднять арендный ценник в 1,5-2,5 раза. В Москве ставки на коттеджи достигают 650 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 370 тыс. рублей. Еще в 10 российских регионах зафиксированы объекты с показателями 150+ тыс. рублей. Они стали фигурантами очередного рейтинга Циан.
1 место. Ленинградская область
900 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Коттеджный поселок «Малое Симагино»
400 кв. м / участок 15 соток
https://spb.cian.ru/rent/suburban/242343608/
Максимальный чек для загородного отдыха на зимние праздники в окрестностях Санкт-Петербурга и в целом по России зафиксирован в коттеджном поселке «Малое Симагино» (Выборгский район Ленинградской области) – 900 тыс. рублей за трое суток. В распоряжении постояльцев будут два дома с дизайнерской отделкой (по 200 кв. м) и участок в 15 соток.
2 место. Тверская область
500 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Вараксино, Конаковский район
180 кв. м / участок 2 сотки
https://tver.cian.ru/rent/suburban/266914356/
Курортный кластер в Завидово также входит в число локаций со сверхвысокими ставками для новогодней аренды. На четырехкомнатные апартаменты (180 кв. м) в шале заявлен прайс в полмиллиона рублей, что примерно соответствует стоимости дачного или деревенского домика с участком в той же Тверской области. Помимо прочего, эта сумма открывает доступ к многочисленным развлекательным и сервисным опциям – катание на лыжах, коньках и сноубордах, сноукайтинг, зимний виндсерфинг.
3 место. Московская область
400 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Подушкино
1000 кв. м / участок 17 соток
https://odintsovo.cian.ru/rent/suburban/190285498/
Владелец большого четырехэтажного коттеджа в Подушкино (Одинцовский городской округ) в декабре снизил прайс с 250 до 200 тыс. рублей за сутки – и это хорошая новость для резидентов, которые хотели бы отметить праздники в ближнем Подмосковье. Инфраструктура объекта включает восемь спален, паркинг на четыре места, сауну, бассейн, зимний сад, бильярдную комнату, мангал, тандыр.
4 место. Краснодарский край
280 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Красная Поляна (Сочи,)
200 кв. м / участок 10 соток
https://sochi.cian.ru/rent/suburban/247158309/
Наиболее дорогостоящая площадка для празднования Нового Года в сочинской курортной зоне находится в Красной Поляне. День проживания в горном шале (200 кв. м), которое оборудовано камином и грилем, обойдется в 140 тыс. рублей. Габариты и планировка коттеджа позволяют выделить спальные места для восьми постояльцев.
5 место. Карачаево-Черкесская республика
270 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Домбай
360 кв. м / участок 15 соток
https://cherkessk.cian.ru/rent/suburban/265133158/
В пятерку объектов с самой высокой арендной ставкой на Новый Год входит также деревянный коттедж с габаритами 360 кв. м (пять двуспальных, 12 односпальных кроватей, столовая, камин, мангал) на горнолыжном курорте Домбай. За три дня его владелец планирует заработать 270 тыс. рублей.
6 место. Владимирская область
200 тыс. рублей / 31 декабря – 6 января
Суздаль
250 кв. м / участок 12 соток
https://vladimir.cian.ru/rent/suburban/265556168/
Популярное направление для проведения новогодних каникул – города «Золотого кольца». Так, в Суздале на праздники доступен сруб (250 кв. м), расписанный в русском стиле. Для отдыхающих подготовлены баня и беседка с мангалом. Минимальный срок пребывания определен в шесть дней – за этот период владелец дома намерен взять с гостей 200 тыс. рублей. Впрочем, предусмотрена опция с продлением аренды до 9-10 января. В этом случае ценник увеличится до 250 тыс. рублей.
7 место. Республика Карелия
29 декабря – 2 января / 186,45 тыс. рублей
Терву, Лахденпохский район
80 кв. м / участок 20 гектар
https://petrozavodsk.cian.ru/rent/suburban/247571140/
Желающим встретить первое утро нового года, глядя на величественную водную гладь Ладожского озера, стоит рассмотреть вариант с коттеджем в карельской деревне Терву (курортный комплекс «Триумф»). На 80 кв. м найдется место для шести постояльцев. В доме также есть камин и сауна. Чек за четыре ночи пребывания в доме установлен в размере 186,45 тыс. рублей. Банкет и праздничная программа оплачиваются по отдельному тарифу: 15 тыс. рублей за каждого взрослого, 5-10 тыс. рублей за ребенка.
8 место. Калужская область
175 тыс. рублей / 31 декабря – 2 января
Алопово, Жуковский район
218 кв. м / участок 40 соток
https://kaluga.cian.ru/rent/suburban/264261035/
Нередко москвичи ищут загородные дома для новогоднего отдыха в соседних областях. На эту аудиторию рассчитан двухэтажный особняк в деревне Алопово (неподалеку от Балабаново), которого отделяет от МКАД около 65 км по прямой и менее 90 км по Киевскому шоссе. Сюда может приехать довольно большая компания (до 24 человек), которую будут ждать дровяной камин, русская баня, комплект для настольного тенниса. Все перечисленные опции уже включены в арендный прайс – 175 тыс. рублей.
9 место. Ярославская область
165 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Лапушка, Пошехонский район
500 кв. м / участок 5 га
https://yaroslavl.cian.ru/rent/suburban/264019138/
На Ярославщине ценник новогодней аренды доходит до 165 тыс. рублей. Во столько обойдется пребывание в трехэтажном доме, окруженном 5 гектарами земли. Он расположен в деревне с милым названием Лапушка на берегу реки Ухра (приток Волги). Это дает возможность провести новогоднюю ночь за рыбалкой. В качестве альтернативы постояльцам предлагаются финская сауна, бильярд, караоке, прогулка на квадроциклах, снегоходах, моторных лодках или катерах. В коттедже девять спален, где с комфортом могут разместиться до 20 человек.
10 место. Новгородская область
150 тыс. рублей / 31 декабря – 3 января
Ситно, Новгородский район,
180 кв. м / участок 40 соток
https://novgorod.cian.ru/rent/suburban/266344586/
На берегу Волхова в 30 км к северу от Новгорода сдается двухэтажный коттедж из бруса площадью 180 кв. м. Он способен принять группу из 8-12 отдыхающих. Объект оснащен джакузи, детской площадкой, баней и паркингом на пять машиномест. За три дня пребывания нужно будет отдать 150 тыс. рублей. Отдельно можно заказать услуги флориста, официантов, декоратора, повара и ведущего.
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.