По итогам 2022 года вакантность на рынке складской недвижимости Петербурга и Ленинградской области составила 1,5%
Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области площадь введенных в эксплуатацию качественных складских объектов превысила 550 тыс. кв. м. Суммарный объем сделок за год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Основной спрос обеспечили транспортные и логистические компании (56%), операторы розничной торговли (19%) и производственные организации (10%). Объем вакантных площадей с учетом субаренды снизился до 1,5% (70,6 тыс. кв. м в абсолютных значениях). В 2023 году сокращение вакантности продолжится до ввода в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов во втором полугодии.
- По итогам 2022 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области были введены в эксплуатацию качественные складские объекты суммарной площадью более 550 тыс. кв. м, включая объект формата light industrial. Практически половина из них (49%) была сдана в последнем квартале года.
- Три четверти введенных складов составили собственные объекты, а также построенные в формате build-to-suit. Основными заказчиками выступили преимущественно компании онлайн-торговли – Ozon (склады в Буграх и Шушарах), «ВсеИнструменты» (склады в Шушарах). Также был введен в эксплуатацию складской комплекс для компании Estel, расположенный поблизости от действующего производства в Шушарах.
- Объекты, введенные в эксплуатацию в 2022 году, находятся преимущественно на юге города. Всего в Шушарах и вдоль Московского шоссе было введено около 68% от общего объема площадей. Благодаря вводу крупнейшего комплекса Ozon северное направление стало вторым по популярности направлением среди новых складских объектов. В районе Бугров и Мурино по итогам года было введено около 20% от общих значений.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Большой спрос на качественные складские площади в Санкт-Петербурге, который мы наблюдали в прошлые годы, трансформировался в рекордные объемы нового строительства. При этом доля спекулятивных складов не так велика, а начало строительства новых объектов еще не анонсировано. Таким образом, 2023 год мы начинаем с сохранившимся дефицитом площадей, который может сократиться только к концу года».
- Суммарный объем сделок с качественными складскими объектами за 2022 год составил около 320 тыс. кв. м без учета продлений текущих контрактов. Наибольшие показатели пришлись на первый и четвертый кварталы – 132,6 тыс. кв. м и 84,9 тыс. кв. м соответственно. Такое распределение спроса отражает снижение активности на рынке, зафиксированное еще в середине года, когда многие компании поставили свои планы по развитию на паузу.
- По итогам 2022 года основной спрос формировали транспортные и логистические компании, на них пришлось 56% от общего объема сделок или 178 тыс. кв. м. Крупнейшей стала заключенная сделка build-to-suit аренды площадью 102 тыс. кв. м с компанией из сферы логистики для онлайн-торговли. Без учета данной сделки доля транспортных и логистических компаний в структуре спроса на складские площади составляет 24%. Розничные ретейлеры заняли второе место по совокупному объему сделок по итогам года, заключив 19% от общего объема договоров или 61,1 тыс. кв. м. Производственные компании же заняли лишь 10% или 31,4 тыс. кв. м.
- Компании электронной торговли, занимавшие лидирующие позиции в структуре спроса на складские площади Санкт-Петербурга в последние годы, значительно сократили объемы аренды и покупки по итогам прошедшего года. Это связано с тем, что они уже заняли значительные объемы площадей, которые требуются для покрытия текущих потребностей.
- Стабильный рост по объему сделок на протяжении года демонстрировали производственные компании, а также компании розничной торговли. Первые отдавали предпочтение складским помещениям площадью до 5 тыс. кв. м в объектах класса А и В, которые удобно расположены относительно действующих производственных мощностей. В свою очередь, компании розничной торговли занимали в основном площади от 5 до 20 тыс. кв. м в объектах класса А.
Распределение сделок аренды складской недвижимости по профилю арендатора, 2022 г.
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Объем вакантных площадей за год увеличился с 18,6 тыс. кв. м до 70,6 тыс. кв. м. и составил 1,5% (с учетом субаренды). При этом емкость субаренды постепенно сокращается: если во втором квартале он находился на уровне 26 тыс. кв. м, в третьем квартале – 17 тыс. кв. м, то по итогам года на рынке предлагалось около 2 тыс. кв. м. Сокращение предложения субаренды связано с тем, что ряд арендодателей отказались от предложения своих помещений и оставляют площади для собственных нужд, а другие сдают их в аренду по переуступке.
- Несмотря на крупнейший за всю историю наблюдений объем ввода складских площадей на рынке Санкт-Петербурга, значительную долю нового строительства составили именно объекты для собственных нужд, а не спекулятивные площади. Таким образом, вакантные на конец 2022 года площади преимущественно представлены в уже действующих объектах, введенных ранее.
Динамика доли свободных складских площадей с учетом субаренды
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- Средневзвешенная арендная ставка в действующих складских объектах составила 5 750 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). Диапазон запрашиваемых ставок аренды составил 5 700–5 800 руб./кв. м/год (без учета OPEX и НДС). С учетом сохраняющегося дефицита качественных спекулятивных площадей мы фиксируем возвращение ставки на уровень конца 2021–начала 2022 года.
- Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме build-to-suit сохраняется в диапазоне 55 000–65 000 руб./кв. м (без учета НДС).
Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды, руб./м²/год, triple net
Источник: NF Group, Санкт-Петербург
- По словам Ильи Князева, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, 2022 год показал, что складской рынок Северной столицы оказался наиболее устойчивым сегментом коммерческой недвижимости. «По итогам года мы не увидели резкого увеличения вакансии, а арендные ставки вернулись на уровень конца 2021 года. Рост объема предлагаемой субаренды, который мы наблюдали в середине года, стал ответом на неопределенность арендаторов касаемо будущего. При этом широкого развития данный формат сделок не получил. К концу года многие компании сформировали свои планы по развитию, из-за чего объемы субаренды снизились до минимальных значений. В то же время мы видим сокращение объема заключаемых сделок относительно прошлых лет и практически полное отсутствие продаж, что говорит о более осторожной долгосрочной политике арендаторов. Аналогичная ситуация сложилась и среди девелоперов – новых проектов за 2022 практически не было анонсировано. 2023 год мы встречаем сохранившимся рынком продавца, структура которого вряд ли изменится в первую половину года».
Двухкомнатные квартиры в массовых новостройках Москвы продемонстрировали самый значительный рост средней цены за последние 12 месяцев, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Их средняя стоимость увеличилась к августу 2022 года на 19% до 17,8 млн рублей против 14,2 млн рублей в августе 2021 года.
Средняя стоимость квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве за прошедшие с августа 2021 года 12 месяцев увеличилась на 6,2%. Однако разные типы квартир по количеству комнат в них дорожали неравномерно. На первом месте по росту цены за год – двухкомнатные квартиры, которые подорожали с 14,2 млн до 16,8 млн рублей или на 18,6%.
Далее следуют однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась с 10,5 до 11,8 млн рублей. В относительном выражении они стали дороже на 13,1%. Похожим образом подорожали трехкомнатные квартиры, чья средняя стоимость повысилась с 18,8 млн до 21,1 млн рублей (12,7%). Меньше всего выросли цены на студии – 7,4 млн до 8,2 млн рублей (12,0%), хотя в последние годы именно этот формат жилья дорожал быстрее всего.
При этом средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже почти не изменилась. Сейчас она в среднем равна 59,1 кв. м против 58,6 кв. м в августе 2021 года. Одновременно средняя площадь трехкомнатной квартиры уменьшилась примерно на 3 кв. м (81,3 кв. м против 83,6 кв. м). Студии между тем стали в среднем меньше на 1,3 кв. м (сейчас – 23,7 кв. м), а однокомнатные квартиры – на 1,4 кв. м (теперь 38 кв. м).
Удельная стоимость разных типов квартир повысилась практически одинаково, не считая трехкомнатных квартир. Средняя цена квадратного метра в студиях увеличилась за 12 месяцев на 17,8% (до 347 тыс. рублей), в двухкомнатных квартирах – 17,6 % (до 285 тыс. рублей.), в однокомнатных квартирах – на 17,2% (до 311 тыс. рублей).
«Рост цен на двухкомнатные квартиры связан с несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Расширение программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком привлекло на рынок многих покупателей, заинтересованных в расширении площади жилья. Соответственно начал расти спрос на двухкомнатные квартиры, как на минимально подходящий для молодой семьи вариант. Помимо этого, в последние годы ускорился не только рост цен, но и сокращение средней площади продаваемых квартир в новостройках, что стимулировало часть клиентов переключиться на покупку более просторных двухкомнатных квартир, вместо исчезающих больших однокомнатных».
Источник: «Метриум»
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги III квартала 2022 года на рынке апартаментов в Петербурге. В III квартале 2022 года свободное предложение апартаментов увеличилось на 12% и составило 5 тыс. юнитов. С июля по сентябрь было продано около 500 юнитов различных форматов, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Уменьшение средней цены наблюдалось только в несервисных апартаментах – снижение за квартал составило 18%, до 262 тыс. руб./кв. м, что обусловлено появлением предложения с более низкой стоимостью. До конца года рынок апартаментов будет развиваться по аналогичным тенденциям, что и рынок жилья. Дополнительное влияние на сегмент будет оказывать рынок внутреннего туризма.
По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в III квартале 2022 года совокупные продажи апартаментов показали положительную квартальную динамику в основном благодаря несервисному формату. В этом квартале были выведены на рынок сразу шесть комплексов, в том числе «Zoom на Неве», «Zoom Черная Речка», «Наследие на Марата», «Римского-Корсакова 22», которые за счет ценового преимущества перед юнитами в сданных комплексах апартаментов и жилыми объектами, показали высокие темпы продаж.
- По итогам III квартала 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 5 тыс. юнитов, увеличившись на 12% за квартал. В III квартале 2022 года стартовали продажи в семи новых проектах: шести – несервисных и одном – сервисном. Общее количество юнитов в них превысило 3,9 тыс. шт. С начала года количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 49%, в основном за счет появления в продаже несервисных юнитов.
- В III квартале 2022 года в продаже находилось рекордное с 2017 года количество комплексов несервисных апартаментов – 13 проектов, 60% из которых относятся к объектам реконструкции.
- Доля сервисных апартаментов в структуре предложения снизилась до 60% – около 3 тыс. юнитов, доля несервисных юнитов увеличилась до 23% (1,1 тыс. юнитов), доля рекреационных апартаментов составила 16% (около 800 юнитов).
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале 2022 года было продано около 500 апартаментов различных форматов суммарной площадью 14,7 тыс. кв. м, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Несмотря на положительную квартальную динамику, совокупные продажи за девять месяцев 2022 года уменьшились в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале продажи сервисных апартаментов остались на уровне II квартала 2022 года – около 300 юнитов, однако по отношению к результатам девяти месяцев прошлого года спрос снизился в 2,5 раза. Продажи рекреационных апартаментов сократились на 11% за квартал, при этом к результатам девяти месяцев 2021 года спрос на них увеличился на треть. Продажи несервисных апартаментов за девять месяцев в годовой динамике снизились в 1,4 раза, но за квартал продемонстрировали существенный рост, что обусловлено вводом новых объектов и особенностями формата – несервисные юниты при сопоставимом качестве на 20–30% дешевле жилой недвижимости в аналогичной локации.
- По итогам сентября 2022 года квартальная динамика цен в этом сегменте не претерпела изменений за исключением несервисных апартаментов, где снижение средней цены за квартал составило 18% (262 тыс. руб./кв. м) благодаря появлению на рынке предложения с более низкой стоимостью.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, сейчас спрос скорректировался в направлении несервисных и рекреационных апартаментов, которые покупатели, как правило, используют для собственного проживания. Стоит особенно отметить, что проекты несервисного формата развиваются в двух направлениях – апартаменты в объектах реконструкции и новые мультиформатные комплексы. Причем каждый из форматов находит своего покупателя: реконструированные привлекают покупателей местоположением и камерностью, а новое строительство – современной средой, технологиями и разнообразием планировок. Учитывая текущую динамику развития формата и увеличившееся количество предложения, мы полагаем, что годовые показатели продаж несервисных апартаментов сохранятся на уровне прошлого года.