Скупой платит дважды
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
Новая Москва – это удаленная локация, которая заполняется жильем, рассчитанным на массовый спрос. Два указанных обстоятельства обуславливают значимость метрополитена для местных новостроек. Наличие станции в шаговой доступности от жилых корпусов – чрезвычайно ценный бонус. В сложившейся на сегодняшний день экспозиции он есть у лишь 9 новомосковских проектов из 32. Согласно подсчетам Urbanus.ru, эти адреса аккумулируют третью часть спроса в границах ТиНАО.
В настоящее время на территории Новой Москвы функционируют восемь станций метрополитена. В ближайшие годы к ним добавятся еще семь. Линия метро должна достигнуть Троицка и тем самым пройдет рядом с такими крупными жилыми массивами, как «Новые Ватутинки», «Кленовые аллеи» и Russian Design District.
Пока что новомосковская застройка лишь в малой степени опирается на инфраструктуру метро. Новостроек, в километре[1] от которых базируется действующая станция, всего девять. Они стягивают 32,6% спроса в рамках локации. По итогам десяти месяцев 2021 г. по этим адресам выбыли 7,1 тыс. квартир. Три комплекса – «Городские истории», «Переделкино Ближнее» и «Рассказово» – сгруппированы у станции «Рассказовка». По два – у станций метро «Прокшино» («Испанские кварталы» и «Прокшино») и «Румянцево» (Homecity и «Тропарево Парк»). И еще по одному у станций «Саларьево» («Румянцево-Парк») и «Филатов Луг» (южная часть ЖК «Саларьево Парк»).
Исторически наибольшая нагрузка ложится на «Рассказовку». За предыдущие годы в жилых корпусах, строящихся или построенных рядом со станцией, было распродано 15,2 тыс. квартир. В 2021-м этот объем увеличился еще на 1,7 тыс. единиц. Если руководствоваться расчетом «одна комната на одного человека», то указанная статистика продаж предполагает рост численности населения минимум на 30 тыс. человек. Станции «Филатов Луг» также приходится справляться с возросшим пассажирским трафиком: с конца 2018-го года в южной группировке «Саларьево Парк» (корпуса с 24-го по 52-й) зарегистрировано 5,5 тыс. ДДУ, из них 1,2 тыс. относятся к текущему сезону. Это означает приток, по крайней мере, 9,5 тыс. новых жителей.
Сейчас самая высокая интенсивность спроса фиксируется в окрестностях станции «Прокшино». Только в январе-октябре 2021 г. здесь было реализовано 3 тыс. лотов. Этот результат конвертируется в рост населения на 6 тыс. человек.
Кроме того, следует выделить группу новостроек, которых от ближайшей станции метро отделяет 1,5 км. В нее входят ЖК «Белые ночи», ЖК Аквилон Park, ЖК «Москва А101» и «Позитив». Перечисленные проекты привлекли с начала 2021 г. порядка 1 тыс. покупателей. На сегодня в них осталось еще 700 лотов. Совокупный объем фондов девяти проектов с более удобным доступом к инфраструктуре метрополитена оценивается в 3,1 тыс. лотов. Вместе эти две категории обеспечивают больше половины актуальной экспозиции в ТиНАО.
Жилые комплексы Новой Москвы в радиусе 1 км от станций метро
|
Жилой комплекс |
Ближайшая станция метро |
Самый дешевый лот |
Самый дорогой лот |
||
|
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн рублей |
||
|
Тропарево Парк |
Румянцево |
24,39 |
8,08 |
78,01 |
16,47 |
|
Homecity |
Румянцево |
37,90 |
8,84 |
90,2 |
19,15 |
|
Городские истории |
Рассказовка |
21,38 |
5,98 |
141,16 |
22,73 |
|
Переделкино Ближнее |
Рассказовка |
27,60 |
7,08 |
84,60 |
20,35 |
|
Рассказово |
Рассказовка |
35,60 |
7,48 |
86,10 |
20,23 |
|
Испанские кварталы |
Прокшино |
22,10 |
5,95 |
106,70 |
25,80 |
|
Прокшино |
Прокшино |
22,10 |
6,08 |
151,80 |
28,30 |
|
Саларьево Парк |
Филатов Луг |
19,70 |
5,83 |
76,60 |
16,93 |
|
Румянцево-Парк |
Саларьево |
24,60 |
6,73 |
104,40 |
21,27 |
Чтобы поселиться в новомосковском жилом комплексе рядом со станцией метро, нужен бюджет в 5,83 млн рублей. Столько стоит наиболее доступная студия (19,7 кв. м) с отделкой в 54-м корпусе ЖК «Саларьево Парк». Немного выше порог входа в проектах «Испанские кварталы» (5,95 млн рублей) и «Городские истории» (5,98 млн рублей). В ближайших к МКАД новостройках из этого пула цены на недвижимость начинаются с 8,08 млн рублей (студия-апартамент 24,39 кв. м в ЖК «Тропарево Парк») и 8,84 млн рублей (однокомнатная квартира 37,90 кв. м в ЖК Homecity).
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
[1] За основу берется расстояние от границы жилого комплекса до ближайшего входа в метро.
За прошедшие 12 месяцев все типы квартир в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья уменьшились по своей средней площади на 2-5 квадратных метров, но одновременно поднялись в цене на 2-10 млн рублей. При этом, по подсчетам аналитиков «Метриум», за тот же период средняя стоимость квадратного метра в них увеличилась на 108 тыс. рублей.
В III квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса были представлены более 10 тыс. квартир, большинство из которых двухкомнатные (36%), далее следуют трехкомнатные (27%), однокомнатные (25%), студии и многокомнатные (по 6%). За прошедший год все эти типы жилья уменьшились в средней площади, но выросли в цене – это зафиксировали аналитики «Метриум».
Так, средняя площадь студии в продаже сократилась с 30,3 кв. м в III квартале 2020 года до 28,1 кв. м сейчас, однокомнатной квартиры – с 45,1 до 43,7 кв. м, двухкомнатной – с 69,3 до 67,3 кв. м, трехкомнатной – с 100,2 до 95,4 кв. м, многокомнатной – с 127,7 до 122,9 кв. м. Таким образом, квартиры от застройщиков в новостройках бизнес-класса за 12 месяцев стали в среднем меньше на 1,5–4,8 квадратных метра.
Источник: «Метриум»
Но несмотря на сокращение площади, цена всех типов квартир возросла, причем существенно. Студии подорожали с 9,9 млн до 12 млн рублей, однокомнатные квартиры – с 13,4 млн до 18,1 млн, двухкомнатные – с 19 до 26 млн рублей, трехкомнатные – с 26,2 до 34,9 млн рублей, многокомнатные – с 38 до 47,7 млн рублей. Цена каждого типа квартир соответственно увеличилась на 2,1–9,7 млн рублей.
«Отчасти средние площади квартир в бизнес-классе уменьшаются потому, что линейка предложения становится более компактной, но при этом более разнообразной, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если раньше в одной новостройке было по 1-2 варианта “однушек”, “двушек” и так далее, то теперь застройщики предлагают десятки разных планировок – это стало возможным благодаря монолитной технологии строительства и индивидуальной архитектуре каждого комплекса. Скажем, в нашем городском квартале “Ривер Парк” площадь двухкомнатных квартир варьируется от 44 кв. м до 72 кв. м. Таким образом, мы расширяем выбор для клиентов с разными бюджетами».
Рост цен на квартиры бизнес-класса был рекордным, подчеркивают аналитики «Метриум». Если в III квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра составляла 276 тыс. рублей, то в III квартале 2021 года она повысилась до 384 тыс. рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев «квадрат» подорожал на 39% или на 108 тыс. рублей. Для сравнения: за 12 месяцев с III квартала 2019 года показатель вырос на 16% и на 38 тыс. рублей, а за год с III квартала 2018 года – на 6% и 13 тыс. рублей.
«Цены выросли под влиянием множества факторов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Среди них – программа субсидирования ипотеки, которая в целом повысила активность покупателей квартир и привела к вымыванию доступных квартир, повышение себестоимости строительства в том числе повышение затрат на оплату труда из-за дефицита рабочих и растущая инфляция. Примечательно, что завершение программы субсидирования ипотеки в июле и первые признаки замедления спроса не привели к массовому снижению цен на рынке новостроек бизнес-класса в III квартале. До конца года рост цен скорее всего будет продолжаться, хотя стоит отметить замедление темпов».
В III квартале 2021 года во всех округах Москвы новостройки бизнес-класса дорожали. Наиболее существенный рост наблюдался в СЗАО, где квадратный метр за три месяца вырос в цене на 35 тыс. рублей (до 383 тыс.). В СВАО удельная цена нового жилья увеличилась на 28 тыс. рублей (до 385 тыс.), а в ЦАО – на 21 тыс. рублей (до 354 тыс. рублей).
В самом дорогом округе (ЗАО) новостройки бизнес-класса стоят 428 тыс. рублей за квадратный метр и в последние три месяца их стоимость почти не поменялась, а самом доступном (ЮВАО) показатель вырос на 18 тыс. до 307 тыс. рублей за кв.м.
«Рост цен в основном связан с выходом в продажу новых проектов, которые стартуют без дисконта, – отмечает Надежда Коркка. – С этой точки зрения потенциальным покупателям новостроек бизнес-класса следует обратить внимание на комплексы, которые уже давно представлены на рынке и при этом часто обладают более умеренным уровнем цен. Таким образом, они могут совершить очевидно выгодную сделку. С одной стороны, они покупают квартиру в здании на высокой стадии готовности, а с другой стороны – экономят».
Источник: «Метриум»