Скупой платит дважды
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.
Московские новостройки с жилым статусом дорожают быстрее, чем формально нежилые апартаменты[1]. Так, квартиры массового сегмента и бизнес-класса последние два года дорожали в среднем на 6% и 7% в квартал, а апартаменты – только на 4% и 5 % соответственно, подсчитали аналитики «Метриум». Программа субсидирования ипотеки позволила девелоперам новостроек с квартирами проводить более агрессивную ценовую политику, чем застройщикам апартаментов, на которых субсидии не распространялись.
В период высокого спроса на новостройки в Москве в 2020-2021 гг. средние цены на квартиры, то есть на помещения в строящихся домах, которые имеют жилой статус, росли заметно быстрее, чем средние цены на апартаменты, формально относящиеся к нежилым помещениям. Между тем, отмечают аналитики «Метриум», темпы роста цен в предшествующие три года в обоих секторах рынка были одинаковыми.
Так, средняя стоимость квартир в новостройках массового сегмента с I квартала 2020 года по сегодняшний день в среднем увеличивалась на 6% каждый квартал. В то же время массовые апартаменты дорожали только на 4% квартал. В предшествующие три года, то есть с 2017 по 2019 годы, квартиры в том же сегменте прибавляли в цене только по 1% в квартал, а апартаменты – 2%. Таким образом, с 2020 года на фоне ажиотажного увеличения спроса, в основном связанного с субсидированием ипотеки, темпы прироста цен на массовые квартиры увеличились в 6 раз, а апартаментов – только в 2 раза.
Похожая картина наблюдалась и в новостройках бизнес-класса. С 2020 года средние цены на квартиры в них росли на 7% каждый квартал, тогда как на апартаменты – только на 5%. В предыдущие три года (2017-2019) цены как на квартиры, так и на апартаменты бизнес-класса фактически не росли – средний прирост для обоих форматов составил меньше 1%. Таким образом, на рынке новостроек бизнес-класса высокий спрос последних трех лет обернулся опережающим ростом цен на квартиры, а не апартаменты.
«Застройщики апартаментов проводили более мягкую ценовую политику в период быстрого роста цен, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2017-2019 гг. на рынке новостроек появлялось много проектов апартаментов с мелкой нарезкой и удачным расположением, которое позволяло их девелоперам устанавливать в среднем более высокие расценки. Но в 2020 году ситуация изменилась – возникла новая программа господдержки ипотеки, благодаря которой ставки снизились до беспрецедентно низкого уровня. Правда, получить кредит под субсидируемый государством процент можно было только на помещения с жилым статусом, то есть на квартиры, тогда как апартаменты можно было купить только на стандартных кредитных условиях с более высокими ставками. Соответственно, в выгодном положении оказались девелоперы проектов новостроек с квартирами, которые начали проводить более агрессивную ценовую политику. Таким образом, именно ипотечный бум и усиление тренда на компактное жилье привели к опережающему росту цен на квартиры в Москве, тогда как все прочие факторы этой тенденции (скажем, рост себестоимости строительства) должны были одинаково повлиять на девелоперов как квартир, так и апартаментов».
Источник: «Метриум»
В итоге средние цены на квартиры сейчас превышают средние цены на апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах массового сегмента сегодня составляет 256 тыс. рублей, а апартаментов – 241 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, массовые апартаменты обходятся покупателям помещений в московских новостройках на 6% дешевле, чем квартиры.
В бизнес-классе сейчас апартамент в среднем стоит 348 тыс. рублей за кв. м., тогда как квартира обходится в 384 тыс. рублей за кв. м. Иными словами, апартаменты бизнес-класса в среднем оказались на 9% дешевле аналогичных квартир.
Аналитики «Метриум» отмечают, что на протяжении двух лет – с начала 2018 года и почти до конца 2020 года – массовые апартаменты в среднем стоили дороже массовых квартир.
Апартаменты бизнес-класса также раньше были дороже квартир. Однако с начала 2020 года средние цены на квартиры стали расти быстрее, чем на апартаменты, поэтому последние вновь в среднем стали дешевле.
Стоит отметить, что выявленная разница является своего рода «средней температурой по больнице», которая не учитывает специфику проектов и характеристику самих лотов, находящихся в экспозиции. Апартаменты в среднем обладают меньшей площадью, чем квартиры, а тренд на «ультра компактные лоты» проявился именно в апарт-комплексах, ориентированных на целевую аудиторию инвесторов с последующей сдачей недвижимости в аренду. Разница в ценах квартир и апартаментов сохраняется по сопоставимым объектам, то есть если речь идет о похожих по классу и расположению комплексах, а также в рамках одного проекта с квартирами и апартаментами. В этом случае квадратный метр апартаментов обычно на 15-30% дешевле, чем квартиры.
Например, в проекте «Ривер Парк» апартаменты стоят дешевле квартир на 21%, в «AFI Park Воронцовский» – на 29%, в «Резиденции Архитекторов» – на 16%, а в «Серебряном Фонтане» – на 17%.
Впрочем, и у этого правила есть исключения. К примеру, в ЖК «Метрополия» (девелопер MR Group) разница в стоимости апартаментов и квартир достигает 1 млн рублей, не только за счет компактности представленных в продаже апартаментов, но и за счет Новогодней скидки на апартаменты в размере 5%. Средняя площадь предлагаемого апартамента составляет 41 кв. м против 61 кв. м у квартир этого комплекса. Средняя стоимость апартамента – 295 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры, в пересчете на квадратный метр, стоят всего на 2% больше.
В период стагнации цен после 2015 года на рынке новостроек Москвы появилось много комплексов с апартаментами. Цены на них часто были выше, чем на квартиры, потому что эти проекты отличались более выгодным расположением и часто имели компактные планировки. Многие комплексы с апартаментами строили в центре или вблизи центра. Именно поэтому средняя цена на них была выше, чем на квартиры.
«Тем не менее, апартаменты всё равно при прочих равных условиях всегда выгоднее покупать, чем квартиры, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Ценовое преимущество апартаментов сохраняется как в рамках одного комплекса с обоими форматами, так и в отдельных проектах, имеющих схожее расположение, класс, концепцию и т.п. Фактически с точки зрения покупателя апартаменты от квартир не отличаются, а разница в цене обусловлена только юридическим статусом помещений».
Источник: «Метриум»
[1] В обзоре сравнивались средневзвешенные цены соответствующих сегментов квартир и апартаментов. Показатели носят обобщенный характер по всему рынку и не учитывают различия в параметрах выборок жилых проектов и апарт-комплексов.