Тревога как фактор спроса: отмечен резкий приток покупателей в 50% новостроек Москвы
Любой масштабный кризис приводит к непродолжительному, но мощному всплеску на рынке недвижимости. За этим правилом стоит очень сильный потребительский инстинкт – стремление сберечь свои накопления. На него накладывается другой инстинкт – стремление не упустить момент, воспользоваться обстоятельствами, пока они не стали хуже. Можно сказать, что ситуация февраля-марта 2022 г. развивалась по классическому сценарию для подобных стрессов. Совместное исследование аналитической группы Urban Awards и портала bnMAP.pro подтвердило резкий скачок спроса на жилье в половине самых востребованных новостроек. Однако эта закономерность не универсальна. Десятки проектов, в основном поставляющих доступный продукт, потеряли значительную часть своей аудитории.
Чтобы установить реальную траекторию спроса в кризисный период, эксперты премии Urban Awards подготовили выборку из 140 наиболее крупных и популярных комплексов Москвы. В ее состав были включены новостройки с квартирами и апартаментами из всех административных округов. Учитывались адреса, которые были представлены в экспозиции на протяжении всего первого квартала 2022 г. и отметились не менее чем 10-ю продажами хотя бы в одном из месяцев. Подсчет велся по заключенным договорам долевого участия (розница и мелкий опт), которые содержатся в базе ресурса bnMAP.pro.
Эффект тревожности, вызванный новостями с театра боевых действий и фондовых рынков, быстро сказался на статистике продаж в московских новостройках. Почти половина у каждого второго участника выборки (67 адресов) в феврале был зафиксирован стремительный подъем покупательской активности. С наступлением весны потребительская горячка спала – лишь в 11 случаях пиковый показатель спроса пришелся на март. Еще столько же проектов, переживших февральский подъем, смогли удержаться на прежнем уровне. Главным бенефициаром потребительской тревожности стал новомосковский ЖК «Прокшино». Серьезно расширили аудиторию в этот период ЖК «Скандинавия», ЖК Homecity, ЖК «Квартал Некрасовка». Большой выигрыш достался крупнейшим игрокам рынка. У ГК «ПИК» выросли обороты в комплексах «Матвеевский парк», «Бусиновский парк», «Амурский парк», «Волжский парк», «Люблинский парк», у компании «Донстрой» – в комплексах «Остров», «Событие» и «Символ». У всех перечисленных новостроек, по крайней мере, есть один месяц, когда выбыло более 100 квартир.
Но у большинства проектов (106 адресов) февральская «масленица» обернулась мартовским «постом». У 28 комплексов этот процесс выражался в умеренных цифрах (сокращение количества ДДУ менее чем в полтора раза). Чуть больше было тех адресов (31 единица), где продажи снизились в полтора-два раза. Еще 28 новостроек заплатили за февральский подъем двух-трехкратным спадом в марте. И наконец, для 19 крупных столичных проектов март выдался совершенно провальным – ухудшение показателей на 200% и более.
Нужно выделить группу комплексов, на которых покупательская «лихорадка» почти не повлияла. В 12 из них уровень сделок оставался стабильным на протяжении всего первого квартала. 13 фигурантов выборки пережили зиму без существенных колебаний спроса, а в марте их статистика начала заметно портиться.
Также на рынке был обнаружен довольно многочисленный (26 единиц) отряд новостроек, которые не только не получили бонусов на фоне ажиотажа, но даже, напротив, столкнулись с нарастающим упадком потребительского интереса. Преимущественно это представители самой доступной фракции жилья. Среди них жилые массивы «Новые Ватутинки» (микрорайон Центральный), «Тринити-2», «Середневский лес», «Второй Нагатинский», «Сказочный лес», «Кольская 8», «Полярная 25». Но встречаются исключения – проекты бизнес-класса «Зиларт» или Level Мичуринский».
«Не всегда кризисная обстановка в стране гарантирует застройщику повышенное внимание со стороны его клиентов. Часть аудитории – держатели относительно скромных бюджетов – в сложившихся обстоятельствах вообще отказывается от сделки. Они сильно зависят от размера ипотечной ставки, и даже ограниченный рост кредитного бремени видится ей непосильным. Соответственно, проекты, ориентированные на такую категорию покупателей, сейчас теряют в кассе», – объясняет генеральный директор оргкомитета Urban Awards Ольга Хасанова.
Департамент проектного консалтинга компании Est-a-Tet изучил новостройки Москвы, которые экспонировались в I квартале 2022 года в Москве. Основная доля спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии.
Всего в I квартале на территории Москвы в старых границах в реализации находилось 89 жилых комплексов (297 корпусов), которые относятся к комфорт-классу. Объём предложения по итогам квартала составил 17,1 тыс. квартир или 854,6 тыс. кв. м. В структуре предложения квартир в новостройках Москвы по площади лотов комфорт-класс стабильно занимает первое место – на него приходится 48,0% (без учёта апартаментов).
«В первом квартале мы зафиксировали рост интереса покупателей к квартирам комфорт-класса – реализованный спрос в сегменте увеличился на 5%. Самый привлекательный диапазон цен для клиентов по итогам квартала – от 6 до 15 млн рублей, в основном спрос сфокусирован на студиях, классических однокомнатных и двухкомнатных квартирах евро-формата», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Комфорт-класс становится более востребованным у покупателей: за квартал его доля в спросе выросла с 52% до 57%. Доля в предложении выросла с 40% до 44%. На втором месте в структурах спроса и предложения жильё бизнес-класса. За квартал доля данной категории в спросе снизилась с 41% до 38%, доля в предложении уменьшилась с 41% до 39%. Доли премиум- и элит-класса по сравнению с предыдущим кварталом немного снизились (на 1 п.п.) как в структуре спроса, так и в структуре предложения.
Как и в предыдущем квартале, существенный объём спроса и предложения сосредоточен в бюджете до 15 млн руб. Спрос на недвижимость здесь превышает долю предложения (доля в спросе – 57%, в предложении – 41%). Для лотов стоимостью 20-25 млн руб. и свыше 35 млн руб. предложение превышает спрос.
В целом спрос и предложение по площадям в сегменте квартир комфорт-класса относительно сбалансированы. Основной объём предложения (25%) и спроса (26%) приходится на квартиры от 35 до 45 кв. м (это соответствует однокомнатным квартирам классической планировки или двухкомнатным квартирам евро-формата). Также существенная доля спроса (18%) и предложения (17%) приходится на квартиры 25-35 кв. м (это студии и классические однокомнатные квартиры).
«Спрос на однокомнатные лоты за квартал вырос с 34% до 39% за счёт снижения интереса к двухкомнатным, трёхкомнатным и четырёхкомнатным квартирам. Доля спроса на квартиры студийного формата не изменилась и составляет 19%», – отмечает Дмитрий Старшинин, генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 – партнера в реализации новостроек компании Est-a-Tet .
В первом квартале 2022 года отмечен рост доли ипотечных сделок. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года она выросла с 64,0% до 66,5%.
Аналитики m2data проанализировали быстроразвивающийся рынок коворкингов и гибких сервисных офисов в Москве. Всего рассмотрено 256 объектов*. Анализировали по наличию свободных мест, параметрам, а также по классам зданий, в которых они расположены.
Соотношение количества коворкингов по административным округам Москвы на конец марта 2022 года говорит о том, что безоговорочным лидером по наличию таких пространств является ЦАО — 46,4% всех коворкингов (о которых известно m2data) расположены здесь. На втором месте — ЮАО, здесь 15,5%. На третьем — ЗАО с 9,2%. Наименьшее количество — в СЗАО, всего лишь 2,1% от общего числа.
При этом 28,9% коворкингов и гибких сервисных офисов (суммарно) имеют статус постоянно занятых, то есть арендованы на длительный срок и не имеют вакантных мест. Вакантные места в остальных объектах делятся на три типа: фиксированные, нефиксированные и места в отдельных офисах.
Аналитики m2data не выявили значительной разницы в соотношении количества мест разного типа пространств. 56,5% всех объектов, имеющих вакантные места, могут предложить резидентам места в отдельных офисах. 50,5% — имеют фиксированные рабочие места. 41,8% — нефиксированные. Часто коворкинг или гибкий сервисный офис может предложить сразу несколько типов мест.
При этом в бизнес-центрах расположены 31,7% всех коворкингов и гибких офисов Москвы. 17,2% расположены в административных зданиях. 12,9% расположены в жилых комплексах (в жилых домах). Остальные находятся в многофункциональных комплексах, бизнес-парках, особняках и других зданиях.
По наличию дополнительных услуг для резидентов (что часто является важным фактором при выборе коворкинга или гибкого сервисного офиса) предложения распределяются так:
- 28,7% объектов предлагают оформление юридического адреса;
- 39,4% имеют обустроенную зону отдыха;
- 32,3% могут предложить большую переговорную;
- 29,5% работают круглосуточно;
- 25,5% проводят мероприятия для резидентов.
Коворкинги в «Москва-Сити»
Было рассмотрено 20 коворкингов и гибких сервисных офисов в деловом центре «Москва-Сити». Почти в половине из них нет вакантных мест, они заняты на постоянной основе. Среди вакантных мест больше половины составляют фиксированные рабочие места — 63,6%. Места в отдельных офисах — 36,4%. Нефиксированные рабочие места составляют 36,3%.
При этом процент коворкингов и гибких рабочих офисов в «Москва-Сити», которые предоставляют дополнительные услуги, гораздо выше, чем в среднем по Москве. Так, юридический адрес резидентам готовы предоставить 80% объектов. Работают круглосуточно и имеют обустроенную зону отдыха 90% объектов. В 80% есть большая переговорная. И 50% коворкингов и гибких офисов проводят для своих резидентов мероприятия.
* Дата актуализации и анализа информации о коворкингах и гибких офисах — 22-25 марта 2022 года.