Приостановка деятельности международных брендов в I квартале 2022 года пока не оказала влияния на рост доли свободных площадей в торговых центрах Москвы
По данным CORE.XP, доля иностранных компаний, объявивших в I кв. 2022 года о приостановлении деятельности, по количеству арендаторов площадей в ТЦ Москвы составляет порядка 20 - 25% (в расчёт включались торговые центры, традиционно востребованные у иностранных ритейлеров). При этом, их доля по квадратным метрам доходит до 40%. В целом, для московских торговых центров окружного, регионального и суперрегионального формата характерна аренда 30-40% площадей международными брендами.
Наибольшие риски увеличения вакантности характерны для суперрегиональных ТЦ (более 80 тыс. кв. метров арендопригодной площади), в которых крупные зарубежные сети арендуют значительную часть площадей. Тем не менее, по итогам I кв. 2022 года изменения вакансии ввиду приостановления деятельности международных брендов не произошло. Операторы пока продолжают выполнять обязательства по договорам и, за редким исключением, не освобождают занятые площади.
В целом, российские представительства международных ритейл операторов имеют возможность оставаться закрытыми и выполнять обязательства по выплате арендной и заработной платы ещё порядка 2 - 3 месяцев. Однако летом необходимо будет производить оценку сложившейся рыночной ситуации и принимать решение о продолжении или же прекращении операций.
В случае негативного развития геополитического сценария, замещение ушедших игроков будет происходить медленно ввиду необходимости решения вопросов выбора локации, юридического оформления, налаживания логистики и позиционирования новых брендов в РФ.
Российские операторы сегмента fashion пока не обладают достаточными мощностями для аренды помещений площадью 1 000 и более кв. м.
Новое предложение
Рост затрат на строительство и высокий уровень рыночных рисков негативно отразятся на объёме ввода торговых площадей. Ожидается, что он будет отложен на более поздние периоды. В случае пессимистичного развития ситуации, перенос затронет 2/3 анонсированных к вводу арендопригодных площадей.
Так, по итогам года, из запланированных 195 тыс. кв. м будут построены около 65 тыс. кв. м. Основой будущего строительства являются ТЦ районного формата.
Примеры торговых объектов, планируемых к открытию в 2022 году
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
Самым необеспеченным торговыми площадями округом Москвы является Зеленоградский (220 кв. м/1 000 чел.), больше всего торговых центров в Южном округе (5 560 кв. м/1 000 чел.).
Обеспеченность торговыми площадями по административным округам г. Москвы
Источник: исследования CORE.XP, I кв. 2022 г.
По прогнозам CBRE, реакция на кризисные события имеет отложенный эффект и будет более заметна во втором - третьем кварталах текущего года. Рынок может отреагировать сокращением арендных платежей ввиду падения покупательского спроса и предоставления скидок для ритейл-операторов.
Одновременно с этим мы можем увидеть трансформацию сложившихся логистических процессов, существующего соотношения российских и зарубежных арендаторов в торговых центрах, а также ассортимента товаров.
Марина Малахатько, старший директор, глава ритейл департамента CORE.XP, комментирует:
«Итоги первого квартала пока не отражают происходящие изменения рынка торговой недвижимости. Первые недели апреля уже показали снижение посещаемости как в московских, так и в региональных ТРЦ. Крупные магазины международных брендов остаются закрытыми уже более месяца, но арендаторы пока продолжают платить арендную плату. Диапазон предоставляемых скидок составляет 30-50% от среднегодовой арендной платы (в том числе от товарооборота) за 2021 год. При этом, многие российские и зарубежные ритейлеры накапливают дебиторскую задолженность и получают от арендодателей уведомления о штрафах, которые далее могут привести к расторжению договора со стороны арендодателя при его желании. Таким образом, арендодатели стараются получить возможность для маневра, если поиски альтернативных арендаторов увенчаются успехом. Большинство крупных портфельных девелоперов не готовы долго терпеть закрытые площади и планируют к сентябрю провести замены, если иностранные ритейлеры не откроются во втором квартале. Переговоры ведутся как с российскими компаниями, так и с новыми игроками из Кореи, Турции, Индии и других стран. Инвестиции в бренды из этих стран предполагаются локальные, то есть будут оплачены за счет российских партнеров по франчайзингу или самих девелоперов, вынужденных заполнять пустующие площади за свой счет».
В департаменте элитной недвижимости Est-a-Tet подсчитали: средневзвешенная цена 1 кв.м в элитных новостройках превышает 1 миллион рублей во всех районах. Самый высокий показатель зафиксирован в Мещанском районе, где средневзвешенная цена метра приближается к 3 млн рублей.
Во всех рассмотренных локациях средневзвешенная цена за кв.метр превышает один миллион рублей, в Пресненском и на Якиманке превышает 2 млн рублей, а в Мещанском уже преодолела планку в 2,5 млн за метр и подбирается к 3 млн рублей.
Год назад по средневзвешенной цене за метр лидировал Пресненский район с показателем 1,583 млн рублей. Сейчас средневзвешенная цена в Пресненском – 2,150 млн рублей за метр. По итогам 4 квартала 2021 года лидер сменился, это Мещанский район с показателем 2,715 млн.
«В первую очередь вымываются лоты оптимального для проекта формата и с наиболее привлекательной ценой, а срок экспонирования эксклюзивных объектов, как правило, больше – это пентхаусы, виллы, двухуровневые лоты с высокой ценой квадратного метра. Наличие столь дорогих объектов «тянет» вверх средневзвешенную цену по району. Такая тенденция наблюдается во многих проектах, – поясняет ценообразование Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. – Так как предложение элитного сегмента ограничено, даже незначительное изменение ассортимента в рамках каждого проекта может привести к существенному изменению показателя средневзвешенной цены. Собственно, эта тенденция и внесла ощутимый вклад в годовой рост средневзвешенной цены элитного сегмента».
Год назад самая низкая средневзвешенная цена элитного метра была зафиксирована в Таганском районе и составляла 680 тыс.руб./кв.м. Самый бюджетный метр элитки по данным на начало 2022 года обойдется в 1,030 млн рублей, это показатель района Хорошево-Мнёвники.
С большим отрывом лидирует Якиманка с долей в 21%. На втором месте – Дорогомилово (14%), по 13% у Раменок и Хамовников. В районе Арбат сконцентрировано 12% предложения элитных новостроек, доля остальных районов менее 10%. По 2% - в Пресненском и Басманном районах.
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».