В Подмосковье наблюдается дефицит студий
За год средневзвешенная цена подмосковного квадратного метра в пределах ЦКАД достигла 147,2 тыс. рублей. Сильнее всего подорожали квартиры комфорт-класса. А 22% покупателей хотят приобрести студии, но их доля в предложении составляет всего 13%.
Наиболее активен рынок первичного жилья в пределах ЦКАД, на конец 2021 года здесь представлено 158 проектов жилой застройки. Всего это 32 тысячи лотов, или более 1,5 млн кв. метров. За октябрь-декабрь предложение уменьшилось сразу на 2,2 тысячи квартир – такое существенное сокращение вызвано большим спросом и ограниченным набором новых проектов.
Наибольший объем предложения сконцентрирован на юго-восточном и восточном направлении от Москвы – сейчас в этих локациях находится 42,5% от всего предложения. Также популярны у девелоперов запад и север области, на них приходится суммарно более 20% предложения.
Средневзвешенная цена предложения в IV квартале 2021 года на первичном рынке внутри ЦКАД достигла 147,2 тыс. руб./кв. м, рост за квартал составил 8,6%. Больше всего за квартал цены выросли в комфорт-классе – на 7,7% за квартал до 153,1 тыс. руб./кв. м и в стандарт-классе - на 7% за квартал до 123,6 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе за счёт выхода новых корпусов средневзвешенная цена предложения за квартал скорректировалась на 2% и составила 250,3 тыс. руб./кв. м.
«Быстрее всего в Подмосковье вымываются объекты стандарт-класса как самые доступные, – рассказывает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – За квартал предложение стандарт-класса уменьшилось на 19% до 371 тыс. кв.м, с начала года – на 32,3%. Комфорт-класс и бизнес-класс с начала года показали рост предложения – на 35% и в полтора раза соответственно, это обусловлено изменением структуры предложения и выводом проектов более высокого класса. Сейчас новые проекты в области появляются большей частью в комфорт-классе, а появление проектов бизнес-класса говорит о развитии и общем улучшении ситуации на первичном рынке Подмосковья».
Спрос покупателей существенно превышает предложение в категории лотов до 7 млн рублей. Здесь экспонируется 58% от всего объема предложения, а спрос составляет 66% от всего объема. В более дорогих лотах предложение, напротив, превышает спрос.
Интересно, что тенденция спроса на небольшое по площади жилье тоже не исчезает. Так, более 22% покупателей интересуются студиями, а их доля в предложении составляет только 13%.
В I квартале 2021 года доля квартир с отделкой в новостройках бизнес-класса в Москве достигла максимума за последние три года. По подсчетам аналитиков «Метриум», 41% новых квартир в этом сегменте предлагались застройщиками в той или другой степени готовности для косметического ремонта или заселения. Наиболее популярной опцией стали квартиры white box.
В I квартале 2021 года на рынке новостроек столицы девелоперы проектов бизнес-класса продавали почти 12 тыс. квартир, подсчитали эксперты «Метриум». Среди них без отделки покупателям предлагали 7 тыс. квартир, тогда как го назад на рынке насчитывалось 8,5 тыс. таких помещений, то есть предложение жилья без отделки за год снизилось на 18%.
Вторым по распространенности форматом готовности квартир к заселению стал white box или предчистовая отделка. В I квартале 2021 девелоперы новостроек бизнес-класса предлагали 3,2 тыс. таких помещений, а в аналогичный период прошлого года – 2,3 тыс. Соответственно, за год предложение квартир, требующих только косметического ремонта, выросло на 40%.
По-прежнему в меньшинстве варианты квартир под ключ в новостройках бизнес-класса. Сейчас девелоперы предлагают 1,8 тыс. таких помещений, хотя их количество за год также выросло – на 9%.
«В бизнес-классе, как ранее и в сегменте массовых новостроек, застройщики стремятся дать покупателю более широкий выбор вариантов жилья, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – К примеру, в наших проектах бизнес-класса iLove и Headliner есть квартиры как с отделкой, так и без нее. Они пользуются одинаково высоким спросом, хотя в целом интерес к жилью под ключ возрастает – это удобная опция, но многие по-прежнему стремятся полностью адаптировать жилье под свои нужды, поэтому предпочитают квартиры с черновым ремонтом».
Таким образом, в I квартале 2021 года в структуре предложения нового жилья бизнес-класса по-прежнему превалировали квартиры без отделки (59%), однако это стало самым низким показателем за последние 5 лет. Доля помещений с отделкой (white box и квартиры под ключ) устойчиво возрастает, и сейчас она достигла 41%. Между тем в I квартале 2020 года доля квартир без отделки составляла 69%, а с отделкой – 31%, в аналогичный период 2019 года – 76% против 24%, 2018 года – 88% против 12%.
«Увеличение доли квартир с отделкой связано с повышением активности покупателей, привлекающих ипотеку, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Если стоит цель сэкономить деньги и время, то выгодно приобретать квартиру с отделкой в ипотеку. Фактически расходы на ремонт таким образом включаются в кредит, и покупателю не нужно сразу после получения ключей в кратчайшие сроки потратить 20-30% от стоимости квартиры на отделку. К тому же можно въехать в квартиру сразу после получения ключей. Застройщики сделали вывод из этой тенденции и начали наращивать предложение квартир с отделкой, в том числе и в бизнес-классе».
Источник: «Метриум»
«На рынке новостроек бизнес-класса мы наблюдаем такую же тенденцию, как и в комфорт-классе, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиенты всё чаще предпочитают приобрести готовую квартиру и не заниматься самостоятельно её перепланировкой и ремонтом. Это помогает сэкономить время и деньги. Число покупателей, которые предпочитают с нуля создать квартиру мечты пока велико, но прагматизм постепенно побеждает, поэтому и структура предложения меняется».
В новостройках комфорт-класса в Москве в I квартале 2021 года на долю квартир с отделкой приходились 67% предложений, white box – 9%, а на жилье без отделки – 24%. Последний показатель, как и в бизнес-классе, устойчиво снижается.
Схожая тенденция наблюдается на рынке новостроек премиум-класса, где доля квартир без отделки снизилась за год с 48% до 38%, а удельный вес предложений с отделкой повысился с 52% до 62%.
Аналогичная ситуация и в элитном сегменте рынка новостроек, где доля квартир и апартаментов без отделки снизилась за год с 42% до 35%. Доля жилья с полной или предчистовой отделкой, в свою очередь, выросла с 58% до 65%.
«Увеличение доли жилья с отделкой во всех сегментах свидетельствует об общем развитии продукта на рынке первичного жилья, – резюмирует Мария Литинецкая. – Покупатели почти всех сегментов постепенно отдают предпочтение жилью с отделкой, однако, чем выше класс продаваемой новостройки, тем выше вероятность, что потенциальный покупатель предпочтет отделку white box, а не полностью готовый ремонт».
В апреле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках во всех округах превысила 200 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые за всю историю наблюдений. При этом средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы в целом по рынку за 12 месяцев увеличилась на 25%, а цена квартиры – на 12%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса во всех округах столицы впервые в истории превысила 200 тыс. рублей, по данным «Метриум». В последнем округе, в котором еще в марте сохранялся средний уровень цен ниже 200 тыс. рублей за кв.м. – это ЮЗАО – в апреле средняя цена квадратного метра возросла до 210 тыс. рублей. Сейчас это минимальный уровень средних цен среди московских округов. В СВАО массовые жилые комплексы продаются в среднем по 218 тыс. рублей за кв.м, в ЮВАО – 225 тыс. руб., в ЮАО – 226 тыс. руб., в САО – 240 тыс. руб., в ВАО – 248 тыс., в СЗАО – 254 тыс. руб., в ЗАО – 259 тыс. рублей за кв.м.
Только за прошедший месяц в среднем показатель цены во всех округах увеличился на 4%. За 12 месяцев сильнее всего подорожали новостройки в СЗАО – на 33%. Затем следует ЗАО (30%), ЮЗАО (29%), СВАО (28%), ЮВАО (26%), ВАО (23%), ЮАО (20%) и САО (15%). В абсолютном выражении квадратный метр в разных округах стал дороже на 30-60 тыс. рублей за год. В целом же по рынку новостроек Москвы стоимость массовых новостроек увеличилась за года на 25% – с 188 тыс. руб. за кв.м до 234 тыс. руб. за кв.м.
«Как видно, цены растут неравномерно, их динамика различается в зависимости от конкретного округа, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В частности, в Северном административном округе, где мы реализуем наш проект “Любовь и голуби”, отмечается самый умеренный рост стоимости квадрата, поэтому я бы рекомендовал покупателям обратить внимание на местные проекты. Полагаю, это связано с высокой конкуренцией большого числа новых объектов в САО».
Соответственно дорожали и квартиры. Если в апреле 2020 года средняя квартира на рынке массовых новостроек Москвы обходилась в 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года – уже в 12,28 млн рублей. Таким образом, цена увеличилась на 12%. При этом, отмечают эксперты «Метриум», средняя площадь квартиры заметно сократилась – с 58,5 кв.м. до 52,5 кв.м.
«Цены на новостройки выросли во всех округах, что свидетельствует об общих для всего рынка причинах повышения стоимости жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадратный метр дорожает на фоне растущей инфляции и высокой активности покупателей, а также из-за снижения предложения. Застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на конечных покупателей и с осторожностью управляют объемом предложения, который еще только предстоит построить. Неизвестно насколько через год или полтора вырастет себестоимость строительства проданной квартиры. Сейчас в продаже всего 10 тыс. квартир в массовом сегменте, что очень мало и затрудняет выбор подходящего варианта для покупателя. Низкие ипотечные ставки и дефицит доступного предложения стимулируют покупателей быстрее принимать решение о покупке и провоцируют ажиотаж. Именно поэтому во всех округах отмечается рост цен, особенно в наиболее престижных, а также там, где объем предложения небольшой».
Источник: «Метриум»