На рынке премиум-класса резко вырос спрос на метражи от 100 кв. м
В премиум-классе Москвы уже четвертый год подряд растет популярность лотов площадью от 100 кв. м. По данным аналитиков БЕСТ-Новострой, только за первые 7 месяцев 2021 г. было реализовано 257 квартир и апартаментов таких площадей, а до конца года прогнозируется удвоение этого показателя. При этом начал резко расти спрос на более крупные метражи (от 150 кв. м), что означает завершение устоявшего тренда на уменьшение габаритов на рынке премиального жилья.
Еще несколько лет назад, как отмечают эксперты компании Regions Development, в столице фиксировалось снижение средней площади квартир премиум-класса. Покупатель отдавал предпочтение более компактным форматам. Однако сегодня очевидна смена этой тенденции. Проекты премиум-сегмента все чаще строятся за пределами ТТК и, соответственно, имеют более низкий ценник. Целевая аудитория такого продукта может позволить себе приобрести большую площадь за аналогичную стоимость.
Аналитики bnMap.pro фиксируют постоянный рост спроса на метражи от 100 кв. м в сегменте «премиум». В 2018 году были реализованы 232 такие квартиры, в 2019 году – 236, в 2020 году – 443, прогноз на 2021 год – 476 штук. Вместе с тем наблюдается существенное перераспределение покупательского спроса в подкатегориях. Так, в 2018-2019 годах с большим отрывом лидировали площади 100-125 кв. м – это была самая популярная категория, на неё приходилось 14% всех продаж. Но с 2020-го значительно вырос спрос на лоты площадью 125-150 кв. м (на 9%) и на лоты свыше 150 кв. м (на 42%).
За период январь – июль текущего года было продано уже 78 лотов площадью более 150 кв. м. В предыдущем году реализовано 112 таких квартир, в 2019 году – 54 и годом ранее – 62 лота аналогичного метража.
В новых проектах девелоперы учитывают спрос на укрупнение метражей. Например, в премиальном ЖК Dream Towers, который строится на полуострове Нагатинская пойма, запланирована 471 квартира. Предусмотрена широкая линейка планировок, однокомнатные, двух-, трех-, четырех- и даже пятикомнатные квартиры отличаются большими площадями. В комплексе запроектировано 60 квартир метражом от 100 кв. м и 28 лотов (6%) от 150 кв. м. Максимальное количество и высокая концентрация лотов сверхбольших площадей также фиксируется в проектах Capital Towers (32%), Redside (16%), Lucky (24%), «Вишнёвый сад» (41%) и «Снегири-Эко» (57%).
Вместе с тем, формат студий становится все менее популярен в премиум-классе. Из 33 представленных в столице проектов этого сегмента студии есть только в пяти.
«Можно было бы предположить, что возросший спрос на квартиры наибольших площадей в премиум-классе - результат падения их популярности в более дорогом сегменте, люксовом, однако по данным bnMap.pro мы не наблюдаем в нём значительных изменений по покупательским предпочтениям за последние три года. Скорее всего, из-за миграции проектов премиум-класса от центра за пределы ТТК и как следствие демократизации цен, клиенты могут позволить себе бОльшую площадь за те же или даже меньшие деньги. Плюс проекты премиум-класса могут строиться дальше от шумного центра в более экологичных районах, и тогда они оттягивают часть спроса с загородного рынка», - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».
В феврале 2021 года число квартир на рынке новостроек комфорт- и эконом-класса в Москве сократилось до 11,8 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Это самый низкий уровень предложения с конца 2015 года. За прошедшие 12 месяцев выбор вариантов жилья в массовых новостройках у покупателей сократился на 20%.
Предложение квартир в новостройках массового сегмента столичного рынка жилья снизилось до рекордно низкого показателя с 2015 года. В феврале застройщики продавали 11,8 тыс. квартир. С января, когда на рынке их было 13 тыс., предложение уменьшилось на 10%. В феврале 2020 насчитывалось 14,8 тыс. вариантов жилья, то есть за 12 месяцев их количество сократилось на 20%.
Сейчас предложение новостроек самое низкое с 2015 года. Меньше вариантов квартир в продаже было только в октябре 2015 года, когда застройщики пытались реализовать 11,3 тыс. квартир. Затем предложение увеличивалось и достигло пика в августе 2017 года (21,8 тыс. квартир). После показатель постепенно сокращался, стабилизировался и вновь начал падать в 2020 году.
Эксперты «Метриум» объясняют такую тенденцию двумя причинами: застройщики начали выставлять меньше квартир в продажу в расчете на один проект, а спрос при этом резко возрос. Например, в октябре 2015 года на рынке насчитывалось 33 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса, и в среднем в каждом проекте застройщики продавали по 340 квартир, в августе 2017 года на 66 проектов приходилось по 315 квартир, а в сентябре 2018 года уже 86 комплексов со средним количеством квартир в них 168 единиц. С тех пор общее число ЖК в продаже принципиально не увеличилось (около 85-90 проектов), а среднее количество квартир, приходящееся на один проект, варьировалось от 131 до 201 ед. Помимо этого, в феврале резко сократилось предложения квартир в проектах крупнейшего девелопера – ГК «ПИК», что повлияло на общую картину.
«С середины 2018 года идет реформа долевого строительства, которая серьезно повлияла на активности девелоперов, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – Привлекать деньги дольщиков напрямую с того времени застройщики не могут, а переход на банковское финансирование оказался не для всех простым. Некоторые девелоперы были вынуждены пересмотреть концепцию проекта и очередность строительства, отложить старт продаж или вовсе отказаться от реализации новых проектов. С тех пор общее количество предложения на рынке стагнирует – значительную часть раскупают клиенты, и девелоперы едва успевают восполнять недостающие объемы».
Одновременно быстрыми темпами вырос спрос на жилье. Если в 2015 году в Москве, по данным Росреестра по Москве, дольщики заключили с застройщиками почти 20 тыс. договоров долевого участия, то в 2020 году уже 83 тыс. Таким образом, рынок строящегося жилья в столице за 5 лет вырос более чем в 4 раза.
«Поскольку предложение новостроек снижается, конкуренция покупателей обостряется, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Спросом пользуются наиболее ликвидные квартиры, и именно их становится меньше, потому что на таких объектах сконцентрировано внимание клиентов. Соответственно, необходимо быстрее принимать решение о покупке. Хотя проектов на рынке много, количество ликвидных квартир в них постоянно уменьшается, поэтому рассчитывать на быстрые поиски подходящей альтернативы не следует. Впрочем, дефицитом текущее положение также назвать нельзя: в продаже много жилых комплексов с большим числом корпусов, поэтому постепенно рынок будет пополняться новым предложением».
По данным департамента аналитики сервиса «Синица», по итогам февраля 2021 года совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 1,734 млн кв. м (без учета элитных объектов), что ниже зафиксированных минимумов в первом полугодии 2016 года, когда на рынке экспонировалось 1,8 млн кв. м жилья. По сравнению с январем 2020 года объемы предложения сократились на 3,5%.
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «После январского затишья застройщики снова активизировались, пополняя предложение новыми корпусами и проектами. За прошлый месяц рынок пополнился пятью новыми проектами бизнес- и комфорткласса «Достижение», Monodom Lake, «Нижегородская 3215», «Остров» и «Мичуринский парк». Также в течение февраля стартовали продажи в 19 новых корпусах в уже реализуемых проектах. Вышедший на рынок в феврале общий объем оказался довольно внушительным – порядка 3 тыс. лотов, причем более 90% новых предложений сконцентрировано в сегменте бизнес-класса. Несмотря на это, на фоне вымывания ликвидных вариантов за счет повышенного спроса произошло снижение общего предложения. Количество лотов в продаже также снизилось по сравнению с январскими показателями (–6,4%) и составило 27,2 тыс. квартир и апартаментов».
В феврале структура предложения по классам жилья резко сместилась в сторону новостроек бизнес-класса – их доля достигла 56,4%, прибавив 11%. На комфорткласс пришлось 42,8% (–10,4%), на экономкласс – 0,7% (–0,6%).
Из-за смещения предложения в сторону более крупных квартир и снижения доли однокомнатных лотов и студий подросла средняя площадь выставленных на продажу квартир – по итогам месяца она составила 63,7 кв. м (+3,2%).
По итогам февраля средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 287,1 тыс. рублей – это на 10,4% больше, чем в январе 2021 года, и на 31,7%, чем в феврале 2020 года.
Наиболее заметно в феврале цены выросли в бизнес-классе – на 6,5% до 328,3 тыс. рублей/кв. м. В комфортклассе цены прибавили чуть меньше – 4,8% и достигли 219,2 тыс. рублей/кв. м. В экономклассе стоимость наоборот немного снизилась по сравнению показателями января до 164 тыс. рублей/ кв. м (–1,2%).
Все округа продемонстрировали положительную динамику средневзвешенной цены, при этом максимальный рост пришелся на СВАО (+13,9%), а минимальный – на ВАО (+2,4%).
В феврале в тройке самых дорогих по стоимости квадратного метра округов все осталось без изменений. На первом месте неизменно находится ЦАО (742,2 тыс. рублей/ кв. м). Второе место занял ЗАО (405,6 тыс. рублей/кв. м.), на третьем месте – СЗАО (304,5 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступными округами в феврале 2021 года остались ЗелАО (166,6 тыс. рублей/ кв. м) и ЮВАО (225,3 тыс. рублей/ кв. м).