Рубль и метр

Этой весной эксперты зафиксировали незначительный рост числа инвестиционных сделок на рынке новостроек. В нашей рубрике «Полемика» Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, и Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство», по-разному оценивают доходность таких вложений.

Катерина Соболева: «Потребность в жилье будет удовлетворена не ранее, чем через 20 лет»

– Начнем с того, что варианта хранить деньги дома нет, в развитой и развивающейся экономике это абсурдно – деньги должны работать. Столкнувшись с вопросом, где разместить свои средства, любой инвестор ищет относительно безрисковый вариант. Таким может выглядеть, например, банковский депозит. На деле, у такого шага колоссальное количество рисков: за последние три года потеряли лицензию сотни банков, а первая тройка, у которой вряд ли возникнут такие проблемы, предлагает достаточно низкие ставки – в два раза ниже, чем реальные темпы инфляции. Это грозит обесцениваем вложенных средств. Кроме того, за последние 20 лет три раза крупнейшие банки, принадлежащие государству, замораживали вклады и потом деноминировали их. Агентство по страхованию вкладов, в свою очередь, возвращает вкладчикам обанкротившихся банков лишь 1 млн 400 тыс. рублей. По этим причинам назовем этот способ экстремально-низкодоходным.

Рынок ценных бумаг и валют для частных инвесторов фактически закрыт – в России они не принимают в нем никакого участия. Поэтому остается не так много вариантов. Если мы обратимся к официальной статистике за последние 20 лет, мы увидим, что актив, который принес какую-то серьезную доходность с учетом реальной и официальной инфляции, – это недвижимость. Сегодня мы видим, как дорожают строительные материалы, тарифы на перевозки, банковские кредиты. Рост социального обременения, которое накладывает государство на девелопмент, и ужесточение строительных норм приводят к тому, что на участках можно построить меньшее количество жилья. Все это говорит о том, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет и она будет стабильно расти.

Альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска, в стране просто отсутствуют, во всяком случае для частных инвесторов. Можно говорить о рисках недостроя или других – они присутствуют, но вполне предотвратимы обращением к помощи профессионалов, которые помогут сделать адекватный ситуации выбор и вложиться в надежный актив. Чтобы найти варианты надежных и прибыльных инвестиций, необходимо проанализировать будущее развитие актива и его окружения в перспективе. При прогнозировании доходности той или иной инвестиции необходимо обратить внимание на количество подобных объектов на рынке в целом и в окружающей застройке в частности, вероятность вывода на рынок таких объектов в будущем, уровень обеспечения района застройки социальными и коммерческими объектами и эволюцию инфраструктуры. Также стоит отметить, что колоссальный спрос (реальный, не спекулятивный или инвестиционный) продолжает расти, и потребность людей в жилье будет удовлетворена через 15-20 лет в хорошем случае. И сейчас, и вчера, и завтра – время вложений в недвижимость. Не только потому, что этот актив настолько беспроигрышный. Просто в России нет альтернатив таким инвестициям.

Максим Ельцов: «Сбережение средств, но не инвестирование»

– Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры (со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет) с ценами на аналогичные новые квартиры уже с оформленным правом собственности. Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых. Опыт инвестирования своих и клиентских средств наглядно говорит о том, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.

Сейчас цены вторичного и первичного рынка очень близки друг к другу. Нередко цены на строящиеся квартиры превышают цены аналогичного по качеству вторичного жилья. Квартиры в доме со сдачей через год не должны быть дороже квартир в построенных домах, за исключением, когда застройщик предлагает принципиально более качественный продукт по сравнению с окружающими объектами. В цене новостройки должен быть заложен риск того, что квартира не построится или не будет передана в срок, должен быть заложен дисконт за то, что покупатель, уже оплатив квартиру, получает ее не сразу. Сейчас на рынке у надежных застройщиков практически нет объектов со сдачей через год-два, которые по цене заметно ниже цен вторичного рынка. Поймать прибыль на росте степени готовности практически невозможно. И это без учета риска неполучения квартиры в срок.

Вариант с арендой тоже не приносит достойной прибыли. В любом случае доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, что надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность и нового жилья, и жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и других видах инвестирования.

Единственным интересным объектом для вложения в новостройки, пригодные для жилья, – являются апартаменты. Фокус в том, что по цене апартаменты явно уступают аналогичным по классу квартирам, а вот сдавать их можно по нормальной рыночной цене. Да и при наличии качественной управляющей компании вопросы с текущей эксплуатацией и постоянной сдачей объекта легко решаются.

Жилье остается одним из главных объектов для вложения средств, только речь правильнее вести о покупке с целью сбережений средств, а не инвестирования. Квартиру можно некоторое время сдавать, потом отселить туда детей или продать, а деньги использовать для улучшения собственных жилищных условий.

Эпоха build-to-suit

Некоторые эксперты утверждают, что через несколько лет схема build-to-suit станет превалирующей на рынке, поскольку при ее использовании девелопер гарантированно получает покупателя под свой объект. В нашей рубрике «Полемика» основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов обменялись мнениями насчет преимуществ и недостатков схемы build-to-suit.

Евгений Богданов: «Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен»  

- Схема build-to-suit предполагает, что проект в полном объеме, начиная от оформления земельного участка вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, реализуется подрядчиком, их еще называют EPC-подрядчики. Инвестор проекта поручает подрядчику весь спектр работы вплоть до расстановки мебели и вкручивания лампочек. На мой взгляд, самый большой риск при реализации подобного проекта, например, в офисном сегменте, как ни странно, несет сам инвестор. Ведь он рискует вложить значительные средства в проект, который окажется им же и не востребованным. Ведь в среднем на строительство объекта в нашей стране уходит примерно 5-6 лет в зависимости от состояния градостроительной документации. За это время, при нестабильной экономической ситуации, может случиться все, что угодно: заказчик может передумать, обанкротиться, расшириться или, наоборот, уменьшиться. Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен: он может как стремительно расти, так и стремительно сокращаться. Эта характеристика присуща любой развивающейся экономике. В этом есть свои плюсы: например, возможность заработать больше и быстрее, чем в развитых странах. Но есть и риски. Думаю, что среди наших предпринимателей вряд ли найдутся те, которые смогут с уверенностью рассказать, что именно будет с ними в долгосрочной перспективе. Независимо от того, какого размера их бизнес и в каком сегменте они работают. А чтобы заказывать дорогостоящее здание по проекту build-to-suit, нужно четко понимать, что будет с бизнесом через 10-15 лет. Ведь если его конфигурация и размеры изменятся, то встанет важный вопрос – что делать со зданием, если оно по тем или иным причинам больше не отвечает потребностям заказчика или надобность в нем и вовсе отпала. Если бы речь шла, условно говоря, об обычной постройке, то ответ был бы прост – продать или сдать в аренду. Но мы говорим о проекте build-to-suit, который создан с учетом особенностей рассадки сотрудников конкретной компании. Получается, что деньги выкинуты на ветер, так как второй такой же компании, как у инвестора проекта build-to-siut, в мире не существует и потребуется перепланировка, замена мебели – то есть дополнительные затраты, которые будут формировать убыток или значительно растянут во времени окупаемость.

Проект build-to-suit дороже стандартного. Это во многом формирует стоимость таких работ, которые, скорее всего, будут выполнять западные подрядчики, ведь российские компании не сильно готовы работать на таких подрядах – от них потребуется гарантировать не только стоимость подряда, которая будет твердой, но и сроки (то есть нести финансовую ответственность за срыв сроков).

Я не знаю таких российских подрядчиков – кроме девелоперских компаний, которые является дочерними структурами крупных банков, обладающих возможностью предоставить необходимые финансовые гарантии. Предполагаю, что схема build-to-suit более применима при строительстве складской недвижимости, чем коммерческой. В этой сфере все более стандартизировано и унифицировано. Однако, в Петербурге, по моему мнению, переизбыток складских помещений. Особенно ввиду инициативы федеральной власти о переносе таможенного оформления на границу государства, в крупные логистические центры, порты Усть-Луги и Выборга.

Иван Носов: «Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени»

- Мы занимаемся массовым жилищным строительством, поэтому в нашей зоне интереса – коммерческие помещения под стрит-ритейл. Схема build-to-suit в этом случае – перспективный инструмент, который имеет свою сферу применения. Для девелопера – это возможность получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки. Для покупателя – возможность выиграть на дисконте условных рисков нулевого цикла и купить помещение по самой низкой цене.

Основные игроки этого рынка – инвесторы, сетевые компании, средний и малый бизнес. Первые зачастую покупают помещение под конкретного арендатора, знают его потребности и приходят с конкретным техническим заданием на проектирование. Сетевые компании, если действуют напрямую, работают в этой же логике. Оба участника имеют серьезный бенефит в цене и в результате получают именно тот продукт, который им нужен. С другой стороны, приходится забирать из оборота значительные средства и замораживать на период строительства объекта. Далеко не у всех есть такая возможность, и в случае среднего и малого бизнеса – чаще интересуются проектами высокой готовности. Возвращаясь к близкому нам формату стрит-ритейла, отмечу: заключая договор build-to-suit, наш проект получает якорного арендатора. Хорошая проходимость крупных магазинов является точкой притяжения для других коммерсантов, предлагающих неконкурирующие услуги или продукты. Соответственно, повышается  ценность окружающих коммерческих помещений, на которой выигрывает продавец. С другой стороны, девелопер продает помещение дешевле, чем  мог бы, разделив его на несколько частей и реализовав на высокой стадии готовности. Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени. К тому же, если застройщик привлекает внешние кредитные средства, то объемы заработанных денег примерно сравниваются.

В нашей практике доля схемы build-to-suit занимает примерно 30%. BTS чрезвычайно популярен в развитых странах – в условиях более-менее стабильной экономики, развитых институтов финансирования и управляемой инфляции спекулятивные схемы отмирают сами собой. В России формат еще развивается, доля build-to-suit растет, особенно в секторе складских помещений (до трети рынка, по разным оценкам). Доля будет расти и дальше, вряд ли стахановскими темпами, но свои 50% через пару-тройку лет build-to-suit точно займет. Обе стороны (девелопер и покупатель) заинтересованы, вопрос лишь в длительности реализации проектов и уверенности на этом горизонте планирования. Перспективы строительного рынка лежат в плоскости комплексного освоения земель и новых территорий, мы уже наработали большой опыт реализации подобных проектов. И пришли к выводу, что BTS-коммерция при подобной застройке – экономически целесообразна, более того, в нашем видении эта практика через 5-7 лет может стать нормой. В этом случае будет в плюсе не только продавец-покупатель, но и будущий потребитель всех этих услуг – житель дома, которому уже на этапе приобретения квартиры важно оценить инфраструктуру и окружение комплекса. От этого напрямую зависит успешность проекта в целом. Такая коллаборация, когда девелопер,  знающий своего клиента, транслирует коммерсанту его потребности, а коммерсант, в свою очередь, предлагает жильцу то, что необходимо именно ему, – создает по-настоящему комфортную жилую среду.