Urban Space 2019: перспективные форматы стратегии и практики строительного рынка
В Санкт-Петербурге состоялся Форум Urban Space 2019, который традиционно был разделен на две сессии — стратегическую и практическую. Ведущие эксперты строительного рынка и смежных отраслей поделились своими прогнозами и примерами из корпоративного опыта относительно механизмов адаптации к изменяющимся реалиям (законодательные реформы, смена покупательских поколений и их ценностей, нарастающий объем технологических инноваций).
Ключевой блок стратегической сессии Urban Space (модератором которой выступил — Николай Урусов, генеральный директор компании «Красная стрела») составили выступления, посвященные проблеме перехода строительной отрасли на проектное финансирование и обслуживание по эскроу-счетам. Так, в Ленинградской области всего одному проекту из 164 удалось начать работу по новым правилам. Еще пять готовятся к нему присоединиться. Еще 80 площадок смогут развиваться по прежней схеме долевого строительства. При этом только 54 застройщика из 132 подали заявление в контролирующие органы, чтобы получить заключение о соответствии (ЗОС) министерским критериям. Уже очевидно, что количество проектов, которые не смогут претендовать на получение банковских средств, исчисляется десятками. Для некоторых из них региональные власти ищут инвесторов. Эти данные привела в своем докладе начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Анастасия Алексеева.
Дмитрий Панов, председатель комитета по строительству и девелопменту, член Совета СПб РО «Деловая Россия» в свою очередь отметил наличие позитивных тенденций, в частности, при разработке нового законодательства представители отрасли впервые были приглашены к его обсуждению. В процессе длительного диалога с властями им удалось значительно смягчить требования к проектам — с 70-процентной стадии готовности до 30-процентной. Это позволило для 90% жилых комплексов сохранить привычные схемы реализации. Единственным нерешенным вопросом эксперт назвал сохранение нормы о необходимости получения ЗОС для новых проектов.
Генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева с пессимизмом относится к перспективам получения свободных финансов. По ее словам, менее 10 банков обладают необходимым опытом и ресурсами, чтобы эффективно кредитовать застройщиков. Лидерами остаются Сбербанк и ВТБ. В то же время роль банка Дом.рф пока остается переоцененной. Но реальных альтернатив у банковского финансирования пока нет. Закрытые паевые инвестиционные фонды не всегда эффективны, а размещение облигационных займов могут себе позволить лишь отдельные компании (Группа ЛСР, «Эталон ЛенСпецСМУ», Legenda Intelligent Development). В этих условиях единственным приемлемым вариантом для большинства застройщиков является работа с банками.
В юридической компании «Пепеляев групп» констатируют разрыв финансирования у застройщиков между старой схемой и новой. В силу позднего принятия подзаконных актов новый порядок получения средств поначалу будет реализован лишь в незначительном объеме. «Закрытие подобной сделки может потребовать до полугода», — предупреждает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Елена Крестьянцева. По информации «Пепеляев Групп», многие застройщики, имея предусмотренные министерским нормативом 10% продаж по проекту, планировали наращивать его строительную готовность и получить ЗОС в комфортные для себя сроки. Но поскольку дедлайн для этой процедуры был установлен на 1 октября, времени на этот маневр у компаний практически не остается.
Евгений Дячкин, руководитель департамента ипотечного кредитования Банка ВТБ, дал краткий обзор достигнутым результатам в сфере жилищного кредитования. 50% лотов на вторичном рынке и более 60% на первичным покупается на заемные средства. Размер кредитной ставки по-прежнему остается самым актуальным для заемщиков. Дячкин допустил осторожное предположение, что при наличии правительственной программы поддержки, она может опуститься до 8% к концу 2019-го года.
Одним из спикеров стратегической сессии Urban Space стала территориальный менеджер по работе с партнерами Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Она сообщила, что спрос на проектное финансирование увеличился в 1,8-3,5 раза. Банк «Открытие» получил порядка 50 таких обращений. Однако эксперт делает важную оговорку: «Не все обращения переходят в заявки, не все заявки переходят в решения и не все решения, которые получают застройщики, переходят в кредиты». Помимо категорий кредитоспособности застройщиков, составленных Центробанком, финансовые организации руководствуются такими критериями, как бюджет проекта и платежеспособность компании, наличие сильной маркетинговой составляющей, качество исходно-разрешительной документации, позитивный опыт работы на рынке.
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский видит в государственном субсидировании ипотеки единственный мощный фактор, который может помочь строительной индустрии. Переход на проектное финансирование он оценивает как угрозу для ряда застройщиков, особенно региональных, которые опираются на слабую экономику и не смогут соответствовать банковским критериям. Согласно прогнозу Тиктинского, следует приготовиться к большому числу «грустных сценариев». Чтобы их избежать, компаниям придется серьезно поработать над эффективностью обслуживания клиентов и себестоимости строительства. Группа RBI делает ставку на персонализацию продукта, wow-эффект, поддержку партнерских организаций и BIM-проектирование.
Генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич сделал акцент на проблематике создания комфортной среды проживания в рамках крупных проектов микрорайонного типа. Именно эта ценность становится универсальной, как для застройщиков, так и для покупателей. В ходе последующего обсуждения участники конференции пришли к заключению о том, что с каждым годом понятие комфортной среды все больше расширяется. 10-15 лет назад под ним подразумевалась только квартира, затем в него была включена парадная. Постепенно границы комфортной среды распространились до двора. На сегодняшний день речь уже идет о масштабе кварталов и микрорайонов. Также была предложена инициатива о создании региональных стандартов комфорт-класса, который охватывает около 92% строящегося жилищного фонда.
Сценариями повышения эффективности, зарекомендовавшими себя на региональном уровне, поделился директор компании «УралДомСтрой» (Республика Удмуртия) Всеволод Иванов. До 10% от общего объема издержек можно устранить, благодаря сквозной диджитализации, замеров потребительского поведения и спроса. Усиление роли BIM-технологий и снижение роли «человеческого фактора» — таковы основные тренды в развитии девелоперского бизнеса.
С точки зрения руководителя агентства инвестиционного развития Республики Татарстан Талии Минуллиной одна из ключевых проблем российского девелопмента — отсутствие навыков и стратегий долгосрочного планирования. В Татарстане разработан комплекс из 41 целевой программы по каждому из значимых аспектов формирования жилой среды. «Очень важно, чтобы инвестор чувствовал поддержку, которая проявлялась бы в конкретных инструментах — предоставление земельных участков под реализацию масштабных проектов или государственно-частное партнерство», — отметила чиновник. Хорошие результаты дает создание конкурентной среды, привлечение международных девелоперов и производителей стройматериалов. «Не надо закрываться от международной кооперации», — советует Минуллина.
Ленинградская область вошла в десятку субъектов федерации с наиболее благоприятным инвестиционным климатом. Вместе с тем, председатель регионального комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Игорь Кулаков признал наличие существенных проблем, особенно в зоне интенсивной урбанизации. Земельные участки осваивались разрозненно и хаотично без учета влияния на сопредельные территории. «Ситуация постепенно выправляется. Мы начали приводить документы территориального планирования в соответствие с региональными нормативами градостроительного проектирования. Зачастую это происходит болезненно, как для нас, так и для участников рынка», — добавил Кулаков. Говоря о мерах поддержки строительного комплекса, он упомянул программу «Соцобъекты в обмен на налоги». Эта мера обеспечивает строительство 130 объектов социальной инфраструктуры к 2030 году. Хорошо зарекомендовала себя и программа «Стимул», также направленная на инфраструктурное освоение территорий.
Практическая сессия, которую модерировали Анастасия Кременчук, главный редактор портала Urbanus.ru и Илья Пискулин, генеральный директор «Этажи консалтинг», была наполнена исследовательскими материалами и конкретными кейсами успешных рыночных практик.
Один из самых больших вызовов для девелопмента — смена поколений в покупательской аудитории. Согласно данным компании «Петербургская недвижимость», основу клиентской базы (49%) составляют покупатели, которым сегодня по 25-40 лет. Представительство самой молодой категории (до 25 лет) достигло 10%. Пятью годами ранее оно не превышало 1%. Среди элементов строительной концепции и продвижения, которые особенно позитивно воспринимаются покупателями, Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» выделяет наличие зеленых зон, внедрение высокотехнологичных решений, развитие соседского сообщества, проведение мероприятий среди жителей комплекса, а также презентацию через шоурумы.
Выход на рынок поколения Z вынуждает застройщиков пересмотреть концепцию продвижения своих продуктов. В качестве одной из характерных особенностей этой части аудитории Дмитрий Алексеев (руководитель направления «Новостройки» в сервисе Avito) называет клиповое мышление. Примерами этого могут служить stories в Instagram и 15-секундные видео в TikTok. «Молодые люди предпочитают самостоятельный поиск информации. Сегодня все меньше тех, кто звонит в офис, и все больше тех, кто пытается найти все нужное на сайте. Поэтому востребован полный доступ к информации», — подчеркивает Алексеев. Он призвал девелоперов идти за своей аудиторией и тем контентом, к которому она привыкла.
Говоря о ситуации в регионах, Сергей Зайцев, руководитель департамента новостроек компании «Этажи» указал на следующие закономерности: чем ниже ипотечная ставка, тем больше заявок на покупку, спрос смещается в сторону развитой инфраструктуры (школа, детский сад, коммерческие объекты) и высокой готовности, снижение популярности студий, усиление спроса на квартиры евро-формата. Высокий уровень конкуренции сказывается на изменении облика жилых комплексов. На первый план выходят такие элементы, как переменная этажность, квартальная застройка, «двор без машин», экологичность, качественная отделка фасадов и т.д.
Михаил Гущин, директор по маркетингу, заместитель вице-президента по жилой недвижимости Группы RBI, презентовал новый подход в подаче девелоперского продукта — Business to Individual, который подразумевает максимальную персонализацию предложения. Это достигается за счет таких инструментов, как Customer Journey Map, сквозная аналитика, исследование и прогнозирование потребностей клиентов. Все это входит в идеологию «тонкой настройки взаимодействия с потребителем.
При выборе жилья покупатели все чаще обращают внимание на инженерную начинку здания, в том числе, на систему кондиционирования. По замечанию Ильи Щербакова, технического эксперта Mitsubishi Electric, «в большинстве случаев застройщики просто забывают о системе кондиционирования, считая ее чем-то ненужным и запредельно дорогим в климате средней полосы России». Но именно централизованное кондиционирование может стать хорошей возможностью выделить проект на общем фоне.
На современном этапе эволюции комплексной застройки особую важность приобретает гармоничное функционирование community жильцов и создание необходимых инфраструктурных и концептуальных предпосылок для этого. Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса «Ленстройтрест», раскрыл данный аспект в обзоре проекта «Голландский квартал Янила». В рамках реализации выбранной модели застройщик придерживался принципов «компактного города», mixed use, сбалансированного развития среды, приоритета общественных пространств. Результатом стало формирование уникального самоорганизующегося сообщества, способного решать многие вопросы развития квартала без внешней модерации.
Финальное выступление было связано с темой уникального эмоционального предложения на строительном рынке. Коммерческий директор ГК «Атлас Девелопмент» Анна Городенкер обращает внимание на три основные слагаемые данного явления. Во-первых, это высокий уровень вовлеченности команды исполнителей, влияющий на улучшение качества продукта и удовлетворенность покупателя, что в конечном итоге работает на маржинальность всего проекта. Второй элемент — эмоциональная «упаковка» продукта (визуализация, сайт и т.д.) И, наконец, третья составляющая — эмоциональный сервис, основанный на эмпатии к покупателям.
Конференция Urban Space 2019 показала, что строительная отрасли действительно столкнулась с очень серьезным вызовом. Он мало отразится на гигантах индустрии, которые продолжат развиваться по ранее сформировавшемуся курсу. Остальные участники рынка пока только приступили к начертанию дорожной карты и заняты поиском инструментов, которые помогут им оптимизировать издержки и найти новые ниши. Высокие шансы на это дает всестороняя цифровизация и персонализация продукта.
Организаторы конференции выражают признательность компаниям-партнерам — Юридическому партнеру «Пепеляев Групп», компании OTIS, Avito Недвижимость, «Этажи консалтинг». Информационные партнеры: ТАСС, РИА Недвижимость, Комсомольская правда в Санкт-Петербурге, Urbanus.ru, NSP.ru, Федеральное агентство новостей, Мойка 78, Строительный еженедельник, Cottage.ru, Arendator.ru, REPA, ASNinfo.ru, Ярмарка недвижимости, LifeDeLuxe, BSN.ru, Urban Look, Честный дом, Tatre.ru, Вести Недвижимость, BN.ru, Утро.ру.
Свежий выпуск программы «Дачный ответ» от 23 июня 2019 посвящен трансформации мансарды, на которую у главных героев были обширные планы: предполагалось, что здесь будет семейная библиотека. Со временем приоритеты сменились – сейчас в планах семьи сделать из помещения светлое и уютное пространство, которое бы служило зоной отдыха, располагающей к релаксу и общению.
Для работы над объектом был приглашен архитектор Алексей Аладашвили, излюбленными стилями которого являются лофт и минимализм. Не изменяя своим привычкам, но прислушавшись к пожеланиям главных героев, автор проекта решил, что помещению катастрофически не хватает воздуха и света, поэтому смело сносил лишние стены и добавлял в проект окна.
Так, избавились от лишних «тайников» за стенами и под потолком, которыми была богата мансарда. Главная цель – расширить пространство. По этой же причине разобрали фронтальную стену – на этом месте появилась панорамная светопрозрачная конструкция, открывающая великолепный вид на лес.
Также убрали лишние перегородки и превратили холодную лоджию в библиотеку, о которой мечтали главные герои. Помимо искусственного света в этой зоне появилось и много естественного – за счет огромного окна от пола до потолка. На второй этаж, где расположилась уютная спальня, ведет лестница, извивающаяся как лента Мебиуса.
Третьим местом, в котором появилось окно с теплосберегающими стеклопакетами, стал санузел. Оригинальным дизайнерским решением стало превращение старого верстка в тумбу под раковину. Этот шаг решил вторую главную задачу проекта – показать, что любые старые вещи имеют право вторую жизнь. Так, к примеру, вместо классической люстры на потолке появились колеса от велосипеда, а доски из обшивки моста в Архангельской области украсили изголовье кровати в спальне на втором этаже.
Чтобы в спальне было светло и комфортно, в скатах крыши установили два мансардных окна с энергосберегающими стеклопакетами, внешние стекла которых предусмотрительно выбрали ударостойкими.
Во всех окнах стоят однокамерные стеклопакеты STiS, обладающие следующими характеристиками: солнцезащита, теплозащита, энергосбережение и безопасность. Для повышения теплозащитных характеристик все стеклопакеты заполнены аргоном. В каждом стеклопакете установлены закалённые стекла архитектурного класса Pilkington Suncool 70/40 Pro T. Их главная особенность – в магнетронном напылении Double SIlver – покрытии, содержащем порядка 20 защитных, отражающих и просветляющих нанослоев из различных металлов, включая два слоя серебра. Это напыление не видно глазу, но благодаря ему стекло летом не пропускает в помещение солнечный жар, зимой не выпускает комнатное тепло на улицу. При этом стекло обладает высокой прозрачностью, следовательно идеально подходит для помещений, которым требуется максимум естественного света.
(ссылка на видео) https://www.youtube.com/watch?v=2DFOAOJdLKY
О группе компаний SP Glass
Группа компаний SP Glass создана в апреле 2012 г. Она объединяет два крупнейших российских предприятия по разработке и производству стёкол и стеклопакетов для окон и фасадов – «Пилкингтон Гласс» и «СТиС». Акционерами группы выступают компания Glasswall (Россия), японская корпорация NSG Group (владельцы бренда Pilkington), корпорация РОСНАНО и Европейский банк реконструкции и развития.
Флагманские продукты SP Glass – стёкла и стеклопакеты с магнетронным нанонапылением, выполненным по технологии Double Silverä. Это покрытие содержит свыше 15 слоёв различных металлов, включая два слоя серебра. Общая толщина покрытия в 1000 меньше, чем у листа бумаги, оно не видно человеческому глазу, но с ним стекло обретает выдающиеся характеристики по энергоэффективности, солнцезащите и светопрозрачности.
Продукция SP Glass обеспечивает комфорт в квартирах, частных домах, коммерческих и общественных зданиях в 43 регионах России и в 33 странах мира. К началу 2019 года в географию экспортных поставок группы входят: Австралия, Армения, Азербайджан, Бахрейн, Белоруссия, Болгария, Гондурас, Грузия, Индия, Иордания, Иран, Ирландия, Казахстан, Катар, Кипр, Киргизия, Корея, Латвия, Ливан, Литва, Мексика, Молдова, Новая Зеландия, ОАЭ, Польша, Сингапур, США, Тайвань, Турция, Узбекистан, Украина, Финляндия и Эстония.
Среди знаковых российских объектов, остекленных с участием SP Glass, – аэропорт «Платов» в Ростове-на-Дону, стадион «ФИШТ» в Сочи, башня «Федерация» в Москва-Сити, станции и пересадочные узлы Московского центрального кольца, элитный жилой комплекс «Воробьев Дом» и «Дом на Мосфильмовской» в Москве, крупнейший в Европе торгово-развлекательный комплекс «Авиапарк» в Москве.
В этом году один из красивейших пригородов Санкт-Петербурга отмечает свой 309-й день рождения. Специалисты строительной компании «Терминал-Ресурс», ведущие профессиональную деятельность в Пушкинском районе с 1992 года, поздравляют любимый город с Днём рождения!
Желаем жителям красивых уютных домов, ухоженных дворов, мирного неба! Чтобы у каждого пушкинца, независимо от погоды, на лице сияла счастливая улыбка, чтобы дети росли в безопасности и комфорте, чтобы молодёжь творила на всеобщее благо, чтобы пожилые люди чувствовали себя нужными и любимыми. Пусть каждый житель Пушкина гордится своим городом! Пусть город растёт и процветает вместе с нами!
24 июня 1710 года Петр Первый сделал своей невесте, будущей императрице Екатерине I, роскошный подарок – подарил имение, на месте которого вырос прекрасный город, жемчужина дворцово-паркового зодчества. В последнюю субботу июня в Пушкине состоятся традиционные праздничные гуляния. Каждый год организаторы представляют новую программу. В 2019 году гостей ждут «Театр на Колёсах», «Театр Юного Зрителя», «Театральный Балаган». Это детские творческие конкуры, в рамках которых участники смогут проявить свою фантазию и продемонстрировать артистические таланты. Массу позитивных эмоций и вдохновения получат и участники, и зрители. Торжество начнётся с карнавального шествия по центральным улицам. Место проведения мероприятий: г. Пушкин, ул. Магазейная, д.42, сцена у ДМ «Царскосельский»; ул. Пушкинская, д. 28, центральная сцена; Московская, д. 25, сцена у Гостиного двора; Буферный парк. Праздничная концертная программа в Пушкинском Доме культуры начнётся 29 июня в 16.00, адрес: ул. Набережная, д. 14. Вход свободный. 0+