Ударим ПИФами по рынку

Вполне вероятно, что начиная с 2004 года средства дольщиков, за счет которых в Санкт-Петербурге сегодня возводится около 95 процентов всего жилья, постепенно будут замещаться альтернативными источниками финансирования. Среди «новых» инструментов эксперты, в частности, называют: активное привлечение банковских ресурсов в обмен на залог земли, деньги паевых инвестиционных фондов недвижимости, корпоративные облигации и, конечно же, – куда без него? – ипотечное жилищное кредитование.

По словам экспертов компании Colliers International, на начальном этапе строительства, когда еще не поступают средства от реализации квартир, как правило, девелоперы используют собственные средства. Преимущество такого подхода заключается в минимальных издержках, что влияет на доходность проекта в целом. В то же время, не у каждой компании имеется в наличии необходимый объем средств для начала реализации проекта. По этой причине, а также для диверсификации рисков проектов девелоперы используют заемные средства для финансирования строительства.

Землю пустят в оборот?

Различают следующие заемные источники (инструменты). В первую очередь – это средства дольщиков. Это самый распространенный и, как говорят сами строители, практически «бесплатный» финансовый ресурс. По большому счету, «долевка» заместила на сегодня и федеральное бюджетное финансирование, и городское, и ипотечное кредитование. «Но это от безысходности, – считает директор «Союзпетростроя» Лев Каплан. – Мы прекрасно понимаем, что это необыкновенно рисковое и опасное дело. Во-первых, это опасно для дольщиков, так как они ничем не защищены. Во-вторых, это опасно для строительных компаний, потому что к моменту завершения стройки цена может возрасти».
В качестве второго источника заемных средств выступают кредиты коммерческих банков, по которым необходимо платить достаточно высокие проценты – в ПСБ, например, 16-17 процентов годовых по рублевым и около 13 процентов по валютным кредитам. Но и для их получения банки требуют серьезного обеспечения. Чаще же всего большинству застройщиков, кроме пятна под застройку, заложить нечего. Однако сделать это (за редким исключением) невозможно. Несмотря на то, что Земельный кодекс РФ допускает залог права аренды земельного участка в пользу третьих лиц, условия инвестиционного договора между застройщиком и
КУГИ говорят об обратном: арендатор не вправе отдавать право по договору в залог без согласия арендодателя, то есть города.
К слову сказать, КУГИ в свое время подготовил проект распоряжения, согласно которому «добросовестным инвесторам» разрешается передавать право на краткосрочную аренду земли в залог, а также регистрировать в ГБР право собственности на объекты незавершенного строительства опять-таки с целью залога. Однако с того момента прошло уже полтора года, а документ (если он все-таки существует) до сих пор не подписан. Кстати, теперь этот виртуальный циркуляр, видимо, неактуален, по крайней мере, в части залога земельных участков. Сегодня и строители, и банкиры, и прогрессивная часть городских чиновников надеются на торги, с приходом которых петербургская земля будет запущена в цивилизованный коммерческий оборот.

Нерыночный инструмент

Специалисты фирмы Colliers International указывают также на некоторые другие финансовые инструменты, используемые в единичных случаях. К таковым относят, например, облигации жилищного займа (ОЖЗ), которые выпускаются при помощи коммерческого банка под строительство конкретного дома. Стоимость одной облигации равняется цене 1 кв. метра жилья, причем впоследствии ОЖЗ можно погасить как деньгами, так и квадратными метрами построенного дома. «Гибкость этого финансового инструмента, – поясняют в Международном банке Санкт-Петербурга, – делает его привлекательным как для частного инвестора, желающего приобрести жилье, так и для корпоративного, который получает высокодоходный и надежный финансовый инструмент для размещения собственных средств».
Но есть и другие оценки. Скажем, финансовый директор компании «Северный город» (холдинг RBI) Марк Лернер считает ОЖЗ «негибким, нерыночным инструментом – квазиоблигациями, которые невозможно продать». Несмотря на это, данным видом заимствования пользуются такие компании как «Аском», «Инком ДСК-3» и «Монолит-Кировстрой».
Между тем, по всей вероятности, скоро будет объявлено о создании нескольких закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ПИФов). Пока эта сфера развивается исключительно в Москве. Там существуют, например, закрытые фонды «Жилищное строительство» под управлением компании «Менеджмент-Консалтинг», Паевой фонд недвижимости («Профессионал»), «Межрегиональная недвижимость» и «Деловая недвижимость» («Креативные инвестиционные технологии»), Первый инвестиционный фонд недвижимости («Конкордия эссет Менеджмент»). Средства последнего, кстати, предполагается инвестировать в том числе в строительство гольф-клуб под Санкт-Петербургом площадью 150 га и два коттеджных поселка на берегу Финского залива площадью 55 га. По словам одного из столичных экспертов, для Москвы доходность пая сопоставима с выгодой от покупки квартир и при сохранении конъюнктуры рынка недвижимости составит 30-40 процентов годовых в валюте, а по некоторым проектам – 35-60 процентов годовых.
В Северной столице цифры ничуть не хуже. Если взять, рассказывает генеральный директор ЭСОН Михаил Викторов, к примеру, ситуацию с осени 2002 по осень 2003 года, то участие паевого инвестиционного фонда могло бы принести пайщикам от 30 до 40 процентов дохода в валюте. Но есть и более впечатляющий пример (не будем называть источник). Инвестор вложил в жилищный проект в районе ст. метро «Спортивная» деньги из расчета $700 за 1 кв. метр, а извлек средства из проекта через полтора года по цене $2200 за 1 кв. метр. Считайте сами.

ПИФы в городе

Как утверждают эксперты, рынок недвижимости Санкт-Петербурга представляет собой для коммерческих банков, с одной стороны – относительно устойчивую с точки зрения риска сферу вложений, с другой – высокодоходный актив. Поэтому формируемые петербургскими банками ПИФы нацелены сейчас на строительство как коммерческой, так и жилой недвижимости. Хотя, по мнению финансового директора холдинга RBI Марка Лернера, значительного влияния на первичный рынок они не окажут. «Пока это небольшие фонды с пакетами $20-30 млн, – говорит г-н Лернер. – Они могут выступить в жилых проектах в качестве инвесторов, но застройщики вряд ли будут делиться маржой с первичного девелопмента. На мой взгляд, в основном ПИФы будут работать на рынке коммерческой недвижимости и служить главным образом катализаторами инвестиционных проектов среднего масштаба стоимостью около $4 млн».
Примерно такого же мнения придерживается вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко: «Не думаю, что новые инвестиционные фонды могут оказать существенное влияние на рынок жилья. Большинство частных инвесторов еще не располагают такими суммами сбережений, которые могли бы быть вложены в жилье».
В свою очередь генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский уверяет, что как раз ПИФы, начавшие с вложений в коммерческую недвижимость, и постепенно расширяющие границы своих интересов, в первую очередь могут повлиять на рынок жилищного строительства. «Также влияние на инвестиционный климат строительного рынка смогут оказать пенсионные фонды, что связано с проводимой сегодня реформой в этой области. Такой поворот событий будет интересен для рынка в целом», – резюмирует г-н Вотолевский.
Что касается развития системы ипотечного жилищного кредитования, то 2004 год, судя по заявлениям чиновников разного уровня, будет для ипотеки «ударным». Наступление на нее планируется в основном по двум «законодательным фронтам»: с одной стороны проблемой озаботились участники специальной экспертной группы по вопросам развития рынка доступного жилья, которую возглавляет заместитель руководителя администрации Президента РФ Игорь Шувалов; с другой – решением вопроса занимаются чиновники федерального правительства, которым предстоит разработать около 36 (!) законопроектов и подзаконных актов.
В отношении еще одного упомянутого источника жилищного строительства – корпоративных облигаций – сказать можно только одно: этому инструменту в силу различных причин уготована пока участь индивидуального, точечного применения. Видимо, для него наш рынок пока не созрел (см. также материал ниже).
И последнее. Один из наших экспертов заметил: появление дополнительных источников жилищного кредитования приведет к неизбежному росту цен на жилье.

Автор: Андрей Теплоухов