Закон о дольщиках дополняют всем миром

Закон «О защите прав дольщиков по договорам долевого участия
в строительстве зданий, строений и сооружений» в процессе подготовки ко второму чтению прошел процедуру общественных слушаний, в которых приняли участие более 80 человек. Были высказаны полярные мнения – от благодарности за разработку законопроекта до полного его неприятия.

Автор законопроекта депутат Алексей Белоусов вышел с инициативой общественного обсуждения городского закона о защите прав дольщиков, зная, насколько эта проблема остра для Санкт-Петербурга. В слушаниях приняли участие представители как застройщиков, так и дольщиков, а также юристы и специалисты самых разных организаций, близких к городскому строительному сообществу.
Главной темой, прозвучавшей в ходе обсуждения, было прописанное в законопроекте взаимодействие государственной власти с застройщиками по составлению реестра договоров долевого участия.
Генеральный директор НП «Экспертный совет по определению надежности предприятий строительного комплекса» Михаил Викторов дал такую оценку принятого в первом чтении проекта закона: «В нынешнем виде законопроект не решает проблему допуска недобросовестных застройщиков на строительный рынок», и внес два предложения для включения их в список возможных поправок.
Его поддержал заместитель генерального директора по правовым вопросам холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Кирилл Вязовский. «От мошенников этот закон не защитит, а вот права добросовестных застройщиков существенно нарушит», – заявил он и привел доводы о том, что для регистрации в госреестре и отчетах о целевом использовании средств понадобятся и усилия, и средства. По его мнению, наиболее перспективная форма – страхование рисков в долевом строительстве. «Мы работали с четырьмя страховыми компаниями, и пока только один дольщик застраховал договор долевого участия», – сказал он.
Иную точку зрения озвучил президент ЗАО «Инжстрой Санкт-Петербург» Шамиль Акбулатов: «Безусловно, надо защищать дольщиков, хотя от жуликов на сто процентов мы все равно не защитимся. Но надо защищать и права, и застройщиков, причем начинать именно с этого». Он пояснил свою позицию, рассказав, как долго оформляется разрешающая документация на строительство, что ведет к срыву сроков сдачи объектов, и как следствие – к штрафам. Кроме того, он высказался за создание специального фонда для дольщиков.
Светлана Солтанова, директор правового департамента корпорации «Петербургская Недвижимость», напомнила присутствующим о том, что давно разработан проект федерального закона о защите прав дольщиков (авторы – Петр Шелищ и Борис Громов), который, к сожалению, все еще находится на доработке. По ее мнению, чтобы принимать закон на региональном уровне, надо разработать концептуальный подход, иначе регистрация договоров долевого участия в специальном реестре просто не будет иметь правового значения. В судебных инстанциях все будут равны – и те, кто зарегистрировал договора, и те, кто этого не сделал.
Заместитель заведующего адвокатской фирмой «Юринформ-Центр» Александр Петренко высказал мнение городской коллегии адвокатов: для защиты интересов дольщиков на строительном рынке надо с чего-то начинать. «Появится механизм, который снимет хоть какие-то риски», – сказал он. Сам же штраф за отсутствие регистрации договоров долевого участия в 1000 МРОТ (а именно такова его ставка в принятом за основу законопроекте) он назвал слишком большим. Кроме того, г-н Петренко первым из выступавших сказал о том, что в законе должны быть определены права и обязанности не только застройщиков и дольщиков, но и других участников процесса строительства. Как минимум это еще инвесторы, подрядчики, субподрядчики и другие юридические лица.
Это мнение поддержал также член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Игорь Лихун, сказавший, что закон в данном виде от рисков и банкротства на строительном рынке гарантии не дает.
Большинство выступавших затронули также вопрос об отсутствии в законопроекте механизма взимания платы за регистрацию: одни предложили брать ее с застройщиков, другие – с дольщиков. Генеральный директор ООО «Талан» Антон Баранов, констатировав, что застройщик и без того регистрирует у себя договора долевого участия, внес предложение: именно дольщики должны сами регистрировать договора долевого участия в том самом государственном реестре, о котором идет речь в названном законе.
Выступивший от лица дольщиков Николай Левшин (его представили как инвестора долевого строительства жилого дома по улице Камышовой, 34, корп. 2) заявил, что предпочтительнее заключать договора поручительства. Причем он зашел так далеко, что предложил за неисполнение условий договора возложить солидарную ответственность как на застройщика, так и на городскую администрацию, которая дает право на застройку.
Его предложение, думается, едва ли вдохновит разрешающие инстанции.
Однозначно поддержал закон, разработанный Алексеем Белоусовым, вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Павел Штепан: «Этот закон очень нужен», – сказал он и выразил готовность от ассоциации участвовать в формировании необходимых поправок к нему.
Совершенно противоположную точку зрения высказала Ирина Топталова, начальник юридического отдела ЗАО «Строительный трест»: «Все, что есть хорошего в этом законе, это его красивое название. Все остальное ни в коей мере не поможет защитить права дольщиков. Составление реестра – это не только ненужная процедура, но еще и очень затратная». Она привела такой пример: одновременно в работе у застройщиков может находиться порядка трех тысяч квартир, и по всем надо регистрировать договора долевого участия в госреестре. Но ведь часть квартир реализуют подрядчики, которых данный законопроект не обязует регистрировать заключенные ими договора. «Бывает, что цепочка участников строительства на одном доме достигает 10 организаций. Как вы проконтролируете их договора с дольщиками?», – в заключение задала она риторический вопрос.
Юрист ООО «Инкост» Василий Савин заострил внимание на том пункте законопроекта, где речь идет об обязательном целевом использовании средств дольщиков. Больше того, проект закона предписывает представлять «бухгалтерский баланс застройщика за последний квартал с отметкой налоговой инспекции» при внесении договора в реестр. Подверг он критике и другие положения принятого в первом чтении документа и завершил тем, что гораздо правильнее страховать риски долевого участия.
Понятие «дольщик» предложила уточнить генеральный директор ООО «Бизнес-аудит» Марина Белова: «Надо быть очень осторожными к понятийному аппарату», – заявила она. Юрист общества содействия социальной защите граждан «Петербургская эгида» акцентировала внимание участников обсуждения на регистрации переуступки права на застройку. По ее мнению, статью 8 законопроекта о предоставлении информации из реестра необходимо скорректировать. Но наибольшим нападкам подвергалась статья 10, где речь идет об уклонении от регистрации, в том числе о штрафе в 1000 МРОТ, а в случае «злостного уклонения» – о лишении права на строительство.
Некий итог жалобам дольщиков подвел Олег Гришин, руководитель консультационной юридической службы Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По его словам, только 5 процентов всех обращений касаются факта двойных продаж квартир в строящихся домах. На порядок больше заявлений – 50 процентов – касаются неудовлетворительного качества построенного жилья. Далее по степени обращаемости идут жалобы на нарушение сроков сдачи, на включение пунктов о дополнительной оплате и другие нарушения прав дольщиков. По его мнению, нужен все-таки в первую очередь федеральный закон, причем «регистрировать надо не договор, а право».
Своеобразный поворот дискуссии в сторону земельных отношений определил Александр Бабийчук, председатель общества защиты Крестовского острова. Он считает, что дольщик должен, в идеале, владеть землей, на которой построено здание.
Почти под занавес встречи совершенно разгромной критике подверг текст законопроекта юрист ООО «Агентство недвижимости «Итака» Владимир Сорин, сказавший: «Увы, но неприемлема ни одна из статей этого законопроекта, поэтому его нельзя исправить никакими поправками».
Выступавший за ним следом дольщик строительства жилого дома №7 на улице Гжатской Борис Цыбаев, напротив, сказал, что хоть и не считает в таком виде закон панацеей от всех бед, но, безусловно, приветствует его и благодарит разработчиков. «Этот закон не только должен стать преградой для недобросовестных застройщиков, – сказал г-н Цыбаев, – но он будет полезен для устойчивых фирм в строительстве». Он передал в комиссию 14 предложений от дольщиков для разработки на их основе ряда поправок к законопроекту.
Итог обсуждения подвел автор законопроекта Алексей Белоусов, который всех заверил, что на основе высказанных предложений будут действительно разработаны поправки к законопроекту. «Не надо бояться принятия новых законов», – сказал он.

Автор: Елена Кузнецова