Новое строительство без революций
Общая цель всех законодательных нововведений в сфере строительства – повысить его качество и защитить интересы потребителей. Но благие намерения могут обернуться уходом с рынка множества мелких и средних компаний. Насколько это справедливо и не останется ли в итоге в проигрыше конечный покупатель – обсудили участники XVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области».
Главной аллегорией конференции стала революция 1917 года: переход на электронный документооборот, потенциальная отмена долевого строительства – эти и другие свежие изменения в законодательстве, регулирующем строительную отрасль, игроки рынка приравнивают к революционным для нее событиям. Для принятия многих из этих нововведений потребуется больше времени, чем отводят законодатели.
Самыми обсуждаемыми темами предсказуемо стали переход жилищного строительства на проектное банковское финансирование, коммуникация строителей и чиновников в «электронных кабинетах» и проблемы качества строительных материалов и проектной документации и изысканий.
Работа над ошибками
Первый заместитель директора СПб ГБУ «Управление строительным проектами» Комитета по строительству Петербурга Юрий Кабушка выделил позитивные и негативные тенденции в строительной отрасли города. С одной стороны, застройщики активно возводят соцобъекты, и по итогам текущего года сумма затрат на их строительство составит 8,5 млрд рублей. С другой, на бюджетные тендеры часто претендуют слабые компании, единственная цель которых – получить прибыль. Они забирают аванс, но не справляются с поставленной задачей. В итоге это приводит к частой смене подрядчиков и дополнительным бюджетным затратам на оценку состояния объекта. Юрий Кабушка призвал строителей во избежание подобных ситуаций ответственнее подходить к участию в госзаказе и трезво оценивать свои возможности. «В конкурсе должен побеждать не тот, кто правильно оформил документ, а тот, у кого есть ресурс для исполнения контракта», – заявил он.
Еще одно замечание касалось проектных деклараций застройщиков. По словам Юрия Кабушки, информация, поступающая для выдачи ЗОС (заключений о соответствии), имеет массу недостатков и типовых ошибок, они повторяются даже у крупных застройщиков на многих объектах. Чиновник предложил им активнее работать, вместе с Комитетом по строительству, над ошибками в проектных декларациях.
Тему типовых ошибок продолжил вице-президент Союза проектировщиков России Сергей Шарапов. На его взгляд, одна из актуальных проблем отрасли сегодня – отсутствие единой схемы внедрения новых строительных материалов. Причина – в отсутствии типовых узлов и рекомендаций для их использования, а также федеральных и территориальных расценок. Проектные организации просто не хотят работать с материалами, типовые методики расчета для которых еще не установлены, так как это повышает стоимость проектирования. Г-н Шарапов считает, что разрабатывать документы для работы с новыми материалами производители и проектировщики должны совместно. Он привел в пример успешный опыт сотрудничества Союза проектировщиков с тремя крупными производителями стройматериалов – в итоге были разработаны типовые узлы для нескольких видов стройматериалов. Документы разместили в открытом доступе для проектировщиков, востребованность превзошла ожидания: за два месяца их скачали более 5,6 тыс. раз. Союз проектировщиков предлагает разработать «дорожную карту» для комплексного решения проблем внедрения современных строительных материалов.
Революция не пройдет
Президент ГК «Негосударственный надзор и экспертиза» Александр Орт развил тему революции: «Все направления деятельности – от согласования «пятен» застройки до ввода объекта – пронизаны переменами. Это можно назвать подготовленной революцией».
По мнению г-на Орта, вводить изменения было бы логичнее не одновременно, а поэтапно, так как многие организации ни морально, ни технически не готовы оперативно приспособиться к новым условиям.
Одна из таких проблем – внедрение саморегулирования в экспертизу. Определенности в реализации этого процесса все еще нет. Александр Орт предлагает пойти по пути Главгосэкспертизы и создавать СРО и их филиалы с привязкой к федеральным округам.
Проблема, требующая тонкого подхода, – переход на электронный документооборот. Требование о регистрации заключений экспертизы в Едином реестре может увеличить сроки экспертизы и исключить возможность внесения изменений в проектную документацию в процессе экспертизы – беспокоится эксперт. Вывод: переход должен быть поэтапным, а сроки переходного периода расширены.
Наиболее бурно обсуждалась тема отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Вице-президент, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан пока видит в этом нововведении больше минусов, чем плюсов. Проектное финансирование, по его мнению, потребует полной перестройки банковской системы. «У банков должны быть кредитные ресурсы для этих целей, в них должны появиться специальные строительные подразделения, осуществляющие надзор. Также для этого необходимо перестроить всю работу строительного комплекса и систему ипотеки», – перечислил г-н Каплан.
Его позицию разделяет председатель совета директоров СК «Норманн» Виктор Сеппенен. По его мнению, проектное финансирование нужно вводить поэтапно: рынок должен созреть. Например, должно появиться арендное жилье. Но самое главное, на взгляд г-на Сеппенена, не переходить на новую схему финансирования одномоментно. «Если все изменения сойдутся в кратковременный исторический период – это будут потрясения, которые никому не нужны. Изменения должны быть поэтапными и сбалансированными. Иначе нам грозит передел рынка, выживут те, кто работает в элитном сегменте с высокой маржей, но жилье надо строить для всех», – резюмировал представитель компании «Норманн».
По оценке г-на Орта, при самом негативном сценарии, с рынка могут уйти от 15 до 30% застройщиков, оставив недостроенные объекты и дольщиков, ждущих жилья. Чтобы избежать этого, переходный период должен составлять не менее пяти лет.
В ходе конференции также были затронуты темы изменений законодательства в сфере инженерных изысканий и страхования в строительстве. Высказанные идеи и предложения дополнили проект итоговой резолюции конференции. Документ был направлен в Минстрой, Российский союз строителей, Правительства Санкт-Петербурга и Ленинградской области, для учета точки зрения строителей при формировании градостроительной и технической политики.
Организаторами XVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области» выступил Союз строительных объединений и организаций, при поддержке Российского союза строителей и Комитета по строительству Санкт-Петербурга. Генеральный информационный партнер конференции – газета «Строительный Еженедельник».
Мнение:
Алексей Никишов, генеральный директор ООО «МегаМейд Изыскания»:
– В 2017 году началось реформирование сферы изысканий, и, хотя окончательные итоги подводить еще рано, мы уже видим ряд проблем, которые нужно решать. Одно из самых важных направлений для работы – система контроля качества изыскательских работ. Со вступлением в силу новых правил и требований, изыскательские компании начали искать способы оптимизировать свой штат, нанять квалифицированных специалистов. Но все это не гарантирует, что сами работы по изысканиям будут выполняться добросовестно.
В конце 2016 года президент Асссоциации «Инженерные изыскания в России» Михаил Богданов привел данные о том, что 80% изысканий фальсифицируются, а потери застройщиков из-за этого составляют 200-250 млрд рублей в год. Эти ужасающие цифры – прямой результат отсутствия критериев оценки и системы контроля качества изыскательских работ. Поэтому в первую очередь необходимо сосредоточиться на разработке механизма контроля инженерных изысканий, который не позволит недобросовестным компаниям заниматься фальсификацией.
Кстати:
В октябре в Контактном центре строителей, в рамках подготовки к практической конференции, состоялись семь круглых столов, посвященные изменениям ключевых законопроектов, качеству проектирования, переходу на электронный документооборот и банковским гарантиям для бизнеса.