Дольщики и банки играют в лотерею

Что мешает банкам кредитовать строителей и потенциальных покупателей? На этот вопрос пытались ответить собравшиеся за круглым столом в Зале инвестиционных проектов представители строительных компаний, кредитных организаций, страховых фирм, чиновники и эксперты. Участники круглого стола, организованного редакцией «Строительного Еженедельника», делились опытом и искали возможные пути решения проблем и налаживания взаимодействия между заинтересованными сторонами.

Владимир Желиостов:
Если построить срез нашего социума по доходам, то мы увидим, что примерно 30-35% граждан не в состоянии купить жилье никаким образом, 3-5% – наоборот, не нуждаются при покупке жилья в кредитах, оставшиеся 60% – вот потенциальные участники ипотечных или квазиипотечных систем. Но и здесь есть довольно сильная дифференциация по доходам. К сожалению, помогать можно в основном состоятельным людям, которые способны внести первоначальный взнос и в состоянии отдать кредит. Но все же, я думаю, есть достаточно приемлемые варианты, которые могли бы охватить большой «слой» потенциальных покупателей жилья. Первая фаза любого такого механизма – кредитование застройщика. В банковской практике самая трудная категория кредитования – это девелоперские фирмы. Как правило, имущество у них, за редким исключением, небольшое. В основном их гарантии – это правоустанавливающие документы под пятно застройки, то есть распоряжение губернатора и договор аренды земли на инвестиционных условиях. Нет еще дома, не зарегистрирован объект собственности. И собственности на землю у девелопера нет. Консолидация капитала происходит только в последней фазе строительства.
Поэтому мы сейчас довели до логического завершения следующую квазиипотечную схему, которая, мне думается, должна получить распространение, так как устраивает все договаривающиеся стороны. Мы, как банк, кредитуем застройщика на какой-то конкретный дом. В обеспечение этого кредита застройщик дает банку вексель. Этот вексель он получает по договору долевого участия, который заключается между застройщиком и специально созданной для этой схемы компанией. Главный плюс для потребителя – жесточайший контроль над целевым использованием средств, который ведется банком. Покупатель рискует в гораздо меньшей степени, чем в обычной модели долевого участия. Правоустановочные документы в порядке, никаких неожиданностей не должно быть. При этом ускоряется инвестиционный цикл, становясь независимым от каких-то конъюнктурных рыночных факторов. И в этом заинтересованы все стороны соглашения.
Если говорить о дольщиках, то мы намерены активно развивать кооперативное направление. Застройщику, особенно массового жилья, дольщик интересен только до момента перехода имущественных прав. Как только дом построен и сдан госкомиссии – начинается оформление прав собственности. Если к этому моменту дольщик не рассчитался, то становится непонятно, как же вести себя застройщику. Отдать квартиру – нельзя, держать у себя – невыгодно. Банкам предлагают удерживать такие квартиры в залоге, но пока мы к этому не готовы: возникает слишком много юридических проблем. В таком случае логично было бы передать квартиру в собственность ЖСК. Банк кредитует ЖСК, который к моменту ввода дома рассчитывается с застройщиком, впоследствии пайщик в течение нескольких лет выплачивает необходимую сумму кооперативу.

Евгений Шунаев:
Банки – основной движущий механизм строительства, и первая ступень – кредитование инженерной подготовки территории. В свое время совместно с ПСБ мы реализовывали «Жилищный проект Российской Федерации». На средства Всемирного банка была проведена инженерная подготовка ряда площадок – в Каменке и в Коломягах. Эти территории были переданы частным компаниям, которые уже осуществили строительство. Система по инженерной подготовке территории за счет привлеченных средств с последующей продажей участков на аукционе представляется мне очень действенной. Еще один пример: 10 квартал Шувалово-Озерки («Город Солнца»). Инженерную подготовку ЦРКБ осуществлял также за счет привлеченных средств.
Нужно разрабатывать собственные схемы привлечения средств, потому что работать в этом направлении, например, со Всемирным банком очень сложно. Он навязывает свои схемы кредитования, которые у нас приживаются с трудом: ипотека, работающая по их методике, пробуксовывает, также как и система предварительной инженерной подготовки территорий. В России пошли по другому пути – стали привлекать средства дольщиков. Основной минус этой системы заключается в том, что у наших компаний нет опережающих средств для вложения в инженерную подготовку. Они декларируют готовность работать, подписывают договора по финансированию инженерной подготовки, а фактически не имеют своих финансовых ресурсов до того момента, как они проведут нулевой цикл работ, чтобы привлечь средства дольщиков.
Хотелось бы совместно с банками решить вопрос кредитования инвесторов, чтобы именно они вкладывали деньги. ЦРКБ как государственная структура, согласно бюджетному кодексу, не имеет права привлекать кредитные ресурсы. Мы не можем давать гарантии, закладывать землю. Единственный вариант – использовать средства инвесторов, кредитованные им банками.

Владимир Желиостов:
ПСБ кредитует инвесторов, но возникает коллизия: собственник земли – город, он обладает имущественными правами на нее. А чем располагает инвестор? Чем он может поручиться? Агентства территориального развития также абсолютно бесправны. Кто будет оператором и какими правами он будет располагать? Трастовое предприятие? Может быть... Но в законе о трасте есть такое понятие, как выгода приобретателя. Приобретателем в данном случае выступает город, он должен получить дивиденды, а там только комиссионные. Инвесторы за комиссионные не соглашаются работать: зачем им 3%? Мне кажется, тут нужна политическая воля, необходимо сесть и договориться с законодателями. В свое время мы планировали реализовать схему Мирового банка. Ее суть в следующем: город выступает заемщиком, занимает деньги на подготовку территории, а затем ее продает.

Вячеслав Семененко:
Если говорить о перспективах развития строительного рынка Петербурга, то нужно отметить, что сегодня рост цен на жилье чрезмерен и создает дефицит предложения. Покупательская способность высока, потребитель готов брать займы, вкладываться в недвижимость, а предложение – недостаточно. Отсюда и рост цен. По нашим расчетам, чтобы его сбить, надо к 1,6 млн кв. метров, планируемых к сдаче в этом году, добавить еще 500 тыс. Кроме того, мы знаем, что в Петербурге развиваются такие программы, как расселение центра города. Чтобы обеспечить эти программы, нужно еще 500 тыс. кв. метров. Отсюда цифра – 2,6 млн кв. метров жилья в год. Где их брать – непонятно.
Что касается работы с застройщиками, то все мы сталкиваемся не только с отсутствием обеспечения у застройщиков, но и с неповоротливостью нашей банковской системы. Застройщики делятся на три категории: у одних есть обеспечение и возможность привлекать кредиты, вторые просто не хотят их привлекать, так как предпочитают работать со средствами дольщиков, а у третьих нет обеспечения, а соответственно, возможности. Последним удержаться на рынке сложнее всего. Один из вариантов решения проблемы – создание фондов для аккумулирования средств на развитие, подготовку и продажу территорий. Все очень просто оценить: есть территория условного городского квартала, а банки располагают избыточной денежной массой. Создается фонд, специалисты которого рассчитывают, сколько средств нужно вложить и сколько получить потом, продав по лотам.

Алексей Горигледжан:
Понятно, что крупные компании, у которых много объектов, не испытывают трудностей с залогами. Нормативная база банков построена на приоритете обеспечения кредитования. Один из вариантов – кредитование банками компаний, занимающихся производством строительных материалов. Всем известно, что львиная доля затрат при строительстве уходит на закупку материалов. У производственников проблем с обеспечением, как правило, не возникает – они являются желанными заемщиками. Схема такова: мы кредитуем производственные предприятия, а затем материалы по сниженным ценам доходят до строителей. Производственники и так кредитуют строителей: цена на стройматериалы варьируется в зависимости от того, платят ли они вперед или в рассрочку. Мы могли быть разделить эти риски и дисконты, что будет выгодно и для производственников, у которых увеличится сбыт, и для строителей – появится доступ к материалам. Зачетная система также сегодня работает. Посмотрите: половина предложений по продаже недвижимости исходит не от застройщиков, а от производителей кирпича, бетона, раствора, с которыми строители расплачиваются квартирами.

Андрей Василенко:
В 2001 году наша компания первой в Санкт-Петербурге предложили полноценную схему страхования финансовых рисков возврата денежных средств дольщиков. Эта схема работает, но пока не очень активно. Мы предлагаем в качестве обеспечения резервы страховых компаний. Есть такое понятие – банковская гарантия. Почему нельзя привлекать страховые резервы? Программа, которую мы предлагаем, называется «Страхование финансовых рисков возврата кредитов банка при инвестировании в строительный сектор». Для ее реализации необходимо, чтобы договор страхования финансового риска по строительству объекта принимался в качестве обеспечения кредита банком. В качестве возврата банк получает страховую сумму, которая равна величине кредита, переуступка права требования переходит к страховой компании. Когда банк выдает кредит строительной компании, она проверяется по всем статьям. В конечном итоге возникают механизмы и инструкции, которые нельзя нарушать. Если этим будут заниматься страховые компании, то проверка застройщика будет осуществляться с двух сторон.
Застройщику невыгодно продавать квартиры по принципу долевого участия на нулевом цикле, так как он теряет на этом деньги. Затраты на более высокий кредит и страхование с лихвой окупятся, если квартиры будут проданы или переданы в ипотеку на конечном этапе строительства.

Елена Артамонова:
Прежде чем взять на страхование тот или иной объект, компания проводит тщательную экспертизу, в зависимости от результатов обозначается тарифная ставка. Все должны понимать, что страхование финансовых рисков дешевым быть не может.

Людмила Ержанова:
Сегодня ситуация обстоит таким образом, что достаточно большой процент покупателей, около 40%, приобретает квартиру на начальном этапе строительства, инвестируя средства. Продавая квартиры на конечном этапе, мы потеряем эту часть клиентов. Если два-три года назад квартиры покупали обеспеченные люди, они составляли самый большой процент, то сегодня 50-60% покупателей нуждаются в определенных видах помощи. Они имеют старое жилье, готовы внести доплату, хотят взять рассрочку в банке для приобретения нового жилья. Банки не могут обеспечить им кредит в связи с тем, что налицо непрозрачность доходов, кроме того, процесс тормозит 446 статья Гражданско-процессуального кодекса, согласно которой, если закладываемая квартира – единственное жилье, или есть несовершеннолетние дети, то мы не имеем права забрать ее в залог. Таким образом, кредит не может быть обеспечен.
Мы видим опыт других регионов. Создаются фонды, которые приобретают старое жилье, используют его в своих программах, дают рассрочку под обеспечение этого жилья, и таким образом набирают достаточное количество людей, желающих кредитоваться. Наверное, должны быть схемы кредитования для обеспеченных слоев и социальные программы, рассчитанные на малообеспеченных покупателей.
Совместно с «Гута-Банком» мы разрабатываем различные формы взаимодействия. Например, наша компания расплачивается с ним своими квартирами. Либо банк покупает у нас квартиры по одной цене, а по окончании строительства мы у них приобретаем по другой.

Евгений Шунаев:
Издержки по страхованию и банковским кредитам накладываются на стоимость квадратного метра жилья. Чтобы минимизировать риски застройщика и покупателя, город должен продавать не сырой товар, а инженерно подготовленную землю. Дольщик же не банк, он не проверяет, может ли застройщик построить этот дом! Как происходит сегодня: застройщик заключает инвестиционный договор, огораживает землю забором, начинает привлекать деньги дольщиков, строит коробку, а света и горячей воды – нет! Получается, что покупатели играют в лотерею. Кто-то может и проиграть... Это результат того, что город продает неподготовленную земли. В этом случае риск страховых компаний и банков очень велик. Риски растут, а вместе с ними и банковские проценты.

Николай Асаул:
В настоящее время сложилась ситуация, когда привлечение кредитных средств банков является необходимым для полномасштабного развертывания строительства в Санкт-Петербурге и вывода объемов строительства на новый уровень. В то же время мы полагаем нецелесообразным прямое кредитование застройщиков под залог незавершенного инвестиционного проекта, обремененного арендными финансовыми обязательствами перед городской администрацией. Необходимость завершать ранее согласованный проект в случае форс-мажорных обстоятельств вынуждает банки брать на себя дополнительные риски, связанные с окупаемостью проекта и наличием платежеспособного спроса. Выдавая кредиты «под воздух», мы будем поддерживать несостоятельные непрофессиональные строительные организации, и даже «масса строительных материалов» под названием объект незавершенного строительства в случае неудачности инвестиционного проекта не сможет служить ликвидным обеспечением кредита.
Оправдано кредитовать под залог земельных участков, находящихся в частной собственности, кредитополучателей. Желательно, чтобы эти земельные участки были инженерно подготовлены. Следовательно, инженерная подготовка территорий – благодатная почва для банковских кредитов.
Также очень перспективна и экономически оправдана выдача кредитов строительным организациям и производителям стройматериалов на приобретение оборудования, в том числе лизинг.
Особое внимание следует уделить кредитованию покупателей недвижимости, развивать ипотечные схемы.
Мы разделяем с участниками сегодняшнего круглого стола интерес к поднятой проблеме: и строители, и банкиры, и страховщики готовы к поиску взаимовыгодных путей сотрудничества, однако для разрешения сложившейся ситуации необходима прочная законодательная основа.
Союз строительных объединений и организаций, как профессиональное общественное объединение, представляющее интересы большинства организаций инвестиционно-строительного комплекса города, готов обобщить прозвучавшие конкретные предложения участников круглого стола и выступить с соответствующей законодательной инициативой.

Автор: Подготовила Екатерина Меньшикова