В ожидании перемен
Возможные сценарии развития рынка жилья на ближайшие годы эксперты рынка обсуждали в ходе Рождественского саммита в Санкт-Петербурге, состоявшегося 14 декабря этого года в отеле Four Seasons.
Организаторами мероприятия выступили PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Газета «Строительный Еженедельник» – информационный партнер Рождественского саммита.
Другая реальность
Законодательные изменения, вступающие в силу с июля 2018 года, заметно отразятся на рыночной ситуации не ранее 2020 года, считают девелоперы. На ближайшие два-три года большинство девелоперов уже обеспечило себя работой.
Как рассказал Александр Вахмистров, координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по Санкт-Петербургу, застройщики в настоящее время концентрируют внимание на подготовке проектной документации и получении разрешений на строительство. «Закон обратной силы не имеет. Все, на что получено разрешение на строительство, будет реализовано по ныне действующим правилам. Застройщики активно делают запас на 2018–2020 годы», – сказал Александр Вахмистров. В настоящее время в Санкт-Петербурге ежедневно выдаются десятки разрешений на строительство, отметил представитель НОСТРОЙ.
«Через три года мы окажемся в совершенно других условиях в части реализации строительных проектов и привлечения клиентов для покупки жилья», – сказал в ходе Рождественского саммита глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Предложение жилья на рынке будет снижаться, а цены вырастут. При этом четкий контроль за целевым использованием финансовых потоков в целом окажет положительное влияние на рынок, уменьшив риски для дольщиков, считает Эдуард Тиктинский.
О снижении объемов предложения говорил и заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин. По итогам 2017 года, в Ленобласти ожидаются рекордные показатели по вводу жилья – до 3 млн кв. м. Однако в перспективе таких объемов ожидать не стоит. В 2016 году было выдано 79 разрешений на строительство на 2,6 млн кв. м, а в этом году – 22 разрешения на возведение многоквартирных домов общей площадью около 1,4 млн кв. м. Ориентиром для региона остается качество, а не количество, подчеркнул Михаил Москвин. Кроме того, в области остается «задел» в виде 8,7 млн кв. м, строящийся в настоящий момент.
Отработать схемы
Одной из главных тем Рождественского саммита стала предполагаемая отмена долевого строительства, с переходом на проектное финансирование. По словам вице-президента Банка ВТБ Александра Ольховского, основная угроза для рынка не в отмене долевого участия, а в практическом применении новой модели финансирования. Проектное финансирование предполагает максимальную погруженность банка во все процессы, связанные с реализацией проектов. Застройщики должны хорошо понимать уровень требований и контроля, предъявляемый банками. Во избежание проблем, теоретическая часть должна быть отработана на практике. «Профессиональные застройщики должны обратиться в банки заранее с тем, чтобы отработать схемы, которые будут впоследствии реализованы. Такие обращения уже есть от крупных застройщиков», – отметил Александр Ольховский.
Рынок недвижимости не в первый раз переживает тектонические потрясения и испытывает девелоперов на прочность, но строители смогут адаптироваться к новой ситуации. «С проектным финансированием работать можно», – подчеркнул в своем выступлении Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой». По словам эксперта, при правильном использовании банковских продуктов даже сегодня можно достичь проектной ставки на период строительства до 5%. «Если этот тренд будет продолжаться, то проектное финансирование будет жить, и мы будем жить вместе с ним», – заявил Максим Жабин.
С упором на креатив
По итогам года, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость превысит 1 млрд долларов. Это будет лучший показатель за последние три года. Такой прогноз в ходе Рождественского саммита сделал Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. На рынок возвращаются иностранные инвесторы, появляются крупные сделки. Конкуренция заставляет девелоперов повышать качество проектов, искать более эффективные форматы. «Рынок сегодня непростой, поэтому девелоперам приходится быть креативными», – отметил президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов.
Коворкинги – новый тренд в организации офисных пространств, который становится очень востребован, в России насчитывается уже 350 таких объектов. Срок окупаемости коворкинга – 2-2,5 года, рассказал Александр Шарапов. Офис становится похож на гостиницу, где есть удобные и качественные общие пространства, есть возможность для совместной работы, творчества и отдыха. По мнению эксперта, в перспективе арендаторы будут стремиться арендовать не офис, а «дески» в качественных коворкингах.
Сервисные апартаменты – новый, но уже зарекомендовавший себя формат на рынке недвижимости. Популярность апартаментов среди инвесторов обусловлена высокой доходностью – до 15% годовых. Аналитики уверены: спрос и предложение в сегменте доходной недвижимости будут расти. За год в Санкт-Петербурге предложение на рынке апартаментов увеличилось на 111%. По словам Александра Шарапова, востребованности апартаментов способствуют урбанизация и рост продолжительности жизни, распространение гаджетов, геймификация, а также тренд к развитию sharing economy – так называемой экономики участия или совместного потребления.
Кстати:
В ходе Рождественского саммита состоялось награждение победителей конкурса «Молодые архитекторы в современном девелопменте – 2017». Основная тема конкурса в этом году – «Архитектура нового образа жизни». В общей сложности на суд жюри было представлено 114 работ молодых архитекторов из Москвы, Петербурга, Казани, Екатеринбурга и других городов России. Победителями конкурса «Молодые архитекторы в современном девелопменте – 2017» стали: Ксения Тяжкова – за разработку проекта «Многофункциональный комплекс на территории бывшей промышленной зоны и усадьбы барона Штиглица в Ивангороде»; Ольга Горькая – за разработку проекта «Пешеходный мост в городе-спутнике Южный, г. Санкт-Петербург»; Елена Криштопчик – за разработку проекта «Детский лагерь «Зеленое озеро» в Ленинградской области»; Александр Плутяков – за разработку проекта «Многофункциональный жилой комплекс с деловым молодежным центром». Лучшим в конкурсе признан проект «Старый Добрый Новый», представленный архитекторами Даниилом и Ксенией Веретенниковыми. Проект включает архитектурно-планировочные решения для районов, застроенных пятиэтажками ранних панельных серий. Авторам лучшего проекта был вручен главный приз от традиционного спонсора конкурса – Генерального Консульства Королевства Нидерландов в Санкт-Петербурге. Молодые архитекторы пройдут стажировку в архитектурном бюро Cie (Амстердам).