Иван Носов: «Янино в перспективе – уютная пригородная локация»
Переход к проектам комплексного освоения территорий в Петербургской агломерации на фоне отсутствия широкого предложения на земельном рынке в городской черте и практически закончившейся точечной застройки является логичным продолжением развития урбанистики, полагает директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов.
– Иван, кроме «закадья», где сегодня реализуются проекты комплексного освоения территории, существует еще и «серый пояс». Почему в расчет не принимаете перспективы его освоения?
– Действительно, подвижки в развитии «серого пояса» есть. Отдельные проекты уже начали реализовываться, и этот процесс будет набирать обороты. Например, развитие территории бывшего молокозавода у Обводного канала. Но это не тот масштабный характер, который хотели бы видеть многие девелоперы Петербурга.
Соответственно, ответ на вопрос «Что делать дальше?» для девелоперов очевиден. Практика КОТ (проектов комплексного освоения территории) начала формироваться в Петербурге и Ленинградской области еще лет десять назад. Рассматривая варианты зарубежного опыта, где современная архитектура и урбанистика более продвинуты, чем у нас в России, мы видим, что там подобный подход практикуется повсеместно. Берется территория, для нее разрабатывается идея, сразу же предусматриваются все возможности, и так формируется участок, который органично входит в городскую инфраструктуру.
В этом смысле у Янино, с моей точки зрения, весьма неплохие перспективы. Безусловно, есть транспортная проблема. Но это в принципе проблема Петербурга, особенно прирастающих кварталов, от чего, в свою очередь, страдают и сложившиеся районы.
И даже с учетом всех сложностей логистики, Янино расположено очень удачно. Во-первых, это буквально в километре от КАД, что означает быстрый доступ и к городской черте, и ко всем вылетным магистралям. Во-вторых, неподалеку развитая торгово-развлекательная инфраструктура (торговые комплексы типа «МЕГА»). А главное – благодаря иной, чем в «докадье», стоимости земли эта локация позволяет застройщикам предложить хорошее жилье в диапазоне 2-4 млн рублей (это основной бюджет наших покупателей в Янино).
– Каковы, по Вашему мнению, перспективы развития общественного транспорта в Янино?
– Ответ на этот вопрос лежит в плоскости рынка и маркетинга. В Янино с населением в 4,5 тыс. человек спроса на активный транспорт не было. Растущий спрос так или иначе вызовет предложение со стороны рынка. Возможно, это будет с небольшой задержкой, потому что сформированный спрос надо оценить, но в рамках от года до полутора лет новая система перевозок появится наверняка.
– Застраивается не только Янино, но и другие прилегающие к КАД территории. Есть ли у Янино неповторимое «лицо»?
– Наверное, визитная карточка Янино – среднеэтажная застройка. В других локациях ближнего «закадья» есть застройка в 20 этажей и выше – в Янино максимум 12 этажей. Кому-то нравится атмосфера мегаполиса, этакие городские джунгли, и в этом ничего страшного нет. А кому-то нравятся более компактные населенные пункты. И в этом плане я бы назвал Янино локацией, в которую переместилась аура уютных микрорайонов средней этажности. Там может получиться как раз тот компромиссный вариант, когда человек не желает переплачивать, но хочет выбрать за разумные деньги жилье, которое совпадет с его представлениями о комфортном мироустройстве.
Аргумент в пользу Янино – и формирование инфраструктуры внутри. Одно дело – возможности въезда-выезда, для удовлетворения разнообразных потребностей жителей массива. И другое дело – работа девелопера с тем, что находится в пределах застраиваемого участка.
Застройщики предусматривают, и это логично, стрит-ритейл (он есть и в нашем проекте), ориентированный на внутриквартальный спрос. Но, к сожалению, подобная инфраструктура формируется сложнее, чем инфраструктура, например, связанная с пассажирскими перевозками. С другой стороны, темпы роста говорят о привлекательности территории для инвесторов. Она повышается с ускорением роста самого Янино. Около 100 тыс. кв. м в год сдаваемого жилья в год – серьезные объемы, это повод для того, чтобы стремиться зайти туда одним из первых и пожинать впоследствии плоды собственной дальновидности.
– Каковы сегодня цены на жилье в Янино?
– Нам удается, как я уже упоминал, работать в самом «живом» сегменте – с бюджетом 2-4 млн рублей (это одно- и двухкомнатные квартиры). Есть и менее дорогие предложения – студии, компактные, интересные. Они помогают удовлетворить первичную потребность в жилье, к примеру, молодой пары. Или приобретаются в инвестиционных целях. А по цене чуть больше 4 млн рублей предлагаются уже «трешки».
Мы планируем длительное развитие этого района. Поэтому у покупателей есть возможность выбрать подходящий вариант из уже готового жилья, из того, что находится в средней стадии или близко к завершению. Кстати, приобретение жилья на начальной стадии строительства позволяет сэкономить около 30% от стоимости готовой квартиры.
Напомню, что еще не так давно (лет пять назад) рост в новостройках был гораздо более интенсивным, и размах цен достигал за время строительства дома 60%. Сейчас ситуация изменилась. Экономика растет не так активно. Потребитель стал осторожней, аккуратней. А застройщики в целом научились грамотнее работать с ценообразованием.
– А какой может быть динамика цен в этой локации в целом?
– Думаю, она будет напрямую зависеть от цен на новостройки в районе станций метро «Проспект Большевиков» или «Ладожская». Там цена доходит в отдельных проектах до 120 тыс. рублей за 1 кв. м, но в среднем составляет 90 тыс. рублей за кв. м. Это верхняя планка, которая вряд ли будет преодолена.
– Есть ли у жилья в Янино инвестиционная ценность?
– Извлекать прибыль из квартир в новостройках массового сегмента стало в целом труднее. Во-первых, застройщики стали более эффективно управлять прибылью. Во-вторых, объемы предложения довольно велики. В-третьих, в период бурного экономического роста немалое количество инвесторов обожглось на ряде КОТов, где предлагались очень дешевые квартиры (от 50 тыс. рублей за кв. м). Покупая квартиру с инвестиционными целями, можно рассчитывать на один из двух вариантов: либо вы рантье, либо фиксируете стоимость до передачи в собственность и впоследствии зарабатываете на разнице между покупкой и продажей. Тема рантье была сложной изначально: если пересчитать потенциальную стоимость сдачи будущей квартиры в аренду и дать самый оптимистичный коэффициент ее заполняемости по году 0,9, то зачастую период окупаемости может доходить до 10-11 лет. И здесь надо очень внимательно смотреть, что именно предлагается. Проекты, где очень много квартир явно сделаны под инвестора, будут проблемными с точки зрения получения дохода от аренды. И наоборот: проекты, обладающие индивидуальностью, имеют больше шансов быть востребованными.
В нашем комплексе в Янино сложилась удачная квартирография, все квартиры пользуются хорошим спросом. Таким образом, инвестировать в жилье можно, но это стало чуть сложнее, чем раньше. В этом плане гораздо более привлекательными становятся инвестиции в стрит-ритейл. Считается, что доходность у хорошего коммерческого помещения лучше, чем у квартиры.
– Каким должно быть жилье в Янино и каким точно быть не должно?
– В нашем понимании, здесь необходимо сохранять формат среднеэтажной застройки, антураж пригородной локации. Поэтому, безусловно, на первом месте стоят вопросы озеленения, причем разнообразного: и кустарниками, и высокоствольными деревьями, и за счет прилегающих зеленых массивов. Требуются также продуманные дворы, желательно с намеком на обособленность – воплощение идей спокойствия, безопасности, отсутствия лишнего шума.
Не хочется, чтобы основной акцент делался на малогабаритном жилье. Ведь только семейный покупатель оценит по достоинству вариант с пониженной этажностью, богатыми зелеными насаждениями, уютными дворами и просторными квартирами.