Glorax Development развязал «серый пояс»
Московский девелопер Glorax Development планирует построить жилой массив на 700 тыс. кв м в Волковской промзоне. Реализацию проекта могут затруднить несколько факторов, но застройщик готов выжидать и адаптироваться к градостроительной политике города.
На прошлой неделе компания объявила о старте реализации проекта Ligovsky City во Фрунзенском районе. Как сообщил управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов, инвестиции в проект составят около 40 млрд рублей. Девелопер уже приобрел 4 участка общей площадью 25 га. На двух из них (Лиговский, 271, и Лиговский, 232) начато строительство двух жилых комплексов бизнес-класса «Первый квартал» и «Второй квартал», общей площадью 186 тыс. кв. м.
Еще два участка были приобретены недавно: на улице Тосина и на Лиговском проспекте, 240 (участок площадью 18 га, выкупленный у дочерней компании ОАО РЖД – «Трансконтейнер»). Развивать территорию Glorax Development планирует в рамках концепции, подготовленной голландским архитектурным бюро MLA+. В ее основу легла концепция редевелопмента Волковской промзоны, лучшая по итогам конкурса «Серый пояс. Преобразование», адаптированная под запрос девелопера.
Всего зона освоения будет включать до 100 га. Компания планирует частично выкупать участки, частично договариваться о совместном развитии территории с другими собственниками. В настоящее время Glorax Development ведет переговоры о выкупе Батенинского банно-прачечного комбината, находящегося по соседству.
Помимо общих параметров (количество квадратных метров, наличие социальных объектов, общественных пространств и зеленых зон) девелопер не раскрывает конкретных деталей проекта. Например, нет ясности по соотношению жилых и коммерческих площадей. Известно, что на территории будет офисный центр, площадью ориентировочно до 20 тыс. кв. м. Но в процессе реализации все может измениться. Девелопер обещает соблюдать пропорции, обозначенные главным архитектором Петербурга для редевелопмента «серого пояса»: 40% – жилье, 30% – коммерческие помещения, 30% – рекреационные зоны.
При этом объемы строительства заявлены довольно амбициозные. По данным директора проекта Ligovsky City Александра Моторина, на четырех участках планируется возвести в общей сложности более 733 тыс. кв. м: 233 тыс. кв. м на улице Тосина и на Лиговском, 271 и 232, и от 300 до 500 тыс. кв. м на самом крупном участке – на Лиговском, 240.
Неопределенность планов девелопера вызвана двумя причинами: во-первых, большая часть проектируемой территории перешла на баланс Glorax Development совсем недавно и еще недостаточно изучена; вторая причина – связана с законодательством. Территория Волковской промзоны отнесена городом к зоне КУРТ, нормативно-правовая база для освоения таких зон только формируется.
Пока на участке продолжает вести свою деятельность «Трансконтейнер». Освободить территорию планируется в течение 9-12 месяцев. Но и тогда для строительства останутся препятствия: территория относится к зоне общественно-деловой застройки, для возведения жилья придется менять функциональное назначение. Кроме того, строительство на выкупленных участках не сможет начаться, пока не принят Генплан Петербурга (накануне Смольный предложил перенести расчетный срок Генплана с 2018 на 2021 год – прим. ред.). И хотя в официальных планах девелопера заявлено о намерении выйти на строительство на площадках на улице Тосина и на Лиговском, 240, в конце 2018-го – начале 2019 года, Дмитрий Коновалов уточняет, что только разработка ППТ для территории займет до полутора лет. «Функциональное назначение территории, выкупленной у «Трансконтейнера», не позволяет нам строить жилье ни в каком виде. Мы рассчитываем на изменения в Генплане или на новое законодательство, которое регулирует развитие зоны КУРТ», – поясняет Дмитрий Коновалов.
Впрочем, отсрочка Glorax Development, кажется, не расстраивает. Это даст компании время выстроить отношения с собственниками соседних территорий. «Картина собственников слишком пестрая, до конца не понятно, как с ними работать, – комментирует Дмитрий Коновалов. – Мы рассчитываем сформировать некое информационное пространство, в котором существующие собственники будут более готовы к диалогу и совместному развитию».
Кстати:
Сложности проекту добавляет и обновленный 214-ФЗ, который ограничивает число проектов, одновременно возводимых девелопером, до одного (принцип «одна компания – один проект»). Но вынужденная отсрочка оставляет шанс дождаться новых поправок в закон, нивелирующих это ограничение, считают в Glorax Development.