1 июля: новые законы, новые правила
Вступил в силу ряд законодательных новелл, касающихся строительной отрасли. Предлагаем вашему вниманию обзор основных изменений, подготовленный специалистами ведущих юридических компаний Петербурга специально для «Строительного Еженедельника».
С 1 июля 2017 года начинают действовать новые нормы Градостроительного кодекса РФ. Основные изменения касаются двух блоков: регулирования вопросов планировки территории, а также реформирования системы саморегулирования в строительной отрасли, говорит Ксения Куликова, юрист Санкт-Петербургского офиса «Пепеляев Групп»:
– Среди изменений, касающихся планировки территории, наиболее важным, на наш взгляд, является исключение градостроительного плана земельного участка из документов по планировке территории и установление срока его использования.
В соответствии с позицией, сформулированной ранее в судебной практике, в законе теперь прямо установлено, что данный документ имеет исключительно информационное значение. Перечень информации о земельном участке, содержащийся в нем, расширен. В соответствии с новыми нормами, информация, указанная в плане, может быть использована в течение трех лет со дня его выдачи для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительство.
В этом нововведении видится возможность решения серьезной проблемы, при которой застройщики, понесшие существенные расходы на приобретение участка, а также на проектирование объектов, в результате непрогнозируемых действий госорганов по внесению изменений в градостроительную документацию, лишались возможности строить запланированные объекты.
Ценность этой нормы состоит в том, что она вносит определенность для застройщиков и правообладателей участков на трехлетний срок в отношении возможностей использования участка и позволит в юридическом смысле защитить их в период подготовки к строительству от неожиданных изменений статуса участка.
С 1 июля 2017 года вступит в активную фазу реформа саморегулирования строительной отрасли. С этого времени начинают действовать новые правила работы саморегулируемых организаций (СРО) и их членов, отменены «допуски» к какому-либо виду работ, а обязательное членство в СРО предусмотрено только для компаний, осуществляющих функции генподрядчика, технического заказчика или работающих с госзаказом.
Кроме того, для усиления контроля за качеством строительства СРО будут обязаны осуществлять деятельность исключительно по региональному принципу, соответствовать ряду установленных законом критериев, сформировать два вида компенсационных фондов в целях обеспечения исполнения обязательств своими членами, разработать и принять установленный законом перечень внутренних документов.
Наиболее спорное из нововведений с юридической точки зрения – это вопрос «коллективной ответственности» членов СРО по гражданско-правовым обязательствам друг друга. В частности, изменения устанавливают, что СРО в пределах средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств несет субсидиарную ответственность по обязательствам своих членов (ст. 55.16, ст. 60.1 ГК РФ). Напомним, что компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств создается для гарантии имущественной ответственности членов СРО по договорам подряда, заключенным по результатам конкурентных способов заключения договоров. Говоря проще, если кто-либо из членов ненадлежащим образом исполняет госконтракт, то причиненный им финансовый ущерб будет покрываться из средств компенсационного фонда.
Однако далее законом предусмотрена обязанность иных членов СРО в кратчайшие сроки после осуществления компенсационной выплаты пополнять фонд до установленных законом размеров. То есть нарушение договорных обязательств одним членом СРО повлечет имущественную ответственность других членов. По факту, заявленная в законе субсидиарная ответственность СРО представляет собой не что иное, как опосредованную гражданско-правовую ответственность всех членов СРО по долгам друг друга.
С учетом имеющейся статистики нарушений по госконтрактам, уже сейчас можно предполагать, что члены СРО будут фактически постоянно погашать долги нарушителей за свой счет. В таком же порядке все члены совместно будут отвечать по гарантийным обязательствам ликвидированных членов.
Помимо нововведений в области деятельности СРО, а также изменений, связанных с документацией по планировке территории, вступают в силу изменения градостроительного законодательства в области правил землепользования и застройки – на это обращает внимание Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– После 1 июля 2017 года будет невозможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий в случае, если правила землепользования и застройки в отношении соответствующей территории не были приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса РФ. Напомним, что до 1 июля 2017 года действовал переходный период, в который заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территорий допускалось без установления на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.
Кроме того, с 1 июля 2017 года вступает в силу ряд существенных изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Так, ужесточаются требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома застройщик будет иметь только в том случае, если на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган уставный капитал застройщика будет полностью оплачен, а размер уставного капитала будет не менее минимального размера, установленного Законом №214-ФЗ.
При этом минимальный размер уставного капитала застройщика будет определяться в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех объектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию. Так, минимальный размер уставного капитала варьируется от 2 млн 500 тыс. рублей до 1 млрд 500 млн рублей.
Если уставный капитал застройщика не достигает установленного минимального размера, то застройщик вправе использовать предусмотренный Законом №214-ФЗ механизм восполнения его недостаточности. Данный механизм заключается в том, что застройщик может заключить в нотариальной форме договор поручительства с организацией-учредителем (участником) застройщика (уставный капитал поручителя будет «приплюсовываться» к капиталу застройщика). Если размер капитала оказывается меньше определенного в Законе минимального размера, застройщик будет не вправе привлекать средства граждан для строительства.
Однако необходимо учитывать, что указанные изменения распространяются на застройщика только в том случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 июля 2017 года.
Становится возможным использование счета эскроу при расчетах с застройщиком. В случае, если застройщику был предоставлен целевой кредит на строительство (создание) объектов недвижимости, то кредитным договором может быть предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности участников долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу. Использование счета эскроу для расчетов по договору предусматривает, что полученные от участника долевого строительства денежные средства блокируются банком на специальном счете и подлежат перечислению застройщику либо направлению на оплату обязательств застройщика по кредитному договору только после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Предусматривается создание единого реестра застройщиков. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, должны являться открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, который уполномочен Правительством РФ на ведение соответствующего реестра. Однако на настоящее время нормативно-правовой акт Правительства РФ, которым должен быть установлен состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения, не принят, ввиду чего реестр, вероятнее всего, не начнет функционировать с 1 июля 2017 года.
Также с 1 июля 2017 года должна быть введена в действие новая редакция СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утвержден Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ №1034/пр от 30 декабря 2016 г.). Свод правил распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских муниципальных образований на территории РФ и содержит основные требования к их планировке и застройке. Вместе с тем текст Приказа официально опубликован не был, а по действующему законодательству нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти не могут вступать в силу ранее дня их официального опубликования.
Цифра
2,5 млн рублей – минимальный размер уставного капитала застройщика.