Вторая жизнь вокзала
Российский аукционный дом в конце апреля текущего года выставит на торги бывший вокзал железнодорожной станции Озерки. В нем можно сделать холодный склад или ресторан. Здание, которое является выявленным объектом культурного наследия, оценено в 2,4 млн рублей. Эксперты считают, что цена вряд ли вырастет, учитывая обременения лота.
Российские железные дороги решили продать через РАД двухэтажное здание на Большой Озерной ул., 68, корп. 4. Аукцион назначен на 28 апреля. Площадь продаваемого здания – 378,5 кв. м. Оно продается без земельного участка. Стартовая цена – 2,433 млн рублей.
Продаваемый объект – это бывший вокзальный корпус, построенный в 1910 году по проекту архитектора Гранхольма. Он признан выявленным объектом культурного наследия, что накладывает некоторые ограничения на его реконструкцию и использование. В конце 1990-х в здании случился пожар, который полностью уничтожил второй деревянный этаж. Его не стали восстанавливать, но взамен построили временную кровлю. Объект, где нет канализации, водопровода, отопления и электричества, давно не используется. Зато здесь хорошее окружение: рядом находятся жилой комплекс «Серебряный век», автопарк и склады. До ближайших станций метро «Озерки» и «Проспект Просвещения» менее 3 км, а ближайшая железнодорожная станция «Озерки», которую перенесли на новое место в 1991 году, находится в 80 метрах. И все же в полосу отвода Октябрьской железной дороги здание не попадает.
В РАД считают, что в нынешнем состоянии объект можно использовать как холодный склад. Но после реконструкции там можно открыть ресторан, кафе или объект для обслуживания населения (клинику, салон красоты, магазин и т.д.). Кроме того, в соответствии с ПЗЗ участок, где стоит дом, находится в зоне Т1Ж2-2, где разрешены индивидуальные отдельно стоящие жилые дома с включением объектов соцкультбыта, а также инженерной инфраструктуры.
Эксперты рынка считают, что в ходе торгов стоимость бывшего здания вырастет незначительно. «Стоимость подобных объектов, которые могут быть использованы под торговую функцию в не самых оживленных местах, составляет в среднем от 10 до 15 тыс. рублей за «квадрат». Заявленная цена не очень высокая, так что интересанты могут найтись. Впрочем, ажиотажного спроса мы не прогнозируем, поскольку объект отрезан железной дорогой от жилого массива. Сетевым ритейлерам он точно не будет интересен», – рассуждает заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге Анна Сигалова. По ее словам, объем инвестиций в реконструкцию подобных объектов, находящихся под охраной КГИОП, составляет порядка 30–40 тыс. рублей на 1 кв. м. «Но в данной локации, вероятно, можно обойтись и меньшими вложениями», – полагает она.
«Лот не будет сильно интересен покупателям, – уверена директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко. – Станция «Озерки» малопроходная – подъехать туда на машине сложно. Даже подъезда нет».
С коллегами согласен Виталий Коробов из ГК «Аквилон инвест»: «Работа с объектами КГИОП всегда крайне сложна и дорога. При этом не факт, что в итоге после всех согласований получится что-то пригодное для современного использования. Из последних положительных примеров вспоминается только «Ферма Бенуа» Андрея Лушникова. Но это скорее исключение».
«У данного проекта может быть очень узкий круг интересантов: это те люди, которым было бы интересно реализовать девелоперский проект, – считает Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group. – В данном случае, чтобы рассматривать все возможные концепции реализации проекта, необходимо понимать, какие есть ограничения и возможности по использованию земли под этим объектом и вокруг него. В случае обнаружения серьезных ограничений по редевелопменту данного здания возможно создание торгового объекта».