Весенние прогнозы
Накануне Ярмарки Недвижимости, которая пройдет в КВЦ «Экспофорум» с 31 марта по 2 апреля, «Строительный Еженедельник» поинтересовался у ведущих игроков петербургского рынка недвижимости – какой динамики продаж квартир Вы ожидаете весной этого года? Станут ли низкие ипотечные ставки действенной альтернативой субсидированию?
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Те коммерческие ставки, по которым в настоящее время функционирует рынок, стали вполне реальной альтернативой программе государственного субсидирования жилищных кредитов на первичном рынке. Мы с некоторым недоверием относимся к подобным заявлениям, потому что слышали их за все время функционирования рынка немало. Как говорится, дай Бог нам всем дожить до этих прекрасных времен. Но наши люди приобретают квартиры в режиме реального времени, потому что на сегодняшний день рынок предлагает вполне комфортные ставки по сравнению с докризисным временем – они ниже 12%, есть и очень привлекательные ставки, например, 10,4% от Сбербанка при выполнении целого ряда условий. Дешевая ипотека – это важное условие функционирования жилищного рынка.
Что касается весенней динамики, сезонность на рынке присутствует из года в год, но она не является жестко неизбежной. В прошлом году рынок, например, «разогрелся» в феврале на ожидании отмены ипотеки с господдержкой. Самым продуктивным месяцем в весеннем сезоне бывает апрель, ведь май – полмесяца выходных дней, а март – это переход от зимнего затишья к нормальной активности, в марте создается задел, в апреле он конвертируется в сделки.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Значительное снижение ставок можно наблюдать уже сегодня. Так, ряд ведущих банков (Сбербанк, «ВТБ 24» и другие) предлагает ипотеку по ставке от 10,4% годовых. Для сравнения: размер субсидированной ставки составлял 10,9%. И это снижение уже положительно сказывается на рынке недвижимости. Если в январе на фоне снижения спроса падала и цена, то с февраля был отмечен постепенный рост стоимости квадратного метра по всем сегментам рынка.
На динамику продаж влияет не только размер ипотечных ставок. Значительное влияние оказывают также стоимость квадратного метра, экономическая ситуация в стране в целом, стадия готовности объекта. Тенденция такова, что в последнее время значительным спросом пользуются объекты готовые или находящиеся на завершающей стадии строительства.
Компания «Л1» весной планирует ввести в эксплуатацию вторую очередь жилого комплекса «Премьер Палас» в Петроградском районе, завершить первый этап строительства в ЖК «Лондон Парк» на проспекте Просвещения. Кроме того, на финишную прямую выходит строительство 3-го и 5-го корпусов ЖК «Граф Орлов» на Московском проспекте. Так что мы ожидаем существенной динамики продаж даже по сравнению со среднерыночной.
Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– На сегодняшний день жилищный вопрос остается для многих людей достаточно актуальным. Более доступной недвижимость делает ипотека, а для некоторых покупателей она является единственной возможностью покупки квартиры. Так, в «Группе ЛСР» в 2016 году доля заключенных контрактов с привлечением ипотечных средств достигла 40%, а в IV квартале, когда уже стало известно о возможном прекращении программы государственного субсидирования ставок по ипотеке, доля таких сделок достигла 49%.
После прекращения государственной поддержки ипотеки банки стали предлагать собственные выгодные программы кредитования, в том числе и эксклюзивные условия для клиентов определенных застройщиков. Например, до конца марта покупатели квартир от «Группы ЛСР» смогут взять ипотеку от «Райффайзенбанка» по сниженной процентной ставке 8,5% в первый год кредитования. Многие наши клиенты уже успели воспользоваться данным предложением и улучшить свои жилищные условия.
Компания всегда идет навстречу своим клиентам, как предлагая собственные привлекательные варианты приобретения недвижимости, так и участвуя в совместных программах с банками, поэтому мы намерены и дальше поддерживать подобные инициативы наших партнеров.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA:
– Ключевые банки уже существенно снизили ставки относительно уровня ставок при субсидировании. Мы видим в этом шаге профиты и для клиента, и для девелопера. Что касается обещаний главы Сбербанка, то, безусловно, Герману Грефу виднее, дойдут ли ставки до исторического минимума, мы со своей стороны это можем только приветствовать.
Уже не актуально усреднять тенденции в сегментах массового спроса. За последние несколько лет рынок первичного жилья разделился на два рынка с абсолютно разными законами существования – «массовое закадье», которое мы попросту называем «гетто», и городские объекты. Тенденции на них – разные.
В «гетто-рынке», на фоне постоянно растущего предложения, количество сделок имеет тренд к уменьшению, и это не изменится. Да, дешевеющая ипотека создаст некую поддержку, так как в большинстве случаев покупатель такого жилья движим сиюминутной потребностью в покупке квартиры для жизни. Однако на общую тенденцию снижение ипотечных ставок вряд ли повлияет.
В то же время на городском рынке устойчивый спрос на качественное жилье постепенно растет, и при сохранении этой динамики мы видим потенциал для повышения цен на сегмент качественного предложения уже этой весной.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Ставки по ипотеке уже вернулись к уровню прошлого года, когда действовала господдержка. При этом некоторые банки предлагают еще более низкие процентные ставки – например, Сбербанк при условии электронной регистрации договора выдает кредит под 10,4% годовых. Безусловно, это привлекает заемщиков, но есть и те, кто занял выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение процентов по ипотеке. К сожалению, такие люди не понимают, что пока они ждут «чуда», цены на квартиры растут, а наиболее привлекательные варианты раскупаются.
Для таких клиентов мы разработали специальное предложение «Поймай выгоду – отложи основной платеж на полгода», которое распространяется на покупку «двушек» в 4-й очереди «Нового Оккервиля». Минимальный первый взнос составляет 700 000 рублей. Мы оформляем договор долевого участия, и по графику рассрочки в течение первых 6-ти месяцев клиент платит по 45 000 рублей в месяц, а в 7-й месяц оформляет ипотечный кредит на остаток. То есть фактически мы даем покупателю возможность полгода дожидаться снижения ставки по ипотеке. При этом выбранная квартира и ее стоимость будут зафиксированы на момент заключения договора.
Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»:
– Уровень текущих ипотечных ставок уже перешагнул границу субсидированных. Сегодня минимальная ставка, которая действует на объекты «Строительного треста», составляет 10,4% годовых. Такую ставку предлагает банк «ВТБ 24» по ипотечной программе «Больше метров – меньше ставка». Она действует при покупке квартиры площадью от 65 кв. м.
Дальнейшее снижение ставок, вплоть до достижения исторического минимума в 8% годовых, возможно в случае уменьшения ключевой ставки ЦБ, которая сегодня составляет 10%. При этом инфляционные ожидания на 2017 год находятся на уровне 4%. Таким образом, вероятность уменьшения ставки ЦБ достаточно высока.
В нашей компании по итогам двух месяцев доля ипотечных сделок находится на уровне 45%, как и в прошлом году. Безусловно, в случае снижения ставок мы ждем роста спроса и увеличения доли продаж жилья в ипотеку.
Елена Пальчевская, директор по продажам инвестиционно-строительной группы «МАВИС»:
– Снижение ипотечной ставки означает большую доступность жилья и приведет к повышению уровня спроса на недвижимость. От этого выиграют и покупатели, и застройщики, и банки. Но означает ли это, что правильно будет отложить покупку квартиры на будущее в ожидании некой минимальной ставки? Напротив, я бы рекомендовала приобретать квартиры именно сейчас. Причина в том, что как только спрос начнет расти – поднимутся и цены. Застройщики перестанут предлагать акции и скидки. Сейчас на рынке на редкость сбалансированная и удобная для покупателя ситуация – много качественных предложений, цены давно не повышались, банки предлагают выгодные ставки. Наши клиенты изучают рынок перед покупкой, видят, что ситуация сейчас как нельзя более благоприятна, поэтому весной мы ждем выраженной покупательской активности и стабильных продаж.
Вероника Чуковская, руководитель отдела маркетинга ООО «БСК»:
– На данный момент для многих людей единственно возможным способом приобретения жилья стала ипотека. И тот факт, что ипотечные ставки с марта стали снижаться, говорит о том, насколько важна государству данная программа. Несомненно, с понижением процентных ставок начал расти и спрос: людям выгодно брать ипотеку, ведь переплата стала значительно ниже. Особенно приятно, если застройщик дает дополнительную скидку ипотечным клиентам, тем самым мотивируя их на покупку.
Если говорить о прогнозах продаж на весну 2017 года, то мы ожидаем активного спроса. Но тут необходимо учитывать не только низкие ипотечные ставки, но и продаваемую недвижимость: сейчас тенденции поменялись, и если раньше люди охотнее всего покупали студии и однокомнатные квартиры, то сейчас интересуются в основном двух- и трехкомнатными. Если застройщику есть что предложить покупателю, спрос будет расти.
Наталья Ермолаева, директор ипотечной брокерской компании «ГАРАНТ-Кредит» (партнер корпорации «Адвекс. Недвижимость»):
– На сегодняшний день процентные ставки на «первичке» соответствуют уровню прошлогодних ипотечных ставок с господдержкой, а в некоторых случаях и ниже. Однозначно подешевевшая ипотека увеличит спрос на жилье, уже сейчас активизировался инвестиционный интерес к рынку недвижимости. Пока рынок отходит от долгого кризисного состояния, накопления у населения иссякли, а ипотечные ставки продолжают снижаться, есть прекрасная возможность покупать строящуюся недвижимость со значительными скидками, по привлекательной цене. Далее ипотека продолжит дешеветь, а банки уже вводят программы без первоначального взноса, чтобы и покупатели без накоплений также выходили на ипотечный рынок, что, в свою очередь, разбудит спрос, с последующим повышением цен на недвижимость. Так что сейчас – самое время покупать. Ипотечная ставка уже довольно привлекательна, но не нужно ждать, пока она станет еще ниже, так как к тому времени рост цены на выбранный объект превысит экономию на процентной ставке.
Елена Орлова, руководитель отдела продаж «Европейская слобода», ЖК «Цветы»:
– Снижение ключевой ставки рефинансирования стало толчком к снижению ипотечных ставок банков. Для конечного потребителя сейчас не заметно – снизились ли ставки, либо действует господдержка – так как процентная ставка находится на уровне около 12%.
Дешевая ипотека является частью поддержки рынка. На наших продажах это не отражается. Большинство наших клиентов приобретает квартиры с использованием материнского капитала, субсидий, сертификатов, военной ипотеки. Поэтому весной мы планируем распродать оставшиеся в первом этапе 1-й очереди квартиры. Сейчас первые дома готовятся к вводу в эксплуатацию.
Любовь Манукян, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «MASTER девелопмент»:
– На сегодняшний день изменение процентных ставок по ипотеке зависит от ключевой ставки ЦБ и от дальнейшей стабилизации экономики. Если говорить о картине в целом, то на сегодняшний день банки держат достойные проценты по ипотеке – как на первичном, так и на вторичном рынках.
Ипотека с господдержкой прекратила свое действие, и начало 2017 года показало снижение потребительской активности. Но на фоне стабильного показателя ставки рефинансирования на уровне 10%, банки держат ставки на уровне 11-12,5%, что равносильно ставкам с госсубсидированием. В связи с этим уже начало февраля показывает улучшение в потребительской активности. Значительное увеличение спроса возможно только при стабилизации экономической ситуации.
Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Субсидирование официально закончилось в декабре 2016-го, однако согласованным клиентам Сбербанк предоставлял кредиты по субсидированным ставкам и до марта текущего года. Ставки от банков постепенно снижаются, каждую неделю разные банки заявляют о снижении собственных ставок, которые уже доходят до10 % годовых. Это существенное снижение, так как в 2016 году собственные ставки банков были на уровне 14-18% годовых.
Низкие ставки станут не только альтернативой субсидированию – это еще более выгодно, чем государственная поддержка ипотеки. Рынок оживает. Весной 2017-го ожидается рост покупательской активности до 20%.
Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй»:
– Программа государственной поддержки ипотеки оказала существенную поддержку строительному рынку. Считаем, что низкие ставки станут альтернативой субсидированию, поскольку для клиентов важно не то, как называется программа и кто ее инициатор, а ее финансовая доступность. Если условия будут оставаться приемлемыми, то строительный рынок сохранит свою стабильность.
По мнению аналитиков «Лемминкяйнен», по итогам прошлого года доля ипотечных сделок на рынке доходила до 50%, в зависимости от застройщика и объекта. Если допустить, что условия кредита станут недоступными для потенциальных покупателей, то рынок потеряет долю ипотечных сделок.
Мы ожидаем, что уровень спроса на квартиры в строящихся домах будет сопоставим с показателями прошлого года. В данный момент мы активно развиваем проект VALO – апарт-комплекс нового формата – и отмечаем положительную реакцию покупателей на наше предложение.
Артём Чесноков, коммерческий директор компании Luonto:
– На мой взгляд, рассрочки, которые застройщики предоставляют своим покупателям на срок до 3 лет, куда интереснее, чем субсидирование в том виде, в котором оно существует сейчас. Получая скидку на старте продаж, клиент может взять потребительский кредит под залог, например, имущества и обходиться без длительного ипотечного кредитования.
Дешевая и честная ипотека безусловно должна поддерживать рынок жилья, но пока откровенно хороших предложений нет. А вот варианты с нулевым первоначальным взносом смогут значительно поспособствовать росту. Мы считаем, что будущее за совместными проектами строительных компаний и банков.
Сейчас ситуация на рынке очень двоякая. С одной стороны, прошел пик экономического кризиса, курсы валют стабилизировались, и рынок потихоньку начинает расти, поэтому у нас есть все основания для позитивных ожиданий. С другой стороны, потенциальные клиенты стали еще тщательнее считать деньги, подходить к выбору застройщика и существенно изменили свои предпочтения в жилье. Покупатели все больше интересуются дуплексами и таунхаусами, построенными на территории закрытых поселков, находящихся в непосредственной близости от города и имеющих хорошую транспортную доступность. Если раньше идеальным вариантом для семьи среднего класса были квартира и дача, то сейчас эти же люди ищут жилье «два в одном», которое позволяет иметь все прелести загородной жизни, при наличии городского комфорта. В этом мы постоянно убеждаемся и на примере собственных продаж. Поэтому весной 2017 года ожидаем сильный рост именно в сегменте загородной блокированной застройки.
Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development:
– Низкие ипотечные ставки не просто альтернатива – это живой механизм поддержки рынка. Субсидирование в свое время было вынужденной мерой. Таким образом государство предоставило застройщикам своего рода «костыль», на котором компании могли передвигаться. При этом опция работала не для всего рынка недвижимости, а только для новостроек, что вызвало серьезный перекос по спросу на жилье.
При условии, что все наметившиеся тенденции (вывод новых проектов, снижение ипотечных ставок) продолжатся, а внешние события не будут разрушительно действовать на рынок недвижимости, мы ожидаем положительной динамики объемов продаж. Не будем забывать сезонный фактор: весна – традиционное время высокой покупательской активности.