Поглотить целиком
В 2016 году объем ввода на рынке офисной недвижимости Петербурга составил более 270 тыс. кв. м. Это на 44% больше, чем в прошлом году. На рынке офисных помещений продолжается тренд покупки и аренды качественных объектов большими компаниями.
По данным Maris в ассоциации с CBRE, в 2016 году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию или реконструировано 26 бизнес-центров общей арендопригодной площадью 270 тыс. кв. м, что на 44% выше показателей 2015 года. Около 90% площадей в классе А в 2016 году было построено для собственных нужд или реализовано на этапе строительства.
Всплеск и поглощение
В 2016 году отмечается оживление спроса на петербургском рынке офисной недвижимости, об этом свидетельствует большой объем сделок по аренде. Московский район продолжает лидировать по объему нового строительства и является самым востребованным среди арендаторов.
С января по декабрь 2016 арендные ставки выросли на 8% в зданиях класса А. Ставки в классе В в течение года повышались до 1,7%, годовой показатель остался на уровне декабря 2015 года.
Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, отмечает, что замедление темпов ввода новых офисных центров, предназначенных для аренды, и активизация спроса со стороны компаний IT, нефтегазовой, строительной сферы привели к сокращению доли вакансии: «На конец 2016 года вакансия в бизнес-центрах класса А составила 7,6% (минус 8,4% по сравнению с декабрем 2015 года), в классе В – 10,3% (минус 2,7%). В классе А ставки выросли на 8%, ставки в классе В остались на уровне 2015 года».
По словам госпожи Тищенко, в общем объеме сделок по сферам бизнеса в 2016 году продолжают лидировать компании нефтегазового и IT сектора (66% от сделок по аренде за январь-декабрь 2016 года). В 2016 году были закрыты крупнейшие сделки офисного рынка Санкт-Петербурга. Это аренда «Газпромом» и его структурами офисных центров Fort Tower (29 200 кв. м) и Renaissance Business Park (26 175 кв. м), а также аренда офисного центра «Фландрия Плаза» компанией «Стройгазконсалтинг» (29 800 кв. м).
Самая крупная сделка по покупке объектов – приобретение структурой «Газпромбанка» бизнес-центра Mezon Plaza на Большом Сампсониевском проспекте, площадью 35 тыс. кв. м. Также в 2016 году банк «Россия» купил здание на площади Растрелли в центре Петербурга. IT-компания Jet Brains выкупила БЦ «Универс», который ранее арендовала. Также ГК «Бестъ» приобрела торговый комплекс «Аура», который планируют переформатировать в бизнес-центр класса А.
Рост – 5%
В бизнес-центрах класса А ставка аренды в среднем сейчас находится на уровне 1400-1500 рублей за кв.м, в классе В – 1100-1300 рублей за кв. м.
«Тренд повышения арендных ставок сохранится и в 2017 году. Мы прогнозируем рост более чем на 5%. На настоящий момент на рынке нет предпосылок к изменению ситуации», – говорит Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор».
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, говорит: «Следствием уменьшения объема незанятых помещений является небольшой рост арендных ставок. По итогам года он составил 3,1% в классе А и 1,6% в классе В. В классе А средняя запрашиваемая ставка по итогам года составляет 1600 руб. за кв. м в месяц, в классе В – 1137 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов)».
Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, отмечает, что на сегодняшний день около 70% действующих бизнес-центров класса А имеют 100-процентную заполняемость. «В связи со стабильным спросом на офисные площади в качественных бизнес-центрах и умеренным темпом ввода, в течение 2017 года прогнозируется дефицит вакантных площадей в классе А и снижение доли вакантных площадей в классе В. Рыночные условия демонстрируют благоприятные перспективы для роста ставок аренды», – сообщает госпожа Пузанова.
В 2016 году, по данным JLL в Санкт-Петербурге, наблюдался рекордный объем чистого поглощения офисов в Петербурге – 292 тыс. кв. м, что более чем в два раза выше значений 2015 года. Стоит также отметить, что впервые за четыре года объем поглощения превысил объем ввода.
«Рынок офисов Петербурга развивается вне зависимости от экономического состояния, поэтому в следующем году будут происходить новые сделки по продаже и аренде объектов. Также будут выводиться новые единичные объекты. Вероятно, что игроки, которые понимают нехватку бизнес-центров высокого класса, в 2017 году начнут более активно работать в направлении качественного развития рынка. За последний год мы наблюдаем положительную динамику ставок в объектах качественной офисной недвижимости. Этому способствовало снижение доли вакантных площадей. При этом ставка растет и на свободные офисные помещения», – говорит Дмитрий Золин.
Марина Пузанова считает, что в 2016 году нестабильность рынка повлияла на стратегию девелоперов в части реализации проектов бизнес-центров – около трети из них реализуется с переносом сроков ввода на 2017-2018 годы. «В конце года интерес инвесторов к строительству бизнес-центров несколько вырос, однако большинство участников рынка все же занимает выжидательную позицию и не предпринимает активных действий. Исключение составляют объекты, предназначенные для собственных нужд компаний», – отмечает эксперт.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– В 2016 году мы наблюдали сокращение доли вакантных офисных площадей – в классе А на протяжении всего года, в классе В – начиная с середины года. В результате на конец года доля свободных офисов в классе А составила 6,1%, продемонстрировав снижение за год на 4,9 процентных пунктов, в классе В текущее значение составляет 10,7%, что на 2,2 процентных пунктов ниже, чем в конце 2015 года.