Регионы против кризиса
Экономике регионов не хватает инвестиций, снижается покупательская способность населения, тем не менее региональные рынки недвижимости демонстрируют характер и стараются выживать. Каждый – по-своему.
Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник» (Петербург)
Наиль Алимов, генеральный директор ООО «Инвестиционно-строительная компания «Запад» (Ульяновск)
Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстрой-СПб» (Петербург)
Станислав Придвижкин, заместитель директора по капитальному строительству и инвестициям УГМК-Холдинг (Екатеринбург)
Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», региональный уполномоченный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (Тюмень)
Александр Паршуков, директор по инвестициям АО ВТБ Девелопмент (Петербург)
Вячеслав Романов, генеральный директор Корпорации развития Тульской области (Тула)
Евгений Богданов, генеральный директор RUMPU (Петербург)
Алексей Грушин, генеральный директор ОАО «УК Идея Капитал» (Татарстан)
Айрат Гиззатуллин, генеральный директор АО «Химград», региональный уполномоченный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (Татарстан)
Елена Титова, генеральный директор ГК «Приволжье» (Нижний Новгород)
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation (Петербург)
Илья Круговых, генеральный директор ООО «Эксперт-Девелопмент» (Иркутск)
Сергей Воробьев, генеральный директор Форум-групп (Екатеринбург)
Андрей Бриль, председатель Совета директоров «Корин Холдинг», региональный уполномоченный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (Екатеринбург)
В рамках международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2016, проходившего в Москве в середине сентября, состоялся деловой бранч «Девелопмент в регионах: особенности инвестирования за пределами столицы». Организаторами мероприятия выступили оператор форума PROEstate Events и газета «Строительный Еженедельник».
Там, где теплее
Обсудить особенности инвестирования за пределами столицы собрались эксперты из Петербурга, Екатеринбурга, Ульяновска, Нижнего Новгорода, Тюмени, Тулы, Татарстана и Иркутска. Модерировали мероприятие Александр Паршуков, директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент», и Дарья Литвинова, главный редактор газеты «Строительный Еженедельник». Александр Паршуков привел несколько статистических данных. После тяжелых 2014-2015 годов эксперты наблюдают тенденцию к стабилизации и росту инвестиций в недвижимость в рублевом эквиваленте, сообщил он. Так, за первое полугодие 2016 года рост рублевых инвестиций составил 46% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом иностранные вложения составили, по разным данным, лишь от 4 до 11% суммарного объема.
Наиболее динамично по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости за пределами МКАД развивается рынок жилья, практически во всех регионах заявлены и реализуются масштабные проекты строительства жилых районов. В сегменте коммерческой недвижимости лучше других сегментов чувствует себя торговля, а в отдельных регионах – гостиницы, благодаря растущей доле внутреннего туризма. «Отдельно можно выделить освоение промышленных площадок на волне импортозамещения и локализации, – отметил Александр Паршуков. – Но это в первую очередь поле государственных или окологосударственных игроков».
Как рассказала Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation (реализовавшей ряд проектов торговых центров в регионах и реализующей в настоящее время проект возведения жилого комплекса «Триумф парк» в Петербурге), компания с самого начала своей работы в России сознательно диверсифицировала свое портфолио по сегментам недвижимости и регионам присутствия. «Мы не отказываемся от региональных рынков в пользу двух столиц, и не планируем сосредотачиваться исключительно на жилой недвижимости. В России есть немало городов с населением более 300 тысяч человек, испытывающих потребность в качественной торговой недвижимости. Даже в наше кризисное время», – подчеркнула Елена Валуева.
На вопрос о том, есть ли сегодня универсальные успешные концепции проектов, пригодные к тиражированию в разных регионах, Евгений Богданов, генеральный директор компании RUMPU (в портфеле компании – проекты в разных городах России), ответил, что универсальных проектов в принципе не существует: «Есть архитектурные, градостроительные идеи и технологии, которые, конечно, транслируются из столиц в регионы. Например, самое распространенное – это закрытые дворы, освобожденные от машин. Такие идеи успешно применяются во многих проектах. Также многие застройщики жилья, работающие в массовом сегменте, сегодня разрабатывают свои собственные серии. Но абсолютно универсальных проектов нет».
По мнению Станислава Придвижкина, заместителя директора по капитальному строительству и инвестициям компании УГМК-Холдинг (компания строит офисы, апартаменты и жилье в Екатеринбурге), тенденцией последнего времени следует считать улучшение качества проектов. Причем, не только в жилой, но и в коммерческой недвижимости. «И офисы, и торговля не остановились в своем развитии. Да, реже, но все-таки появляются новые проекты, и они гораздо интереснее концептуально и качественнее, чем в прошлые годы. В этом есть несомненный плюс для сегодняшнего состояния рынка», – считает Станислав Придвижкин.
Сергей Воробьев, генеральный директор компании «Форум-групп», рассказал об активно развивающемся в Екатеринбурге формате апартаментов: «Апартаменты, в отличие, например, от офисов, сейчас чувствуют себя достаточно неплохо. В Екатеринбург многие приезжают работать, на такие объекты есть спрос. Это относительно новый продукт для рынка, но наши покупатели прекрасно понимают, что они приобретают – по сути это отель долгосрочного проживания. Они знают, сколько будут платить налогов и как смогут окупить свои апартаменты».
Жилье в приоритете
Рынок жилья Екатеринбурга, по словам Сергея Воробьева, с начала кризиса просел на 40-50%. «Тем не менее спрос есть, проекты поэтапно реализуются. Особенность одна – с рынка ушли случайные компании с единичными предложениями и покупатели инвестиционных квартир», – рассказал Сергей Воробьев.
Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» (компания реализует в Петербурге два крупных жилых проекта – «Северная Долина» и «Юнтолово»), заметил, что, по его мнению, рынок жилья Петербурга сегодня развивается хорошими темпами: «Мы наблюдаем ситуацию с 2010 года, когда объем поглощения рынка новостроек в городе достигал 1,2 млн кв. м в год, а в 2014 году он достиг почти 5 млн кв. м. Сейчас этот показатель составляет 3,5 млн кв. м, вернувшись фактически к цифрам 2013 года. Для петербургской агломерации это неплохой показатель уровня спроса, который позволяет нам работать. Девелоперы экономят на издержках за счет масштабов, поэтому лучшее предложение у тех, кто реализует большие проекты. На петербургский рынок активно стали выходить московские компании с проектами комплексного освоения территорий. Но в целом уровень конкуренции сейчас даже несколько низковат, мог бы быть и поплотнее, что послужило бы рынку только на пользу».
«Мы работаем в эконом-классе, и свои планы по продажам квартир в Ульяновске мы выполняем на 100%, – сообщил Наиль Алимов, генеральный директор ООО «Инвестиционно-строительная компания «Запад» (один из крупнейших застройщиков жилья в Ульяновске и Волгограде). – Волгоград для нас относительно новый рынок, пока изучаем его. Там текущий уровень продаж ниже наших первоначальных ожиданий на 20%, но в следующем году мы планируем этот разрыв ликвидировать». «Запад» реализует проекты комплексного освоения территорий, активно работает с госпрограммами, программами предприятий и банками по субсидированию процентной ставки, и, кроме прочего, обладает собственным производством – домостроительным комбинатом «Эталон», – перечислил основные условия стабильной работы застройщика в кризис Наиль Алимов.
Нижний Новгород входит в пятерку самых населенных городов России. Елена Титова, генеральный директор ГК «Приволжье», рассказала, что местный рынок жилья с 2014 года изменился. Предпочтение отдается проектам квартальной застройки. «Такие проекты есть практически в каждом районе. Начинают активно осваиваться пригороды, там много малоэтажных проектов, ряд объектов реализуется по программе «Жилье для российской семьи». Риск отмены льготной ипотеки подстегнул спрос в первом полугодии текущего года – уже зарегистрировано около 6,5 тыс. договоров долевого участия (для сравнения – за весь 2015 год всего было заключено 9,5 тыс. ДДУ). Мы можем предполагать, что темпы продаж останутся такими же и рынок по итогам года вырастет на 30%», – прогнозирует Елена Титова.
Экономика и биатлон
Тюмень стала столицей чемпионата мира по биатлону 2021 года. Решение об этом было принято на конгрессе Международного союза биатлонистов IBU в Кишиневе, который проходил с 1 по 4 сентября текущего года. По мнению Натальи Девятковой, генерального директора ГК «Денова» и регионального уполномоченного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Тюмени, это событие отразится на экономике региона самым позитивным образом. «Правительство Тюмени вместе с бизнес-сообществом боролись за это право, «выгрызали» победу, поскольку прекрасно понимали значение этого мероприятия», – заявила Наталья Девяткова.
По ее словам, инвестиции в экономику региона в текущем полугодии выросли на 31,9%. «Есть возможности для развития и роста, – уверена Наталья Девяткова. – Нужно строить там, где есть ниши. Мы ежеквартально проводим анализ рынка по сегментам. Офисный рынок, как и во многих регионах, просел. Однако на ПМЭФ нефтегазовые компании заявили об увеличении своих инвестиционных программ, и спрос на офисные помещения класса А вырос. Такие объекты у нас растут, как грибы. При этом арендная ставка (без НДС) в них составляет около 1100 рублей/ кв. м /мес. Наши коллеги в столицах кризиса еще и не чувствовали. Нам не хватает бизнес-центров класса С, мы ждем таких инвесторов. Из шести заявленных в Тюменской области торговых комплексов реализуется только два проекта. Все остальные заморожены».
По объемам ввода жилья Тюмень входит в тройку лидеров по стране. «В этом году мы также сохраним лидирующие позиции, а вот в следующем прогнозируем спад на 15-20%, потому что не менее 30% площадок, подготовленных под строительство жилья, сейчас не осваивается. Девелоперы не вышли на стройки».
По мнению Натальи Девятковой, серьезным потенциалом обладает сегмент складской недвижимости. «У нас нет ни одного складского комплекса высокого класса», – отметила эксперт. Интересными для инвесторов могут быть и рекреационные объекты. Тюмень богата горячими природными источниками, здесь можно реализовать высокодоходный проект.
Как рассказал Айрат Гиззатуллин, генеральный директор АО «Химград», региональный уполномоченный представитель РГУД в Татарстане, мероприятия международного масштаба придадут импульс развития и экономике Казани. В 2019 году здесь пройдут мировые соревнования по рабочим профессиям WorldSkills. Специально для мероприятия к 2017 году будет построен выставочный комплекс «Казань WorldSkills Арена» общей площадью 269 тыс. кв. м и вместимостью более 45 тыс. человек. По словам Айрата Гиззатуллина, сегодня торговые центры, чтобы удержать покупателей, активно идут на реконцепцию объектов и готовы финансировать строительство транспортной инфраструктуры. Например, IKEA готова вложить 1 млрд руб. в строительство в Казани станции метро около ТЦ «Мега».
Илья Круговых, генеральный директор ООО «Эксперт-Девелопмент» из Иркутска, отметил, что практически любой региональный рынок для девелопера специфичен и узок, и в этом одновременно заключаются как сложности, так и возможности. «Да, это накладывает ограничения в плане объема спроса, но и позволяет создать хороший нишевый проект, – считает Илья Круговых. – На мой взгляд, в регионах сегодня выживают только те компании, которые обладают глубоким пониманием своего сегмента и соответствующими компетенциями».
По мнению Андрея Бриля, председателя Совета директоров «Корин Холдинг», регионального уполномоченного представителя РГУД в Екатеринбурге, сейчас многие решения, к сожалению, принимаются интуитивно, вместе с тем наступило время глубокой отраслевой региональной аналитики, которая мало где есть. «Нужно понимать объемы поглощения, ценовые параметры, причем в ретроспективе. Только тогда можно заниматься бизнес-планированием», – считает он.
О развитии промышленных площадок в своем регионе рассказал генеральный директор Корпорации развития Тульской области Вячеслав Романов. Корпорация развития – это институт, который облегчает инвесторам путь в регион. Главное, чтобы заявляемая поддержка была реальной, а не декларативной, считает Вячеслав Романов: «Наша основная задача – развивать инфраструктуру. Мы создаем ее за собственные средства и предоставляем инвестору на безвозмездной основе. Мы являемся управляющей компанией для двух крупных проектов – индустриального парка и особой экономической зоны. Работой по сопровождению проектов занимается команда во главе с губернатором, и инвесторы чувствуют, что в этом регионе можно работать. Сегодня в основном это российские компании, но и иностранцы проявляют к нам интерес».