Земельные наделы удерживают рынок на плаву
По традиции, осенью продажи загородной недвижимости идут более активно по сравнению с весенне-летними месяцами. Впрочем, в ближайшей перспективе значительных изменений в структуре спроса эксперты не ожидают. Как и не ждут существенного пополнения предложения.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в первом полугодии 2016 года объем продаж на загородном рынке составил 2,5 тыс. объектов. «Показатель сопоставим с аналогичным периодом 2015 года», – говорит руководитель проекта консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Евгения Литвинова. По ее оценкам, на начало июля в продаже находилось почти 400 поселков: 329 коттеджных и 30 дополнительных очередей существующих поселков, а также 37 проектов с таунхаусами. Единственное отставание от показателей прошлого года эксперт зафиксировала в количестве выставленных на продажу объектов. За первые шесть месяцев года в продажу вышло 28 новых проектов, плюс четыре очереди в существующих поселках. Если оценивать данные в домовладениях, это около 2,5 тыс. объектов, что в сравнении с первым полугодием 2015 года меньше на 40%. С этими данными соглашается и Анастасия Тузова, президент ГК E3 Group.
Впрочем, руководитель отдела продаж УК «Теорема» Марина Агеева решила добавить ложку дегтя. «Продажи в 2015 году постепенно снижались, а в 2016 просели довольно резко – по сравнению с 2014 годом почти в два раза. Для понимания масштабов: если в проекте есть 1-2 продажи каждый месяц – это круто. Если больше – это очень успешный проект», – считает эксперт.
Богатые тоже платят
Застройщики уверяют, что их дела обстоят неплохо. Особенно в сегментах бизнес и премиум. «Мы не ощущаем большого падения спроса. Предпосылок к серьезным изменениям на рынке не вижу. Сегменты бизнес- и премиум-класса находятся в наиболее стабильном состоянии. Платежеспособные клиенты, способные заплатить 20 млн рублей и более за дом и примерно столько же за отделку, на рынке по-прежнему есть. Остается и потребность в загородных домах этого класса», – добавляет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. С этим согласна и Евгения Литвинова: «Спрос не зависит от сегодняшней ситуации и не подвержен сезонным факторам. Поэтому в этих категориях все стабильно».
От участков к дачам
В свою очередь, Анастасия Тузова обращает внимание, что начали увеличиваться продажи и в низком ценовом сегменте. Однако участки без подряда остаются самыми востребованными на рынке. «Причины понятны: если касаться сегмента эконом – а таких проектов подавляющее большинство, – надо понимать, что для таких покупателей объекты в коттеджных поселках – не предмет первой необходимости, – добавляет Евгения Литвинова. – Большинство недорогих предложений – это участки без подряда под строительство дач». Альтернативой может являться приобретение таунхауса, более популярного, чем коттедж, только потому, что городскому покупателю привычен формат квартир в малоэтажном жилье.
Однако Анастасия Тузова считает, что у сегмента готовых коттеджей в масс-маркете существует нереализованный потенциал. Основная причина, по которой покупатели приобретают участки, – это возможность избежать крупных расходов в короткий промежуток времени. «Если предложить покупателю выгодную стоимость коттеджа относительно того, если бы он строил дом самостоятельно, и гибкие условия покупки, то такое предложение будет иметь спрос», – уверена госпожа Тузова.
Однако Марина Агеева менее оптимистична: «В большинстве поселков продаж нет месяцами, поэтому строить не на что, свои деньги девелоперы вкладывают редко, а без активных работ на территории или хотя бы их видимости «слона» не продать».
Поиск по направлению
Основной объем сделок по-прежнему приходится на три района Ленобласти: Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский. Однако в последние два года наблюдается тенденция к повышению спроса на проекты, располагающиеся на более удаленных территориях. Например, в Лужском, Волосовском, Кингисеппском районах Ленобласти, а также на некоторые проекты в Псковской и Новгородской областях. Это связано с ростом интереса покупателей к покупке загородной недвижимости для сезонного, а не постоянного проживания.
По прогнозам ГК E3 Group, при дальнейшем сохранении относительно стабильной ситуации в российской экономике спрос на загородную недвижимость в 2017 году вырастет на 10-15%, более активно проявят себя и девелоперы. В первую очередь речь идет о профессиональных игроках, которые в этом году вывели на рынок существенно меньше проектов, чем в предыдущие годы.
«Если говорить о прогнозах, стоит отметить, что традиционно осенью продажи загородной недвижимости идут более активно по сравнению с весенне-летними месяцами. Значительных изменений структуры спроса в ближайшей перспективе не ожидается. При этом осенью мы не ждем существенного пополнения предложения», – резюмирует Евгения Литвинова.
Кстати:
«К настоящему времени на рынке сформировался костяк из 20-25 профессиональных компаний, которые системно, пусть и с разной степенью качества, реализуют загородные проекты. Относительно «живых» поселков, где идут продажи и ведется либо завершено строительство инженерных сетей, не более 150. Это менее трети от заявленных на рынке», – говорит Марина Агеева.
По данным ГК E3 Group, 80% существующих проектов реализуют непрофессиональные девелоперы, получившие землю за бесценок и разделившие участок на небольшие угодья. Как правило, подобные проекты являются не самыми лучшими с точки зрения концепции, инженерии и инфраструктуры. «Профессиональных игроков на рынке работает не больше 30», – считает Анастасия Тузова.