От завода к креативу
Создание креативных пространств на месте бывших производственных площадок не потребует внушительных капиталовложений. Однако основные ресурсы в таких проектах – интеллектуальные. Без хорошей идеи проект может не окупиться, уверены эксперты.
По данным управляющего директора департамента управления активами и инвестициями (Asset Management) NAI Becar Ольги Шарыгиной, сейчас в Петербурге насчитывается порядка 25 креативных пространств. Одними из самых известных являются «Этажи», «Ткачи», «АРТМУЗА», «ЛенДок», Новая Голландия, Contour Family, «Четверть», «Тайга» и «Флигель».
Большинство креативных пространств в Петербурге расположено в центре города. Генеральный директор PR-агентства «Ясный день», занимающийся информационным сопровождением креативного пространства ArtplaySPb, Александр Гранатович сообщил, что их площадь обычно не превышает 12-15 тыс. кв. м. Это значительно меньше ведущих креативных пространств, например, Москвы. В столице площадь таких помещений начинается от 20 тыс. кв. м. Самое большое креативное пространство в Петербурге – Музей уличного искусства на территории 11 га, расположенный на территории действующего Завода слоистых пластиков в Красногвардейском районе.
«Мировая практика показывает, что для развития креативных индустрий более всего подходят бывшие производственные помещения. В Петербурге это в первую очередь промышленные территории, которые находятся в границах «серого пояса», – объяснил Александр Гранатович.
Документальные сложности
В процессе редевелопмента промышленных территорий под креативное или общественное пространство инвестор может столкнуться с целым перечнем препятствий. «В первую очередь это юридические сложности, связанные с переводом статуса объекта из промышленной категории в деловую или жилую», – пояснила заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Елена Тищенко.
Процесс перевода занимает большое количество времени, дополняет коллегу маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева. Для этого необходимо внести изменения в Генплан города, и в целом отсутствие четкой городской политики в этом вопросе также снижает темпы реализации таких проектов. Кроме того, по мнению Ольги Шарыгиной, в целом из-за непростых экономических условий сейчас будет непросто найти средства для реализации подобных проектов.
Если же вопрос с инвестициями решен, то сам редевелопмент бывших производственных площадок для таких объектов более чем в половине случаев бывает экономически невыгоден, уверена Екатерина Беляева. «Все зависит от состояния объекта: если здание разрушено, то сложно сделать его арендопригодным. Нужно учитывать, что большая часть производств в Петербурге являются зданиями-памятниками, следовательно, сносить их нельзя», – соглашается с ней Ольга Шарыгина.
Зато именно по этой причине креативные пространства могут развиваться на территориях, не интересных для классического девелопмента. «Кроме того, в локациях, где практически отсутствуют свободные земельные пятна, редевелопмент может стать привлекательной альтернативой», – полагает Елена Тищенко.
Главное – идея
Важнее всего в создании креативного пространства, по мнению большинства экспертов, – хорошая идея. «Для многих понятие креативная площадка, лофт-пространство – общие слова. Нужна конкретная идея, которая будет интересна целевой аудитории и сможет приносить доход собственникам», – отмечает Ольга Шарыгина. Согласен с ней и руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «Обычно редевелопмент под креативные пространства требует не очень больших вложений по сравнению с редевелопментом зданий под классическое современное использование – офисы. Он не предполагает какой-то серьезной реконструкции и перепланировок, что значительно снижает затраты».
В Петербурге не много креативных пространств, в создание которых инвесторы вложили внушительные средства. Одно из них – «Ткачи» на наб. Обводного канала. Но изначально этот проект, по данным Владислава Фадеева, планировалось отдать под офисы. Однако потом выяснилось, что спрос на офисные помещения на той территории будет невелик. «В создании креативных пространств интеллектуальные вложения наиболее затратные. Также требуется много организационных усилий», – продолжает Владислав Фадеев.
Новый формат
Сейчас в Петербурге, по словам Александра Гранатовича, не распространен комплексный формат креативных пространств. Нынешние приспособлены под аренду офисных помещений, территорий для мелкосерийного производства или для организации и проведения мероприятий. В Москве же преобладают комплексные проекты. Это территории, где креативный класс и жители ближайших районов могут работать и отдыхать, а в идеале и жить. Здесь есть офисные помещения, кафе и рестораны, магазины, где реализуется продукция креативных индустрий, зоны отдыха, площадки для мероприятий, удобная инфраструктура. «Желательно, чтобы креативные пространства подкреплялись якорными арендаторами, – советует господин Гранатович. – Например, в Финляндии на территории бывшей кабельной фабрики Kaapeli, где был создан целый арт-квартал, начинала свой бизнес Nokia. В нью-йоркском Chelsea Market арендатором выступал Google».
При этом развитие комплексных креативных пространств и в Петербурге набирает обороты. Так, на ПМЭФ-2016 Смольный подписал соглашение о намерениях с компанией «Тандем-Истейт», которая за три года планирует создать креативное пространство Artplay на Красногвардейской площади. В рамках проекта здесь появятся культурно-досуговый и бизнес-центр, будут созданы выставочные и торговые пространства.
Окупаемость
По мнению экспертов, окупиться креативные пространства могут за счет сдачи помещений в аренду, дохода от мероприятий и продажи билетов посетителям.
«Магазинчики, торговые лавочки и кафе в активно посещаемых людьми пространствах потенциально могут зарабатывать больше, чем в обычном бизнес-центре. Один из таких примеров – Новая Голландия, где фактически создается культовое место», – считает Екатерина Беляева.
Стоимость аренды зала в креативном пространстве, по ее мнению, составляет в среднем 5 тыс. рублей в час. Офис обойдется не дешевле 950 рублей за 1 кв. м в месяц. Общий разброс арендных ставок в таких помещениях составляет от 300 до 1500 рублей за 1 кв. м/месяц, подсчитала Ольга Шарыгина.
«В целом проекты креативных пространств сложно просчитать с помощью классических финансовых моделей, основанных на потоках доходов от аренды или продажи площадей. Здесь все зависит от качественного управления: от концепции до плана культурных мероприятий. Основа экономики таких проектов – креатив, поэтому если удастся сделать все со вкусом, со временем усилия успешно окупятся», – уверена Екатерина Беляева.
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Редевелопмент под креативное пространство выгоден, если на территории не хватает спроса под офисные помещения, а также бизнес-центр нельзя построить из-за «неправильного» окружения или отсутствия парковок. Как правило, эти факторы характерны именно для промышленных зон. Сюда, в отличие от обычных БЦ, будут приходить арендаторы, которым нужен имидж и аура места, а не технические характеристики и транспортное удобство.