Подстройка под покупателя
За истекший год (с июня 2015-го) петербургские застройщики открыли продажи в 200 проектах. Львиную долю этого объема занимают новые очереди и отдельные корпуса стартовавших ранее комплексов. Новые проекты стали выводиться на рынок гораздо реже.
По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамары Поповой, с июня 2015 года застройщики в Санкт-Петербурге и пригородах вывели в продажу 3,66 млн кв. м жилья. Это на 35% меньше, чем за аналогичный период 2014-2015 годов.
Что нового
На рынке преобладают проекты известных девелоперов. «Абсолютным лидером по объему новых домов за этот период является Setl Group, которой принадлежит чуть менее 20% от всех предлагающихся к продаже площадей. В десятке лидеров – холдинг ЛСР, «Главстрой-СПб», «Полис Групп», «Лидер групп», ЛенСпецСМУ, «Строительный трест», «СПб Реновация», Seven Suns», – перечисляет Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге.
В этом году компания Setl City взялась за строительство 413 тыс. кв. м жилья в составе жилых комплексов «Полюстрово Парк» в Калининском районе, «Чистое небо» в Приморском районе, «Невские паруса» в Невском районе, а также «Семь столиц» в Кудрово. Кроме этого, компания строит школу на 1175 мест в проекте «GreenЛандия» у метро «Девяткино», два детских сада – на 220 мест в ЖК «Солнечный город» и на 190 мест в ЖК «Чистое небо».
Холдинг ЛенСпецСМУ приобрел земельные участки под строительство комплексов комфорт-класса: 2 га в Калининском районе; 1 га в Московском районе. Приступить к застройке участков компании планируют в течение года.
По словам регионального директора по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе Юлии Ружицкой, с лета прошлого года «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» вывела на рынок пять проектов. В их числе комплекс CINEMA (масс-маркет) в Калининском районе, расположенный на участке 8,9 га. В октябре прошлого года начато строительство в Московском районе двух домов бизнес-класса – «Богемия» и «Московское шоссе, 3». Общая жилая площадь в «Богемии» составляет 20,8 тыс. кв. м, в «Московском шоссе, 3» – 8,44 тыс. кв. м.
С этого года ЛСР реализует проект комплексного освоения территории «Цивилизация» в Невском районе. Строительство домов разного уровня комфортности осуществляется на участке площадью 60 га. В мае ЛСР презентовала проект ЖК «Цветной город» в Красногвардейском районе. Это также проект КОТ, рассчитанный на строительство 2,5 млн кв. м жилья класса масс-маркет.
Четыре новых проекта начала реализовывать «СПб Реновация». Как сообщили в компании, первый ЖК «Живи! В Рыбацком» в Невском районе начали строить в августе прошлого года. Компания приступила к реализации ЖК «Новое Колпино» в Колпинском районе, ЖК «Малая Охта» в Красногвардейском районе, ЖК «Новый Лиговский» во Фрунзенском районе.
ГК «УНИСТО Петросталь» продолжает реализовывать проект ЖК «Аннинский парк» в д. Куттузи Ленобласти. В прошлом году компания приобрела два земельных участка, на которых планируется продолжить застройку участка для расширения комплекса, пояснил генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
За новый проект взялся «Строительный трест». В мае этого года было получено разрешение на строительство ЖК «Пляж» в Сестрорецке. По словам директора по продажам компании Сергея Степанова, жилая площадь здания составит 12,5 тыс. кв. м. Закончить строительство планируется в IV квартале 2017 года.
Шведский девелопер Bonava заявил о новом инновационном проекте строительства энергоэффективного жилого комплекса в Красногвардейском районе. Приблизительный объем инвестиций – 15-17 млрд рублей. Застройщик планирует возвести 140 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Заместитель директора по развитию Bonava в России Александр Бойцов сообщил, что все дома в новом комплексе будут энергоэффективными, а один из них – с нулевым энергопотреблением. Планируется, что проект будет реализован за 8-10 лет. «В этом году рассчитываем получить разрешение на строительство. Таких домов в Петербурге точно нет, да и в Европе их немного», – прокомментировал Александр Бойцов.
Ничего лишнего
Экономические реалии оказывают влияние на жилые проекты петербургских девелоперов, считают эксперты. Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева говорит, что за последнее время число новых проектов в комфорт-классе уменьшилось. Это обусловлено снижением покупательской активности и невозможностью застройщиков увеличивать цены из-за конкурентной борьбы. По данным Тамары Поповой, в структуре новых проектов преобладает жилье массового спроса – его доля даже в городской черте выросла до 84% по отношению к уровню прошлого года, когда активное развитие демонстрировал и бизнес-класс.
«Сейчас большинство девелоперов стремятся к сокращению площадей, акценту на компактные квартиры. Подавляющее число новых игроков на рынке также создает дополнительную конкуренцию в сегменте массового спроса. В числе комплексных проектов, отличающихся заявкой на создание действительно низкоплотной комфортной среды, можно отметить «Английскую милю» московского девелопера Glorax Development», – приводит пример Тамара Попова.
Кроме того, по мнению Любавы Пряниковой, на массовом рынке уменьшилось количество нестандартных проектов: «Девелоперы стараются предложить покупателю максимально понятный и привычный ему формат нового жилого дома – с рациональными планировками, а также необходимой и достаточной внутренней инфраструктурой», – пояснила она.
Она добавила, что основными факторами риска строительства новых ЖК в кризис является снижение спроса и потеря платежеспособности покупателей, которые купили квартиры, например, в рассрочку. «В прошлом году спрос снизился в среднем на 30% по сравнению с 2014 годом. В I квартале 2016 года был всплеск продаж, в первую очередь это было связано с возможностью отмены ипотеки с господдержкой. Во II квартале мы вновь зафиксировали снижение спроса на первичном рынке примерно на 25% по отношению к I кварталу», – уточняет госпожа Пряникова.
В целом же, по мнению Екатерины Беляевой, после введения дополнительных требований к минимальному размеру капитала мелких и средних застройщиков, которые рискуют выходить с новыми проектами на рынок, становится все меньше. «Рынок Петербурга становится интересен для крупных столичных строительных холдингов. Так, в последние годы о себе на рынке Петербурга заявили ФСК «Лидер» и ГК «Мортон». Таким образом, на рынок преимущественно приходят крупные застройщики с хорошим финансированием, поскольку им проще получить кредитные средства. К тому же они могут позволить себе активно использовать инновационные технологии, позволяющие удешевить процесс и сделать продукт того же качества, но за меньшие деньги», – подытожила Екатерина Беляева.
Мнение:
Ольга Добрынина, генеральный директор Strategic Development:
– Рынок жилой недвижимости все больше и больше становится рынком покупателя. Это обстоятельство заставляет девелоперов подстраиваться под их потребности, тщательно изучая пожелания клиентов. Самый яркий пример этого – появление на рынке нового формата квартир: студии, «евродвушки» и «евротрешки». Потребности у людей в определенном количестве комнат или спален в квартире остаются, а денег на их реализацию больше не становится. Поэтому застройщики придумывают способы оптимизации площадей за счет объединения зон кухни и гостиной в одно помещение и отказа от лишних коридоров.