В поисках баланса интересов
За последнее время в сфере кадастровой деятельности произошли серьезные законодательные изменения. О том, как это отразится на профессиональном сообществе и собственниках объектов недвижимости и земельных участков, рассказывает Алексей Лебедев, президент группы компаний «Региональное управление» (ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» и ОАО «Региональное управление оценки»).
– Что изменится для собственников, арендаторов земель со вступлением с 1 января 2017 года в силу положений 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в Ленинградской области и в Санкт-Петербурге?
– Государство в целом меняет подход к проведению оценки кадастровой стоимости всей недвижимости в стране. Раньше это делали независимые оценщики, которые работали в соответствии со 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и выбирались на основании конкурсных процедур органами исполнительной власти в конкретном регионе. Однако результаты их работы на практике вызывали немало споров и нареканий со стороны налогоплательщиков и государства. Сложившаяся ситуация была обусловлена как неполнотой и противоречивостью исходных данных, предоставляемых оценщикам, неразвитостью рынка в отдельных сегментах и регионах, так и недостаточной квалификацией некоторых исполнителей. Возможно, отчасти именно поэтому было принято решение об организации в каждом регионе государственного бюджетного учреждения (ГБУ), которому будет поручено проведение кадастровой оценки.
– Какие новые возможности для более качественной оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков даст закон государственным оценщикам?
– Ранее при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки оценщики могли пользоваться только сведениями, предоставленными из государственного кадастра недвижимости в качестве исходных данных, даже если понимали, что эти сведения нуждаются в корректировке. В соответствии с новым законом государственные оценщики получают право дополнительно запрашивать и уточнять исходную информацию в различных ведомствах, в которых она может быть, и им не могут в информации отказать.
При этом сохранится возможность оспаривания оценки кадастровой стоимости по старым правилам – через проведение индивидуальной оценки. Право проводить ее будут иметь только независимые оценщики. Но они теряют возможность выполнять работы по кадастровой оценке даже на условиях субподрядчиков государственных учреждений. В свою очередь, государственные оценщики будут лишены права выполнения оценок для целей оспаривания кадастровой стоимости.
В Санкт-Петербурге оценкой кадастровой стоимости объектов недвижимости до сих пор занималось Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН). Именно эта структура, скорее всего, будет трансформирована в новое ГБУ, которому и поручат кадастровую оценку. В силу серьезного научного и методического потенциала организации качество кадастровой оценки в Санкт-Петербурге считается одним из самых высоких в стране. Именно поэтому при оспаривании кадастровая стоимость по Санкт-Петербургу сокращается в среднем не более чем на 20%, тогда как в отдельных регионах определенная первоначально и после повторной оценки кадастровая стоимость может различаться в разы.
В Ленинградской области пока не ясно, на базе какого учреждения будет создано областное ГБУ. Справедливости ради стоит отметить, что поскольку закон только подписан, подобная неопределенность характерна для большинства регионов страны.
– Вероятно, вводя институт государственной оценки кадастровой стоимости, государство рассчитывает ее увеличить?
– С одной стороны, причиной реформы института оценки кадастровой стоимости может являться стремление государства увеличить налогооблагаемую базу. Но с другой стороны, неадекватная, явно завышенная оценка кадастровой стоимости порождает желание ее оспорить. Поэтому, скорее, происходящие изменения в области кадастровой оценки стоит рассматривать как попытку сбалансировать интересы государства и налогоплательщиков, сделать процесс налогообложения более прогнозируемым, минимизировав споры о результатах кадастровой оценки.
– В марте прошлого года вступил в силу 171-ФЗ, внесший очередные важные поправки в Земельный кодекс. Как они повлияли на распределение земельных участков?
– Федеральный закон № 171-ФЗ внес изменения в Земельный кодекс РФ в части передачи федеральной собственности в собственность муниципальную или субъектов РФ. Согласно этим изменениям земельные участки передаются в собственность поселений и округов, если они расположены на территории соответствующих муниципальных образований и для них имеется разработанный генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это приведет к упрощению процедуры предоставления таких земельных участков и расширит перечень видов разрешенного использования земельных участков, установленных в соответствии с нормами ПЗЗ. В том числе появится больше возможностей для выделения земельных участков под жилищное строительство.
В 2015 году были введены достаточно жесткие нормы о сроках заключения договоров аренды под жилищное строительство, в том числе под комплексное освоение. Срок предоставления земельного участка под комплексное освоение устанавливается от 3 до 5 лет и может быть увеличен в два раза в качестве срока для проведения инженерных изысканий и проектирования. Таким образом, максимальный срок по реализации договора комплексного освоения ограничивается десятью годами. Эта мера в большей степени введена в целях борьбы с долгостроями, но в то же время данные положения сильно ограничивают застройщиков, особенно на больших участках, предоставленных под комплексное освоение с застройкой нескольких очередей строительства.
Введены также давно ожидаемые собственниками земли нормы, устанавливающие порядок проведения перераспределения земельных участков в частной собственности с землями, относящимися к неразграниченной государственной собственности. На практике это позволяет владельцам земельных участков по согласованию с администрацией района выровнять/перераспределить, а в некоторых случаях расширить границы своих участков за счет прилегающих и не сформированных ранее земель госсобственности. Появляется возможность устранить вкрапления, вклинивания, изломанность границ земельных участков, межполосицу, что достаточно часто встречается, в том числе и на территории Ленобласти. Таким образом, нормы по перераспределению оптимизируют использование земель и вводят достаточно большое количество земельных участков в хозяйственный оборот, тем самым увеличивая поступления в казну субъектов. Перераспределение осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо – при отсутствии такого проекта – в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
– Насколько последовательно, на ваш взгляд, меняется российское законодательство в области кадастровой оценки, земельных отношений, экспертизы изысканий и проектной документации? Можно ли обозначить ключевые идеи, на реализацию которых направлены все вносимые поправки?
– Законодательство в данных сферах меняется достаточно часто, вносятся изменения и доработки практически каждое полугодие.
Например, в развитие основного закона, регулирующего кадастровую деятельность – Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» – за 3,5 года действия, было принято более 40 документов, вносящих изменения в его положения. Хотелось бы, чтобы законодательство в нашей сфере менялось не так часто и более продуманно. Мы, конечно, вносим свои предложения в законотворчество от имени общественных организаций – СРО.
Сейчас реализуется реформа кадастровой отрасли – вектор развития задан в направлении усиления важности и повышения контроля деятельности кадастровых инженеров со стороны саморегулируемых организаций. У СРО добавляются функции отстаивания интересов кадастровых инженеров через апелляционные комиссии в досудебном порядке. Но не всегда наше законодательство направлено на поддержку развития бизнеса.
Не урегулированы многие вопросы, например взаимодействие кадастрового инженера с юридическим лицом, их взаимная ответственность перед заказчиком, ответственность кадастрового инженера, необходимость хранения документации об объектах, в отношении которых выполнялись кадастровые работы. Будем надеяться, что договоренности и необходимые положения лягут в основу новых поправок в 452-ФЗ и 221-ФЗ.