Лучший объект еще не построен
Компания «Строительный трест» хорошо известна в Санкт-Петербурге. Однако за раскрученным брендом скрываются непубличные компании, и одна из них – ООО «СТ-Строй» – генподрядчик. Генеральный директор компании Андрей Октябринович Зинин рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как жить за заказчиком, что самый красивый дом еще не построен и о специфике строительства спортивных комплексов.
– Начнем с самого простого вопроса: как давно вы работаете на рынке?
– Наша компания была образована в 2003-м. В этом году нам исполнилось 13 лет. Когда создавались, перед нами была поставлена задача выполнять все производственные работы «Строительного треста». Вот мы возложенные на нас обязательства и выполняем. «Строительный трест» – наш бессменный заказчик, с которым наша компания плодотворно сотрудничает и является, по сути, структурным подразделением. В следующем году у «Строительного треста» юбилей – 25 лет.
– Много удалось построить за это время?
– В среднем мы возводим 50 тыс. кв. м в год, вот и умножайте. Получается не меньше чем 650 тыс. кв. м только жилья.
– Какой самый красивый дом?
– Думаю, самый красивый дом пока не построен. Хотя сложился определенный феномен. Когда строишь, считаешь, вот этот дом будет самым красивым. Проходит время, строим новый дом, и опять он самый прекрасный, лучше прежнего. Сейчас я уверен, что самым лучшим будет комплекс OSTROV в Петроградском районе на Ремесленной ул. Хотя не сомневаюсь, что все последующие дома будут нравиться еще больше. Поэтому я и говорю: самый красивый дом не построен. Одно знаю точно: по качеству исполнения все дома построены на совесть. А так – чем дальше мы идем, тем облик дома становится интереснее.
– Хорошо, а лично для вас какой дом из возведенных самый лучший?
– Лично для меня – отдельно стоящий коттедж или таунхаус. Высокими должны быть бизнес-центры и гостиницы, жить на высоте мне некомфортно.
– Вы против высоток?
– Я за них как коммерсант.
– Если говорить серьезно – какой дом «Строительного треста» вы выберете для проживания?
– Каждый объект по-своему интересен, плохие дома не продаются. Наверное, дом должен быть невысоким, 9-10 этажей, как наш объект на Ремесленной. В целом хорошее сочетание, жить удобно и глаз радует.
– Дом на Ремесленной – очередной фаворит компании, поэтому вы так часто вспоминаете?
– С одной стороны, это самый красивый дом. С другой – это наш первый опыт работы в центральной части города. Опять же место хорошее, проект интересный. Тут много разных факторов.
– На Петроградской стороне для строительства осталось мало мест.
– Мы строим на Ждановской наб. Рядом Крестовский остров. Еще в прошлом году мы откапывали котлован, а в следующем будем уже сдавать объект. Считаю, что все складывается, как всегда, хорошо. Когда начинали строительство, смотрели на соседние здания – уверяю, что наш дом будет выделяться. Хороший проект по всем параметрам.
– Для комфортного проживания в центре красивого дома и удобных планировок мало. Людям надо добираться до работы и возвращаться домой.
– С точки зрения владельца машины считаю место хорошим настолько, насколько это может быть в центральной части города. Здесь много разных магистралей. На север едем через Песочную наб., на юг – через Тучков мост. Скоро будет строиться развязка, и тогда вообще можно будет быстро выехать на ЗСД. С городским общественным транспортом проблем нет, автобусы, трамваи, троллейбусы и метро – все рядом. А стоянка под домом – 2-этажный паркинг.
– Насколько мне известно, «Строительный трест» не строит типовых домов?
– Это так. Правда, есть четыре дома на Кондратьевском пр., три из которых строили мы, они могут показаться одинаковыми, но они все разные. Мы работаем в комфорт-сегменте и стараемся держать марку. Мы вообще не строим квартир-студий. Почему? Наши квартиры предназначены для людей, привыкших к определенному уровню проживания. Нет студий – это значит, среда обитания будет одного уровня.
– Чтобы строить современные дома, необходимо использовать современные материалы. Как вы внедряете новшества?
– Новые технологии появляются постоянно, их всегда очень много. У нас переход на новые технологии переходит плавно, постепенно. Попробовали на одном из объектов, начали внедрять в работу. Как правило, все новые технологии и материалы требуют лишь правильного использования. Другими словами, обучения. Раньше кровли крыли рубероидом, потом появились новые материалы – наплавляемая кровля, мембраны. Раньше строили без фасадного утепления, теперь это делают повсеместно. Раньше декоров не делали, сейчас дома украшают. Меняется инженерия. Сейчас мы используем коллекторную систему отопления и водопользования, которая устанавливается в местах общего пользования. Если вы вспомните, еще несколько лет назад повсеместно использовалась система стояков. Раньше счетчик был на доме или считали энергоресурсы по среднему, теперь счетчики тепла на каждую квартиру.
Кризис стройке не помеха
– Сейчас принято говорить о кризисе. Как компания чувствует себя в настоящее время?
– По большом счету, все по-прежнему: были бы деньги – и все будет нормально.
– Думаю, что, в отличие от многих других генподрядных организаций, вы чувствуете себя более уверенно – заказчик всегда даст работу.
– Согласен, работать легче, когда тебя снабжают заказами. У нас полное взаимопонимание. Думаю, нам обоим жить легче, когда мы вместе. Заказчику выгодно иметь своего генподрядчика, можно повоспитывать, когда необходимо, и генподрядчику так проще. Опять же хорошего генподрядчика найти сложно.
– Длительное сотрудничество оборачивается ментальным взаимопониманием?
– Кроме этого, заказчик много делегирует нам, и мы исполняем. В процессе строительства возникает много рабочих моментов, для решения которых нам нет смысла беспокоить заказчика. Решаем все сами. Как пример – взаимодействие с проектировщиками или вопросы, связанные с материалами, которые лучше применять в каждом конкретном случае. Конечно, мы всегда уведомляем заказчика о наших действиях. Если заказчик сказал использовать конкретное оборудование, оно и будет стоять, сказал положить вот конкретно такую плитку – мы исполняем.
– На ваш взгляд, насколько оправданно работать с одним генподрядчиком?
– Многие генподрядные компании работают с конкретными заказчиками, и у подавляющего числа заказчиков свои генподрядчики. Хочу напомнить, что с 2003 года у «Строительного треста» были организованы две генподрядные компании. Можно сказать, что мы с коллегами конкурируем между собой, как бы участвуем в «социалистическом соревновании». Дороже, чем стоит наша работа, нам не заплатят. В структуре «Строительного треста» работает экономический отдел, который отлично разбирается в стоимости работ, в том числе и субподрядных организаций.
– C начала кризиса стали меньше строить?
– Объемы строительства – в среднем 50 тыс. кв. м в год, хотя был год, когда 110 тыс. кв. м сдали. В управлении недвижимостью разработан план, в нем четко указано, сколько мы должны сделать в течение месяца. Могут быть, конечно, отклонения, но в целом по году он остается неизменным.
– Любой план опирается на финансовые данные, для строителей это продажи.
– Есть отдел продаж, и есть план, подготовленный управлением недвижимостью, я о нем упоминал. У менеджеров по продажам свой план. Хотя для них это не константа, могут реализовать и больше.
– А если станет совсем туго?
– А если совсем – есть «подушка безопасности», но это тот самый неприкосновенный запас. До этого будем пищать, но строить.
– А кто они – покупатели квартир «Строительного треста»?
– Это вопрос лучше адресовать в отдел продаж. Я выглядываю в атриум, вижу: покупатели есть, значит, можно дальше строить – деньги будут. А наши покупатели – это люди, которые хотят жить в хороших домах.
– Известно, что «Строительный трест» – приверженец кирпичного домостроения. Может, для сокращения затрат отдать предпочтение другому материалу?
– Строить из кирпича, конечно, дорого. Хотя себестоимость домов из монолита у других компаний ненамного дешевле наших. Мы используем схему, разработанную нами больше 10 лет назад: монолитный каркас – колонны, монолитные перекрытия и наружные кирпичные стены. Поэтому получается не намного дороже.
– Кризис заставляет строительные компании минимизировать издержки. По вашему мнению, на качестве строительных работ это может сказаться?
– У нас качество всех работ проверяет технадзор заказчика. Кроме этого, надзор осуществляют подрядчик и генподрядчик. Таким образом, исполнение работ контролируют сразу три отдела, плюс авторский надзор проектировщика. Даже для обычной заливки бетона требуется подпись инженера по качеству. Поэтому я спокоен за исполнение работ.
– Подобный контроль не дает усомниться в качестве. Видимо, претензий от покупателей к компании нет?
– Замечания всегда существуют. По качеству исполнения немного, в основном это касается эксплуатации. Чаще всего вопросы связаны с витражами и окнами. Скажем, в процессе установки поцарапали раму, приходится заменить пакет. Есть случаи, когда новоселы жалуются на плохое примыкание створок рамы и продувание. Здесь надо учитывать, что оконные системы могут предусматривать два режима – для теплого и холодного времени года. Если вопросы возникают, их регулированием занимается служба сервиса.
– Как долго к вам можно обращаться после сдачи дома?
– Гарантийный срок – пять лет. Хотя основные обращения поступают в первый год эксплуатации объекта. В дальнейшем вопросы возникают очень редко. Но мы никуда не уходим.
– Покупая квартиру, немаловажно знать, кто строил дом. Я говорю не о компании, а о людях. Текучка есть?
– Средний возраст наших отечественных строителей рабочих специальностей, к сожалению, близок к пенсии. У нас работает каменщица – ей уже за 70, но она и некоторых молодых за пояс заткнет. Много специалистов из других городов. Это не означает, что они низкоквалифицированные. Многих можно назвать специалистами высокого уровня. У нас в компании работает сотрудник, который второй год подряд признается лучшим каменщиком в Петербурге, в том году он занял третье место по России. Он приезжий. К тому же нельзя забывать, что каждый год в компании проходит аттестация всех работников. Поэтому случайных людей у нас нет.
На все руки
– Социальные объекты вы строите?
– Мы строим все, что пожелает заказчик. Мы вообще не строим домов без парковочных мест для автомобилей. Иногда это многоуровневые, а порой подземные паркинги. Могут быть просто стоянки. В Кудрово построили отдельно стоящий детский сад. Бывает, что помещения для детсадов размещаем в самих жилых зданиях как в комплексе на Фермском шоссе. В зависимости от требований это может быть один или два этажа. Делаем все под ключ. Дом сдали – и дети сразу пошли в детсад.
– В последнее время компания с завидной периодичностью строит физкультурно-оздоровительные комплексы. Это новый тренд «Строительного треста»?
– В конце июня мы получили разрешение на ввод в эксплуатацию физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК), построенного на месте бывшего велотрека на пр. Тореза, 114. Это уже третий проект «Строительного треста», который будет работать под управлением холдинга «Алекс Фитнес». В его структуру входят сети фитнес-клубов ALEX FITNESS и спортивных клубов OLYMP. На Тореза как раз открылся фитнес-центр OLYMP.
– Это нетиповые проекты?
– У каждого клуба своя концепция. В прошлом году мы построили ФОК в составе жилого комплекса «Лиственный». В нем открылся фитнес-клуб бизнес-класса «Гравитация». Помимо спортклуба в здании работают детская студия и спа-зона. Поэтому все делалось исключительно индивидуально, и все под ключ.
– Есть отличие в строительстве жилых домов и ФОК?
– Построить ФОК под ключ очень сложно. Тут все, начиная с отделочных работ и заканчивая сложными системами вентиляции. Очень много инженерных коммуникаций, которые необходимо увязать между собой. Требуется очень много внимания на всех этапах – при строительстве, монтаже оборудования, пусконаладочных работах. Скажем, бассейн в отопительный сезон работал нормально, а летом с температурой воды стали перебои. Вот сейчас занимаемся наладкой. Не забывайте, что каждый объект оператор ФОК делает под себя, а это всегда индивидуальные решения и нетиповые задачи.
Справка:
ООО «СТ-Строй» – генподрядная компания, входящая в объединение «Строительный трест». Компания была основана в 2003 году как самостоятельная бизнес-единица. За время работы компания построила более 650 тыс. кв. м жилой недвижимости.
В настоящее время «СТ-Строй» ведет строительство второй очереди жилого комплекса «Лиственный» в Выборгском районе, которая будет введена в эксплуатацию в IV квартале 2016 года, жилого комплекса OSTROV в Петроградском районе (срок ввод объекта в эксплуатацию – III-IV кварталы 2017 года) и пятого лота в жилом квартале «Капитал» в Кудрово (срок ввода объекта в эксплуатацию – II квартал 2018 года).