Рынок торговых площадей в I полугодии 2003 года

Предложение коммерческой недвижимости формируется предприятиями, профессионально занимающимися управлением недвижимостью, государственными учреждениями, организациями и предприятиями, коммерческими и некоммерческими организациями, имеющими в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении, а также по договору аренды нежилые помещения.
По данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли, в Петербурге действуют 9230 предприятий розничной торговли (6600 предприятий розничной торговли, из них около 1200 объединены 160 торговыми сетями, 4080 организаций общественного питания, 3670 предприятий бытового обслуживания, 41 рынок и 20 зон мелкорозничной торговли). Торговая площадь всех магазинов составляет 1 230 800 кв. метров, в т.ч.: продовольственных – 428 600 кв. метров (их в общей сложности 3976), непродовольственных – 762 тыс. кв. метров (4722 предприятия), на смешанную торговую сеть приходится 40 200 кв. метров (179 магазинов). В течение 2002 года было открыто более 350 новых магазинов и супермаркетов.
Общая площадь торговых помещений в Санкт-Петербурге составляет порядка 3,2 млн кв. метров, и емкость этой отрасли более $4 млрд в год. При среднестатистическом количестве населения в городе 4,578 млн человек на тысячу населения приходится 699 кв. метров торговой площади. Однако следует учесть, что лишь 1,2 млн кв. метров являются собственно торговыми, остальные площади – более 60% – это складские и подсобные помещения. Таким образом, соотношение торговых и складских помещений составляет порядка 40:60, тогда как на Западе стандартом является 70:30 и более, что характеризует эффективность их методов торговли и логистики.
Петербургская торговля очевидно тяготеет к центру: в четырех центральных районах расположено около 40% торговых предприятий. При этом на их долю приходится лишь 25% городских торговых площадей, хотя именно в центре расположены три самых больших универмага: «Гостиный двор», «Пассаж» и «ДЛТ». В исторической части Петербурга пока нет ни одного торгового центра, отвечающего западным требованиям, хотя идея создания в сердце города современных торгово-развлекательных мультикомплексов с обширными парковками существует довольно давно. Сегодня в стадии разработки находятся сразу несколько проектов, связанных как с реконструкцией, так и с новым строительством.
Улучшение благосостояния населения страны, восстановление уровня дохода до докризисного стимулируют рост и развитие торговых комплексов, ориентированных в первую очередь на увеличивающуюся долю среднего класса.
Данная ситуация не могла не сказаться на рынке коммерческой недвижимости и послужила одним из косвенных факторов продолжавшегося роста рынка, т.к. уровень доходов непосредственно влияет на развитие розничной торговли.
Активными игроками рынка розничных и мелкооптовых продаж являются как организации, имеющие или строящие крупные торговые комплексы («Адамант», «Торговый двор», «Максидом», «Мегамарт», «Лента» и т.д.), так и фирмы, чья стратегия базируется на создании широкой сети относительно небольших магазинов в торговых комплексах или автономных торговых помещениях. Среди последних можно выделить следующие: «Пятерочка» (70 магазинов в Петербурге, 22 в Москве), «Компьютерный мир» (10 магазинов), «Компьютер центр КЕЙ» (девять магазинов), «Эльдорадо» (семь магазинов), «Альбатрос» (девять магазинов), «Puma» (пять магазинов), «Техносила» (три магазина в Петербурге, 22 магазина в Москве) и другие.
Кроме того, такие локальные розничные продавцы как «Пятерочка», «Дикси» («Юнилэнд»), «Находка», «Лента», «Максидом» усиливают свои позиции, открывая новые торговые точки и заявляя о грандиозных планах удвоения числа своих магазинов в течение следующих двух лет.
Весь рынок помещений, предназначенных под торговлю, можно разделить на следующие четыре сегмента:
w торговые комплексы;
w магазины во встроенно-пристроенных помещениях;
w торговые зоны (уличные рынки);
w малые торговые площади (киоски и павильоны).
Основной интерес сегодня представляют первые два вида. Именно за этими формами торговли основные перспективы развития, и доля двух других будет постепенно сокращаться, перетекая в первые два сегмента (укрупнение форматов торговли).

Несмотря на достаточно незначительную долю в общем объеме торговых площадей, которую занимают торговые центры (ТЦ) и торговые комплексы (ТК) (порядка 11% – 352 тыс. кв. метров), они являются важным компонентом современной торговли Санкт-Петербуга, занимая большую долю городского рынка цивилизованной торговли европейского уровня.

По данным компании Colliers International, в 2003-2004 годах в Петербурге должно быть введено в эксплуатацию более 450 тыс. кв. метров современных торговых площадей. Если этот прогноз оправдается, совокупный объем предложения в комплексах, отвечающих международным стандартам, увеличится более чем в два раза. Но это всего лишь смягчит дефицит торговых площадей и не остановит рост цен на магазины, особенно в центре.
Одной из главных тенденций развития рынка торговых площадей Санкт-Петербурга является наличие устойчивого спроса на торговые площади, имеющие выгодное расположение и хорошие качественные характеристики. Это, в свою очередь, вызвало бурное развитие торговых комплексов в нашем городе. Данный тип организации торговли характеризуется наличием условий для предложения широкого ассортимента товаров, что в совокупности с более высоким по сравнению с другими типами торговых площадей уровнем комфорта для посетителей создает предпосылки для увеличения потока покупателей. Этим обусловлены высокий уровень спроса и цен на площади такого типа.
В городе объявляется и реализуется все больше проектов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – размеры современных торговых центров много больше 10-15 тыс. кв. метров и иногда доходят до 50-60 тыс. кв. метров («Меркурий» – 60 тыс. кв. метров, проекты компании «Макромир» – до 100 тыс. кв. метров), что ненамного меньше, чем крупнейший «Мега Молл» в Москве (180 тыс. кв. метров).
Торговые комплексы в Санкт-Петербурге в недалеком прошлом были представлены лишь в лице крупных универмагов («Гостиный Двор», «Пассаж», «ДЛТ», «Фрунзенский», «Московский», «Кировский» и др.). Проекты нового формата стремятся совместить в себе максимум удобств и бизнесов – многоуровневые парковки, галереи, многозальные кинотеатры, кафе, бары и рестораны, дискотеки и развлекательные клубы.
Для создания ТК также активно используется потенциал существующих строений изначально неторгового функционального назначения. В результате изменения функционального назначения на базе зданий производственных корпусов были созданы такие ТК как «Максидом», «Мегамарт», «Лента», «Светлановский», «Сампсониевский» и т.д.
Специфика петербургских ТК такова, что внутри строения, как правило, нет четкого разделения границ площадей (некапитальные перегородки), и отдельные магазины в составе ТК невозможно зарегистрировать как объект недвижимости. Поэтому в данном секторе практически отсутствуют предложения по продаже площадей, весь объем реализуется через аренду, как с выкупом права, так и без.
Арендные ставки отличаются примерно в 3,75 раза. Уровень цен зависит от местоположения ТК, «раскрученности» объекта, расположения внутри здания, этажа, на котором арендуется помещение, арендуемой площади (меньше площадь – выше цена).
Больше всего торговых площадей в торговых комплексах Василеостровского, Московского и Приморского районов Петербурга. Именно в этих районах сегодня строится наибольшее количество жилых домов, ориентированных на средний класс (до 45-50% от общего количества строящегося в городе жилья). В сумме эти три района занимают более 40% рынка торговых комплексов.

Тенденции и прогнозы развитИЯ рынка торговых площадей
на 2003-2005 годы
w К 300-летию Санкт-Петербурга завершается строительство сразу нескольких крупных торговых центров: «Сенная», «Пик», «Владимирский Пассаж», «Меркурий», «Заневский Каскад», «ТК 2000». Их суммарная площадь более 200 тыс. кв. метров.
w Общей тенденцией является укрупнение существующих и появление новых очень больших торговых комплексов, предоставляющих посетителям не только возможность приобрести товары, но и сочетающих в себе крупные развлекательные и досуговые комплексы.
w С приходом крупных московских и зарубежных оптово-розничных компаний изменятся представления о современных торговых центрах, моделях и методах торговли. Акцент сместится на более крупные проекты, ориентированные на жителей больших регионов и нескольких районов с представлением большого ассортимента товаров.
w Рынок продовольственных товаров будет представлен большей частью местными и западными дистрибьюторскими компаниями. Эксперты видят через пять лет более 60-70% этого сегмента рынка торговли за западными компаниями.

Автор: Обзор подготовлен Управлением маркетинга компании «Петербургстрой Skanska»