Риск-менеджмент в девелопменте
Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP (Северо-Запад)
– Мы попытались создать своеобразный рейтинг классических ловушек, в которые попадает инвестор при приобретении участка под застройку на земельном рынке в Петербурге.
Довольно распространенное явление, когда участок попадает в санитарно-защитные зоны и на нем невозможно разместить, например, социальные объекты и жилье. Множество подобных проблемных участков экспонируются на рынке в районе различных промышленных зон, аэропортов, Пулковской обсерватории и т. д.
Сталкиваются девелоперы и с тем, что, приобретая землю в историческом центре города, при раскопках могут быть выявлены «скрытые кладбища» и т. д. Такие случаи уже не раз были в Петербурге.
Достаточно часто встречаются ситуации, когда невнимательный анализ технических условий приводит к тому, что отсутствует физическая возможность подключения к внешним инженерным сетям без дополнительных сверхзначительных затрат. Подобная ситуация нередко встречается в Петербурге и Ленобласти.
Наконец, мало кто из девелоперов не знает, какой агрессивной бывает реакция жителей на любую застройку. В различных районах совершенно разный уровень активности местных жителей: где-то лучше вообще не связываться с новым проектом либо предоставить собственнику земельного участка до сделки выполнить обязательство по снятию этого вопроса легальными средствами.
Еще один момент, которым пренебрегают компании, – это тщательный анализ градостроительных документов всех уровней. ГПЗУ не является документом, устанавливающим параметры с точки зрения права (исключительным в этом смысле регионом является Москва). Градостроительный план земельного участка – это «информационный документ», это определено Градостроительным кодексом РФ, разъяснено судами различного уровня, письмами профильных федеральных ведомств. Однако большинство девелоперов смотрят на него как на зеленый сигнал, говорящий о возможности реализации указанных в нем функций и параметров. При этом часто девелопер не изучает, а на каком основании прописаны те или иные показатели в ГПЗУ. Виды использования, установленные в составе градостроительных регламентов, – это только потенциальная возможность их размещения в соответствующей территориальной зоне, но не гарантия.
Если градостроительные риски чаще всего можно устранить через проведение дополнительных согласований, подготовку соответствующих заключений, внесение изменений в градостроительную документацию и т. д., то риски реализации, связанные с неверной оценкой спроса, могут поставить крест на реализации проекта в целом.