«Серые» схемы под сенью закона
Так называемые серые схемы, как говорят юристы, тоже подпадают под действие ФЗ-214, однако нередко тем, кто покупает жилье через них, доказывать права на объект приходится через суд.
Среди других схем покупки жилья также можно выделить: предварительные договоры купли-продажи, «вексельную» схему, переуступку прав требования. Однако большинство из них специалисты склонны относить к так называемым серым схемам продажи жилья.
Так, например, вексельная схема предполагает, что застройщик выдает покупателю вексель, эквивалентный определенной сумме. Эта бумага закрепляет за клиентом право на квартиру. В случае если застройщик не успевает выполнить в срок свои обязательства, то покупатель вправе требовать деньги по векселю. Однако в реальности данная схема ничем не обеспечена – в случае банкротства компании клиент остается ни с чем. Тем не менее данный способ реализации недвижимости формально законодательству не противоречит и потому до сих пор используется отдельными компаниями. К подобным схемам в основном обращаются региональные игроки.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», впрочем, считает, что вексельная схемы оплаты – это, по сути, не способ проведения сделки, а лишь оплаты договора. Он может применяться в любой схеме, так как является законным. Она обращает внимание и на такой нюанс: существуют проблемы при получении налогового вычета при расчете векселями. Совокупный налоговый вычет по сделкам с недвижимостью предоставляется только при использовании денежной формы оплаты. Поэтому вексельная схема перестала быть популярной. Но среди юридических лиц и там, где зачетная схема по НДС практикуется организациями, эта форма вполне может использоваться.
В начале 2013 года Верховный суд РФ в письме разъяснил свою позицию (письмо Верховного суда РФ № 7-ВС-368/13 от 30.01.2013) по поводу так называемых серых схем. По мнению суда, действие Федерального закона 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан любыми способами, в том числе путем заключения: предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства; договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости; договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность; договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости. В указанный перечень попадают и вексельные схемы. Но все это происходит в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. «То есть достаточно часто права собственности дольщиков по «серым» схемам возникают уже на основании решения суда. Правда, отмечу, что обычно проблем с таким признанием не возникает – суды достаточно охотно признают права дольщиков на квартиры», – говорит Евгений Дружинин.
Следует остановиться еще на одной, достаточно новой «серой» схеме, правовая позиция по которой не окончательно сформировалась. Речь идет о заключении так называемых договоров бронирования. Агентство, действующее по договору с застройщиком, заключает с дольщиком договор об оказании услуг по бронированию квартиры. Дольщик вносит некоторую сумму обеспечения в качестве обеспечения такого бронирования (обычно 10-15%). Естественно, если речь идет о разовом платеже в обеспечение оказания услуг по бронированию – распространить на такой договор правила, закрепленные в Федеральном законе 214-ФЗ, достаточно затруднительно. «Однако если речь идет о периодических платежах, полагаю, что эту схему ждет та же судьба, что и все прочие «серые» схемы», – отмечает Евгений Дружинин.
Таким образом, заключают эксперты, самая надежная форма приобретения жилья в новостройках – это ДДУ, поскольку в таком случае дольщики в большей степени защищены от рисков недостроя, сдачи объекта в ненадлежащем состоянии и задержки сроков.
Мнение:
Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet:
– После внесения поправок к ФЗ-214 о страховании гражданской ответственности застройщика фактически была изменена процедура удовлетворения требований дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору. Теперь в случае банкротства застройщика дольщики могут переадресовать свои требования к банку, который выступает поручителем застройщика, в общество взаимного страхования или страховую компанию, которые обязаны в таком случае удовлетворить требования заемщика.