Покупатели идут за КАД
Упрощение согласований при строительстве инженерных сетей, недавно принятое в Ленинградской области по инициативе Комитета государственного строительного надзора и экспертизы, станет существенной поддержкой для застройщиков, убежден Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС».
Факторы роста
«Если раньше речь шла о строительстве домов, то сейчас речь идет, конечно, строительстве жилых комплексов, обеспеченных инженерной, транспортной, социальной инфраструктурой. Чтобы соблюсти сроки ввода в эксплуатацию объектов, необходимо еще и сдать идущие к ним сети. Конечно, упрощение согласований при строительстве сетей играет для нас важную роль», – отмечает он, говоря о недавнем расширении властями Ленинградской области перечня объектов, для строительства которых не требуется получения разрешения.
Таким образом, как и ожидающаяся к утверждению до конца нынешнего года поправка в 214-ФЗ, разрешающая застройщикам расходовать средства дольщиков на строительство социальных объектов, это станет фактором развития рынка жилищного строительства.
Кстати, для участников долевого строительства введение упомянутой поправки не означает их еще большего обременения за счет возможного расширения перечня социальных объектов, которые будут строиться на средства застройщика, во всяком случае при приобретении жилья в Ленобласти.
«Ленинградская область достаточно гибко подходит к этому процессу в рамках областной программы «Светофор». Окончательно ее положения должны быть сформированы до конца июня. И уже сейчас понятно, что, во-первых, предложенные правила предусматривают все необходимее объекты социального назначения, а во-вторых, что региональные власти нас слышат, и наши предложения находят понимание у правительства Ленинградской области», – говорит Михаил Медведев.
Стоит также уточнить, что сегодняшняя рыночная ситуация, по его мнению, вполне благоприятна как для инвесторов со стажем, так и для новых игроков. «Сейчас войти на рынок сложнее, чем, например, десяток лет назад. Тем не менее в текущих довольно стабильных условиях можно работать и зарабатывать», – комментирует он, уточняя параллельно, что рентабельность проектов и модель построения бизнеса в целом должны сегодня быть объектом самого пристального внимания инвесторов. С другой стороны, сегодня рынок жилищного строительства Санкт-Петербурга и Ленобласти дает участникам новые возможности в плане диверсификации потребительских характеристик проектов.
«Свой покупатель есть у любого жилья: как в пределах Петербурга, так и за городской чертой. Прописка сегодня практически не имеет значения для потребителей – их предпочтения зависят от параметров самих жилых комплексов, гибкости предлагаемых финансовых инструментов для их приобретения и т. д.», – уверен Михаил Медведев. По его мнению, отличительными достоинствами новых пригородных кварталов сегодня являются разнообразие моделей решения внутриквартирного пространства, близость к «вылетным» трассам, стилевое архитектурное единство (реализуемое в проектах последних лет). «Люди более мобильны, чем раньше. Количество машин увеличивается, и меняется психология. Близость к маршрутам выходного дня становится для определенной части покупателей все более важной», – констатирует он.
При этом, полагает застройщик, в случае с новыми кварталами за городской чертой регулирует темпы и объемы строительства действительно рынок. «Если бы жилые комплексы на границе города и области были по определению плохими, там никто не покупал бы квартиры. Но мы фиксируем очень большой объем продаж именно по таким объектам. Люди хотят там жить. Можно что угодно говорить о недостатках этих ЖК, но факт спроса остается главным показателем», – делает вывод господин Медведев, определяя и «откровенно плохие жилые комплексы». «Это ЖК, которые возводятся без разрешения на строительство и с неправильно оформленной градостроительной документацией», – уточняет он.
Весенние тезисы
Наиболее ярким итогом весны-2016 на рынке жилищного строительства Михаил Медведев называет именно сохранение стабильного спроса на жилье в новостройках Санкт-Петербурга и пригородных районов Ленобласти. При этом аналитики зафиксировали перераспределение спроса за счет перетекания потенциальных покупателей от одних, менее ликвидных, объектов к более ликвидным. Был отмечен также небольшой скачок в объеме сделок, заключенных в марте на фоне ожиданий прекращения государственного субсидирования ипотечной ставки. Когда этого не произошло, в апреле спрос «просел» как раз в пределах мартовского роста. Однако главное, что поддерживает продажи в строящихся объектах в Петербурге и на пригородных территориях Ленинградской области, – подчеркивает генеральный директор ГК «ЦДС», – тот факт, что потребность в жилье – базовая для человека».
Дороги осилит идущий
Проектирование и строительство дорожной инфраструктуры, развитие сети дорог остается самым затратным разделом в комплексном развитии территории под жилищное строительство. Сегодня ни для бизнеса, ни для власти не является предметом спора идея совместной ответственности за развитие этого направления. Однако представления о разграничении ответственности могут пока еще не совпадать. «Согласен, что строительство внутриквартальных сетей – наша сфера. Что касается строительства трасс, подобных продолжению Пискаревского проспекта, – мы, конечно, будем принимать участие в таких проектах, но это не должно быть только нашим делом», – полагает Михаил Медведев. По его словам, если на начало проектирования (реализуемого на средства «ЦДС») предварительная сметная стоимость строительства этой трассы протяженностью чуть более 7 км оценивалась в 2,2 млрд рублей, на выходе проектной документации стоимость строительства выросла почти до 3,5 млрд рублей. «Строительство дорог означает существенную финансовую нагрузку. Отдельно взятому застройщику или даже пулу строительных компаний такую нагрузку не потянуть. Необходимо объединяться с партнерами по рынку, Администрацией Ленинградской области, возможно, через участие в федеральных государственных программах», – говорит Михаил Медведев. На примере проектов, реализуемых сегодня ГК «ЦДС», принцип совместного решения вопросов строительства дорожной инфраструктуры воплощается в одновременном проектировании (силами ГК «ЦДС» и властей региона) объектов дорожной инфраструктуры для обеспечения транспортной доступности территории новой застройки в Новосаратовке (Всеволожского района). В сфере ответственности Ленобласти – разработка проекта расширения Октябрьской набережной. Застройщик, со своей стороны, проектирует дорогу, которая соединит эту набережную с Мурманским шоссе с подключением к развязке там же (проект последней разрабатывается совместно с девелопером Tellus-group). «Технически с развитием дорожной инфраструктуры там все более или менее понятно, как и во всех локациях, где мы работаем», – комментирует Михаил Медведев. При этом он не отрицает, что как застройщик концентрируется на решении актуальных вопросов, не принимая участия в оценке отдаленных перспектив дорожного строительства. «Если бы мы строили вблизи Ржевского полигона или непосредственно в его границах, тогда надо было бы решать связанные с ним вопросы транспортной инфраструктуры. Наверное, эти земли хорошо бы ввести в оборот. Но нас там нет, и мы об этом пока не думаем», – резюмирует он.