Креатив как магнит
Рассчитывать на окупаемость проектов креативных пространств не стоит. Но они могут служить магнитом для больших потоков посетителей, и эти потоки могут перехватывать другие, сопутствующие, более коммерческие функции.
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer, отмечает, что помимо сложностей с КГИОП проекты по созданию таких пространств могут сталкиваться с проблемой местоположения (например, здание расположено где-нибудь в третьем с улицы дворе).
Объем инвестиций в креативное пространство может довольно сильно варьироваться. Для одних требуются довольно значительные инвестиции в реконструкцию здания. «Таково, например, креативное пространство «Ткачи» на Обводном канале, недалеко от пересечения с Боровой ул. Там было почти полностью реконструировано здание бывшей ткацкой фабрики. А, например, креативное пространство «Кухня» на 8-й Советской ул. потребовало, как мне кажется, довольно небольших вложений», – полагает господин Вечер.
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», добавляет: «В индустриальных объектах, где отсутствуют историко-культурные ограничения, и объем затрат на реконструкцию в таком случае может составлять 20-30 тыс. рублей за 1 кв. м. Более крупных вложений требуют жилые и бывшие административные здания в историческом центре. Работа с ними ограничена рядом достаточно жестких законодательных требований и регламентов, и инвестиции в подобные проекты могут превысить 40-50 тыс. рублей за 1 кв. м».
«Важной особенностью креативных пространств является возможность старта с минимальным объемом инвестиций в первоначальную подготовку объекта. Отсутствие качественного «форматного» ремонта может подаваться как своего рода художественная особенность объекта, а за придание яркого запоминающегося вида фасадам или интерьерам могут отвечать отдельные яркие детали, объекты стрит-арта и пр.», – говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
«Для успешного креативного пространства появляется возможность существенных заработков именно на коммерческих функциях – известность места и постоянно генерируемые потоки могут сделать такие помещения весьма востребованными», – считает господин Кокорев.
Часть концепций может создаваться и управляться самими организаторами креативного кластера, но другая часть помещений также сдается в аренду или субаренду – под рестораны, бары и кафе, магазины дизайнеров, мастерские, творческие студии, шоу-румы и прочие виды использования, это и является основным источником дохода. «Ставки аренды в таких кластерах могут разниться в пределах 500-1200 рублей за 1 кв. м в месяц, аренда может существенно отличаться в зависимости от размера помещения и его локации, его состояния и назначения», – отмечает Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.
Как говорят организаторы проекта «Охта Lab», зарабатывать будущее пространство планирует за счет продажи билетов на ключевые события из лекционного сегмента, сдачи в аренду переговорных комнат и лектория, а также брать абонентскую плату с пользователей коворкинга. Дополнительные функции, такие как студия печати, кофейня и др., будут находиться в пространстве на условиях аренды. «Сейчас о возврате инвестиций речи не идет – это наше вложение в комфорт посетителей «Охта-Молла», – отмечает Александр Кречетов, директор по маркетингу ТРЦ «Охта-Молл».
В будущем, по мнению господина Вечера, креативные пространства смогут появляться не только в малоприспособленных для стандартных функций старых зданиях и помещениях в центральных районах, но и в новых строениях с плохой концепцией, например торговых центрах на выезде из города. «Неудачная концепция приводит к серьезным проблемам с посещаемостью, заполняемостью арендаторами и т. д. И вытянуть такой объект может только нетрадиционный, нестандартный подход. В том числе и креативное пространство в этом здании», – рассуждает эксперт.
Мнение:
Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если говорить о зарубежных лофтах, то можно привести пример «Альберт-дока» в Ливерпуле, преобразованного в креативное пространство в 1988 году. На его территории расположены Морской музей Мерсисайд, музей истории группы Beatles, Международный музей рабства, ливерпульская галерея «Тейт», офисы, отели, рестораны, бары. Здесь регулярно проводятся выставки, концерты, мастер-классы. Ежегодно «Альберт-док» посещают 5 млн человек, что делает его одним из самых востребованных мест за переделами Лондона.