Перестройка продолжается
Участникам строительного рынка стало давно понятно: кризис отразился на всех его сегментах. Как вести себя сейчас и что делать дальше девелоперам на новом экономическом ландшафте, обсудили эксперты на бизнес-завтраке «Недвижимость в ожидании инвестиций».
2015 год своими политическими и экономическими событиями замедлил деятельность застройщиков Петербурга. За новые проекты они берутся неохотно, неспешно заканчивая уже начатые. Слово «дно» все чаще звучит в оценке нынешней ситуации. Правда, одни спикеры уверены, что оно уже позади, другие настроены менее позитивно.
Земля на исходе
Как сообщил генеральный директор Knight Frank Николай Пашков, в прошлом году спрос на жилье снизился на 40-45% к аналогичному периоду 2014 года. Однако сейчас ситуация несколько изменилась – объем таких сделок в 2016 году стал выше уровня 2013 года.
По словам генерального директора «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, сейчас в компании стараются не приступать к новым проектам: «Наши объемы земель мы будем осваивать несколько лет, и все процессы будут идти внутри этого рынка. Мы стали строить меньше, особенно это хорошо заметно по 2016 году. Стройка – вещь инерционная». Он также отметил, что поскольку объем реализации жилья сократился, стоимость строительства возросла, а цена продукта осталась на том же месте, доходность от этого бизнеса постепенно начала падать.
Прогнозируя дальнейшую ситуацию по строительству жилья в Петербурге, управляющий партнер «Лидер Групп» Денис Кириллов отметил, что совсем скоро ценник на квартиры значительно возрастет. Случится это из-за новых правил ПЗЗ, по которым в черте города можно будет строить зданий не выше 40 м. «Это ограничение придумали для того, чтобы в городе перестали строить жилье эконом-класса, так как новые правила увеличат стоимость квадратного метра. Цена за «квадрат» будет начинаться от 100 тыс. рублей, а когда все проекты будут пересмотрены, она дойдет до 150-200 тыс. рублей», – считает господин Кириллов.
В сегменте жилья премиум-класса ситуация более радужная. Спрос на этот продукт в 2015 году сократился на 20% к уровню 2014 года. «Интересно, что верхняя планка сделок повышается. То есть сейчас бюджетом 100-150 млн рублей никого не удивишь, хотя раньше таких были единицы», – сообщил Николай Пашков. Правда, в строительстве элитного жилья появилась другая проблема – для этих целей в Северной столице не хватает земельных участков, считает управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов ООО «Еврострой-Развитие» Александр Матеша. «Для нас сейчас основная сложность в Петербурге – найти хороший земельный участок, пятно под застройку. Крестовский остров практически исчерпан, на Петроградке тоже почти нет, на Петровский остров, по нашему мнению, заходить раньше чем через 2-3 года не стоит, на Васильевском очень мало участков с хорошей локацией. Таким образом, мы получили дефицит хороших участков под элитное строительство, и в нашем случае инвестиции находятся в ожидании потенциальной недвижимости, а не наоборот», – отметил он.
Шаверма взамен бутиков
С коммерческой недвижимостью ситуация более «многогранная». Например, для строительства бизнес-центров, по мнению Николая Пашкова, время сейчас не самое подходящее. «Арендная ставка в офисах стабилизировалась. С этой точки зрения мы уже находимся на дне. Сложно найти офис для крупных клиентов, особенно в классе А. Кстати, сейчас вакансий в классе А меньше, чем в классе В. В целом же начинать строительство БЦ класса А экономически нецелесообразно.
С ним согласен и генеральный директор «БКН девелопмент» Леван Харазов: «У нас есть несколько пятен с разрешениями на строительство БЦ и готовыми градпланами, с проектными решениями лучших архитекторов этого города. Однако мы не вступаем в стройку, потому что понимаем, что максимум, что можно сделать, – это построить БЦ и продать».
Девелоперы неохотно вкладывают инвестиции и в индустриально-складскую недвижимость. Хотя, по мнению экспертов, с точки зрения доходности данный сегмент очень перспективный. В последнее время наблюдается всплеск в стрит-ретейле, по большей части обусловленный высокой ротацией. «В 2009 году с Невского пр. «сдуло» все бутики, и на их местах появились недорогие общепиты, ларьки с шавермой, дискаунтеры. Сейчас ситуация похожая», – заметил Николай Пашков.
Мнение:
Юрий Зарецкий, генеральный директор PETERLAND:
– Так, как было раньше, уже не будет. Нефть вряд ли поднимется выше 40-50 USD за баррель, и это означает, что приток больших денег закончился. Пока еще у населения есть деньги, их можно выкачивать. Поэтому у некоторых девелоперов радостные настроения. Но если наша экономика не перестроится на новые рельсы, через год-полтора деньги и у населения, и в резервном фонде закончатся, и тогда строительный рынок остановится.