Вопрос номера
Корреспонденты «Строительного Еженедельника» выясняли у участников рынка, упадут ли цены на квартиры вслед за снизившимся спросом.
Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Итоги прошлого года показывают, что негативные прогнозы некоторых экспертов рынка не оправдались и существенного снижения спроса не произошло. В нашей компании эта цифра составила всего 12% и никак не повлияла на ценообразование. 2016 год начался хорошо, к концу января выросла покупательская активность. О положительной динамике на год говорить рано, это зависит от многих факторов, в том числе и от решения правительства продлить субсидирование ипотечной ставки. Покупатели спешат воспользоваться действующей программой господдержки, которая заканчивается в феврале. И это является одной из причин, влияющих сейчас на рост объемов продаж. Другое дело, что часть объектов «ЦДС» реализуются без участия субсидированной ипотеки, и мы можем оценить объективную ситуацию на рынке. А она такова, что интересные по своим характеристикам объекты (по месторасположению, проекту и т. д.) пользуются спросом и постоянно повышаются в стоимости, другие держатся на уровне или даже несколько ниже инфляции, оснований для снижения цены нет.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс»:
– Падение продаж наиболее заметно в массовом сегменте. Элитная недвижимость более устойчива, однако и на ней отразились негативные тенденции. Многие заранее начинают корректировать свои потребности и затраты, в том числе и покупатели недвижимости. Решение о покупке принимается в течение полугода, а за это время курсы успевают измениться несколько раз. С декабря прошлого года идет понижение курса рубля, стоимости нефти. Люди чувствуют неуверенность в завтрашнем дне и ждут хоть какой-то стабилизации. Как только она произойдет, а это может случиться уже к весне, спрос и продажи выйдут на прежний уровень.
Глобального подорожания квадратного метра в прошлом году мы не наблюдали, и оно вряд ли состоится в этом. Цены будут расти в пределах инфляции. Традиционно будет расти стоимость недвижимости на завершающей стадии. Повышение цен будет также и в новых проектах. При строительстве дома используются импортное оборудование или комплектующие. В течение прошлого года их стоимость увеличилась в среднем на 10%, соответственно, выросла и себестоимость самих проектов ориентировочно на 5%. Это не может не отразиться на конечной стоимости жилья.
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости Группы ЛСР на Северо-Западе:
– В условиях падающего спроса снижение цены на недвижимость возможно. Однако сокращаться будет стоимость квартиры в целом, а не квадратного метра. Из-за снижающейся платежеспособности покупателей девелоперы в новых проектах могут уменьшить площади квартир, чтобы поддерживать их доступность. Цена квадратного метра, вероятнее всего, останется прежней, поскольку себестоимость строительства не снижается.
Николай Копытин, генеральный директор ГК Normann:
– Спрос на жилье остается высоким, но изменилась его структура: интерес покупателей теперь направлен в сторону недвижимости более высокой готовности. Очень скоро рынок может оказаться в ситуации дефицита самого востребованного предложения – квартир в сданных домах и объектах, близких к вводу в эксплуатацию. Поэтому разница в стоимости между объектами на начальной стадии строительства и близкими к сдаче в дальнейшем будет только увеличиваться.
А в целом, несмотря на постоянный рост себестоимости строительства, предпосылок к росту цен на недвижимость в ближайшей перспективе мы не видим, кроме естественного повышения цен на квартиры в конкретных объектах в связи ростом их готовности. Правда, и существенного снижения средней цены квадратного метра ждать не стоит: ни один застройщик не будет работать при отрицательной маржинальности.
Алексей Букин, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест»:
– В том, что цены сколько-нибудь существенно снизятся, сомневаюсь. Все-таки доходность строительной отрасли не так высока, как принято считать. Но вот в чем не сомневаюсь нисколько, так это в том, что 2016 год многое изменит на рынке.
Изменения последуют и в схемах покупки квартир, в том числе и в связи с отменой программы господдержки ипотеки, которая заканчивается весной. Продажи в ипотеку всегда составляли большую долю на первичном рынке: тех, у кого есть 100% стоимости квартиры, немного. Банки, конечно, предложат какие-то новые программы, но повышение ставки все-таки произойдет. Поэтому перспективы ипотечного кредитования – очень важный вопрос для строителей и для банков. Не верят пока люди, что отменят эту поддержку, и зря не верят.
Ожидаем мы изменений и в продуктах. Так, по нашим представлениям, на обновленном рынке могут оказаться востребованными проектные решения, позаимствованные у экономной Европы. Например, не исключен рост популярности квартир, где кухня-гостиная превращается просто в просторную кухню, спальни становятся совсем небольшими, но зато увеличиваются ниши для хранения вещей. Все это позволяет людям купить квартиру с необходимым количеством функциональных зон за гораздо меньшие деньги. Потому в марте мы запустим в продажу интересное дополнение к нашим квартирам, которое – мы уверены – будет востребовано клиентами.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В 2015 году, как и прогнозировали, объемы продаж сократились в среднем на 30-33%. Девелоперы сосредоточили внимание на наиболее бюджетных проектах. Скорее всего, тенденции прошлого года продолжатся и в этом: объем ввода нового жилья будет снижаться, ликвидное предложение сокращаться, но тем не менее рынок все равно останется за покупателем. На наиболее интересные объекты цены будут расти – в среднем на 7-10% за год. А в проектах, которые наименее востребованы среди покупателей, наоборот, можно будет наблюдать снижение стоимости «квадрата». Объемы продаж, скорее всего, не вырастут за текущий год, даже может быть некоторое снижение этого показателя по сравнению с прошлым годом.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:
– С большой долей вероятности в текущем году в Петербурге не возникнет оснований для роста цен на строящееся жилье. Стоимость квадратного метра будет увеличиваться только по мере роста строительной готовности объектов – примерно на 10% от старта продаж до ввода дома в эксплуатацию.
В целом же в 2016 году большое значение при ценообразовании будут иметь текущее состояние рынка недвижимости, уровень средних цен в проектах-конкурентах и динамика покупательной способности населения.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– В 2015 году вывод в продажу новых объектов в Санкт-Петербурге сократился более чем на 30% по отношению к 2014 году. Уменьшающийся объем предложения и растущая себестоимость не позволят снизить стоимость квадратного метра. В 2015 году на фоне растущей себестоимости и сокращения объема предложения цены сохраняли стабильность. Происходит рост себестоимости строительства, который обусловлен новыми ценами на импортные стройматериалы и оборудование, дорожающий металл, щебень, песок, растущие транспортные издержки. Кроме того, недвижимость в Санкт-Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, более скромных, но крупных городах России, в которых рынок менее насыщен. Петербург – второй город в России по значимости и привлекательности, он также является центром регионального спроса, который не даст нашему рынку снизить свои цены до уровня провинциальных городов. В 2016 году спрос не уменьшится, а сокращение предложения способствует оздоровлению и более гармоничному состоянию рынка. Цены будут оставаться на прежнем уровне с возможной коррекцией в пределах инфляции.
Елена Валуева, директор по маркетингу MirLand Development:
– С ростом курса валюты растут и затраты застройщиков, к сожалению, не все материалы и оборудование возможно «импортозаместить». Себестоимость строительства растет, возможности для снижения цен нет. Вероятно снижение средней цены по рынку за счет появления новых низкобюджетных проектов либо проектов, сознательно предлагающих привлекательную цену на начальном этапе, – такие проекты появлялись в 2015 году как в Москве, так и в Петербурге. В проектах, находящихся в средней и высокой стадии готовности, снижение цены вряд ли возможно (только если эти объекты ранее были переоценены относительно рынка).
Пока мы не фиксируем снижения спроса. Январь прошел довольно активно, намного активнее аналогичных периодов двух предыдущих лет (по нашему проекту ЖК «Триумф Парк»). Полагаю, что это связано с колебаниями курсов валют, а также с заявлениями о том, что ипотека с господдержкой продлена не будет. Также на покупательский спрос влияют индивидуальные особенности проекта – наш объект находится в высокой степени готовности и строится хорошими темпами.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Сценарий снижения цен на недвижимость маловероятен. Сейчас застройщики находятся между молотом и наковальней. С одной стороны, платежеспособный спрос у населения уменьшился, с другой стороны – из-за роста курса доллара выросла стоимость стройматериалов. Повышать стоимость 1 кв. м нецелесообразно, но и понижать нельзя, так как уйдешь ниже себестоимости. Мы ожидаем, что цены на жилье в 2016 году останутся без изменений. Стоимость квартир лишь снизится в тех проектах, которые изначально были переоценены: которые находятся далеко от метро, в районах без инфраструктуры, построены по дешевым технологиям и пр.
Иван Романов, генеральный директор «Полис Групп»:
– Объем предложения существенно сокращаться не будет. В начале года цена за квадратный метр останется на прежнем уровне. Можно сказать, что даже в сложных экономических условиях недвижимость – наиболее удачное сочетание доходности и рисков по сравнению с другими средствами инвестирования. Тем более что застройщики предлагают различные акции и скидки, которые дают дополнительные возможности приобрести жилье на выгодных условиях. Поэтому если покупатель планирует приобрести квартиру именно в строящемся доме, то лучше это сделать в текущем году, когда на рынке большой выбор предложений на разных этапах строительства. В течение года цены будут расти на основании двух факторов: инфляции и по мере приближения срока сдачи домов.
Анастасия Жаркова, директор по продажам и маркетингу СК «Аркада»:
– Уменьшился не сам спрос на жилье, а возможности покупателя – сказывается экономический кризис, снижение доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне, замедление сроков реализации своих квартир и комнат на вторичном рынке с целью купить строящуюся недвижимость. Кроме того, мы отмечаем снижение скорости принятия решения. В 2014 году решение о покупке в среднем занимало неделю и было много продаж за условно «живые» деньги и с целью инвестирования. Сейчас в большинстве случаев квартиры приобретают в ипотеку для собственного проживания. Сбор документов и получение одобрения банка уже само по себе занимает от одной до двух недель.
Количество обращений (звонков) в наш отдел продаж практически не уменьшилось, но длительность общения с покупателем, конечно, увеличилась. Мы стараемся помочь нашему покупателю решить помимо вопроса о выборе квартиры и подбора ипотечного банка еще и ряд других задач, например берем на себя оформление заявки, ведем разъяснительную работу о возможностях и преимуществах ипотечных кредитов и т. п.
Большинство покупателей делают свой выбор в пользу покупки квартир с отделкой или как минимум с предчистовой отделкой, чтобы сократить срок от момента получения ключей до фактического новоселья.
Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК «Докландс»:
– Сейчас время покупателя. Предложений на рынке очень много, и продажи идут хорошо у тех, кто сможет предложить самый качественный продукт.
Покупатели выбирают проекты, более совершенные по своему техническому и инженерному наполнению, из экологичных материалов. Конкуренция слишком велика, чтобы реализовывать «голые стены». Цены снижаться не будут, качественный продукт не может стоить дешево. За этот год у нас цены выросли на 30% и будут расти еще.
Николай Урусов, исполнительный директор СК «Красная стрела»:
– В условиях снижения спроса на жилье стоимость, безусловно, будет корректироваться. Однако это будут незначительные изменения в рамках проводимых застройщиками маркетинговых акций. Я не склонен строить негативные прогнозы, достаточно вспомнить, что в начале 2015 года многие эксперты предсказывали стагнацию и даже падение рынка строящейся недвижимости, однако жилье продолжает строиться и продаваться. Думаю, темпы реализации снизятся, но рынок продолжит развитие.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Несмотря на то что в 2015 году было отмечено некоторое снижение спроса на жилье, глобального изменения цен оно не вызвало. В первую очередь под удар попал эконом-сегмент, где отмечено снижение покупательской активности на 18%. Соответственно, снизились и цены, правда, всего приблизительно на 2%.
Если говорить о сегментах комфорт и бизнес, то здесь спрос снизился по отношению к рекордному 2014 году, но остался на докризисном уровне. Цены же имели небольшую положительную динамику. И ожидать в дальнейшем снижения не приходится.
Из-за роста курса валют возрастают расходы девелоперов на транспортные услуги, оборудование. Несмотря на то что сегодня около 97% материалов, используемых в строительстве жилья, произведено в России, есть некоторые отделочные материалы, в изготовлении которых используются импортные комплектующие и сырье. Они, а также инженерное оборудование иностранного производства применяются преимущественно при строительстве объектов среднего и высокого ценового сегмента, поэтому предпосылок к снижению стоимости квадратного метра в таких объектах нет.