Тяга к северу
Выборгский район относится к зоне сложившейся застройки с действующей социальной и торговой инфраструктурой, поэтому для строительства жилья он достаточно привлекателен.
Однако, как и во всех городских районах, свободных пятен здесь почти нет. Перспективы развития жилой недвижимости связаны в первую очередь с редевелопментом промышленных площадок и освоением территорий на северной границе района.
Основная доля строящегося жилья сосредоточена на севере района – Парголово, Парнас. Средние цены в этих объектах находятся в диапазоне 60-90 тыс. рублей за кв. м. «Большой разрыв объясняется как разницей в местоположении (новостройки у ст. м. «Парнас» существенно дороже новостроек в Парголово), типом дома, стадией строительства и другими факторами. Основной сегмент – эконом. Самый значимый проект в этой части – «Северная долина» от компании «Главстрой-СПб». Эта локация является окраиной города, менее насыщена инфраструктурой и характеризуется не самой хорошей транспортной доступностью», – рассказала Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
На основной территории района жилые комплексы реализуются в классах комфорт и бизнес, средняя цена кв. м составляет 130-150 руб. за кв. м. В 2015 году в продажу вышли жилые комплексы «Усадьба на Ланском» («С.Э.Р.») и Leningrad («Лидер Групп»). «Самым масштабным проектом, если не считать долгострой от Компании Л1, является ЖК «Лиственный» от «Строительного треста», – полагает госпожа Пряникова.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», говорит: «По нашим прогнозам, по итогам 2015 года в Выборгском районе будет введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м жилья. В основном это новые корпуса ЖК «Северная долина», а также другие новостройки около метро «Парнас». Большая часть проектов, возводимых сегодня в Выборгском районе, относится к эконом-классу (около 63%). Многие из них расположены поблизости от ст. м. «Парнас». Проекты комфорт- и бизнес-класса занимают треть рынка – порядка 27%. Они реализуются в южной, более обжитой части района».
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева говорит: «Наиболее крупным объектом, находящимся в продаже, является, безусловно, «Северная долина» («Главстрой-СПб»). Кроме того, можно отметить комплекс в Парголово («Дальпитерстрой»). Здесь встречаются и точечные проекты (как пример – «Лиственный» компании «Строительный трест»), но основная девелоперская активность сосредоточена у ст. м. «Парнас», а также в зоне Парголово (например, жилые комплексы компании «Норманн» – «На Заречной», «Три апельсина», «Моя стихия» от О2 Development и т. д.). Данные территории рассматриваются многими девелоперами, и значительная доля объема строительства, заявленная в районе, приходится именно на эту локацию».
Исходя из заявлений застройщиков, в Выборгском районе в ближайшие годы появится свыше 3 млн кв. м. При этом около 1,3 млн кв. м приходится на «Северную долину» от «Главстрой-СПб», порядка 0,8 млн кв. м – на проект от «ЦДС» в зоне Парголово.
Стоит отметить также, что в текущем году, рассмотрев вариант редевелопмента бывших промзон по Большому Сампсониевскому пр. и Выборгской набережной, девелоперы заключали сделки купли-продажи на часть данных участков. Так, например, компания «Отделстрой» купила участок вдоль Большого Сампсониевского пр.
В Выборгском районе работают около 60 бизнес-центров от А до С-класса, их количество продолжает расти. Вообще за последний год рынок офисной недвижимости Выборгского района подрос примерно на 30% – добавились 11 площадок, среди них, в том числе, Выборгский ДК и несколько производств, выделивших часть своих помещений под коммерческие цели. Преимущественно на рынок выводились площади классов В+ и В. Рынок офисной недвижимости Выборгского района представлен бизнес-центрами класса В.
Общая площадь – 132 500 кв. м, что составляет около 7% от общего объема офисных площадей класса В в Санкт-Петербурге. «Наиболее престижной считается та часть Выборгского района, которая приближена к центру (Пироговская набережная, Выборгская набережная, Большой Сампсониевский пр.). В спальной части района, например в районе Парнаса, офисные здания единичны (бизнес-центр «На Парнасе»)», – рассказала Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE.
Неоднократно анонсировались планы по созданию нового делового района города вдоль набережных и на месте промышленных предприятий Выборгского района.
В начале двухтысячных в Петербурге был анонсирован масштабный проект по строительству крупного делового района на месте промышленных предприятий в Выборгском районе. Компания «Бекар» в 2001 году получила статус агентства развития территории, однако проект не удалось реализовать из-за административных проблем и противодействия собственников предприятий.
Несколько лет назад был принят единый план развития Выборгской стороны. Концепция предполагала строительство «Делового Сити» на территории 100 га, где в тот момент было расположено 15 предприятий. Однако сегодня эта территория продолжает развиваться лишь фрагментарно: активно перепрофилируются только набережные.
Средний уровень запрашиваемых арендных ставок в офисах Выборгского района составляет 1100-1200 рублей за кв. м, включая НДС и операционные расходы. Существенного изменения арендных ставок в Выборгском районе за последний год не происходило.