Жилье ползет на берег
Дефицит свободных пятен в Курортном районе и стремление повысить ликвидность своих проектов подталкивает инвесторов к попыткам вовлечь в оборот прибрежные территории залива, строительство жилья на которых запрещено. Общественники и экологи бьют тревогу – под видом санаториев и гостиниц скрываются апарт-отели, которые легко распродаются в собственность.
За последние пять лет были построены три элитных коттеджных поселка и один апарт-отель, говорят эксперты. На текущий момент в продаже три таких проекта – ЖК Landskrona House, ЖК Cristal от Apriori Development Group и ЖК «Первая линия» от ГК «Пионер». Последние два жилых комплекса, стоящих, по сути, прямо на пляже, вызвали претензии не только градозащитников, но и Смольного.
Водоохранная зона по действующему законодательству фактически не является ограничением для строительства. Ограничением является береговая полоса (20 м от уреза воды), которая не подлежит приватизации и где должен быть обеспечен свободный проход, объясняет эксперт ЦЭ «ЭКОМ» Андрей Резников. Тем не менее значительная часть прибрежной зоны имеет в генплане и ПЗЗ зонирование «для размещения санаторно-курортных учреждений и гостиниц». Это зона ТР3-2 (предназначена для санаториев, гостиниц, дач и т. д.) и ТР0-1 (пляжи и объекты водного спорта). В этих зонах нельзя строить жилье, но можно гостиницы и спортивные объекты. «Фактически строится жилье и называется если малоэтажное, то «дачи» или «база отдыха», если многоэтажное, то «апартамент-отель». Потом в нем продаются доли (фактически квартиры или дома) – и «профит», – говорит эксперт. ЖК Cristal, к слову, построен именно в зоне ТР3-2.
Схожая ситуация и с проектом компании «Пионер» – под видом строительства медцентра на крупном участке на границе Комарово и Зеленогорска был вырублен лес и сейчас достраивается жилой комплекс. Разрешение было выдано именно на строительство «многофункционального медицинского и оздоровительного центра» (проект реализуется совместно с клиникой Life Energy), однако квартиры открыто продаются. В 2013-2014 годах Смольный неоднократно пытался оспорить это строительство в суде, но успеха не добился.
Апарт-отели легализуются через суд – законодательство фактически не запрещает продажу отдельных номеров в гостиницах, а наличие какого-нибудь медицинского кабинета (спа-комплекса) позволяет застройщику объявлять весь объект имеющим «оздоровительные» цели, рассказали в движении «Живой город». По словам активистов, есть и еще один вариант легализации – выделение земельных участков через публичные слушания по УРВИ для размещения стационарных объектов там, где они фактически уже существуют много лет. Примеры – ресторан «Причал» (Приморское шоссе, 480) и отель «Лайнер» (Приморское шоссе, 482) в Комарово. «Эти заведения на заповедном комаровском берегу построены уже много лет назад на месте небольшого советского кафе «Спутник». Однако объектов, поставленных на кадастровый учет, до сих пор в RGIS не значилось, и только в феврале этого года прошли публичные слушания, на которых якобы должны разрешить их строительство», – говорят градозащитники.
Кроме того, лакомым куском для бизнеса являются также бывшие советские санатории, например пансионат «Дюны» в Сестрорецке, продажа которого главе Группы ЛСР Андрею Молчанову пока приостановлена губернатором. Полузаброшенные санатории легко могут превратиться в элитные жилые комплексы, говорят в «Живом городе».
Кстати:
Самым дерзким случаем берегозахвата общественники называют проект строительства апарт-отеля компании «Териоки» недалеко от Золотого пляжа в Зеленогорске. Напомним, в 2011 году компания снесла ресторан на Малинной ул., 1, (выходил прямо на пляж) и приступила к строительству апарт-отеля. При этом объект строился в «пляжной» зоне ТР0-1 под видом объекта водного спорта, где запрещено капитальное строительство. После массовых обращений жителей градоначальник приказал Службе госстройнадзора разобраться в ситуации. В 2013 году по иску службы арбитраж признал постройку самостроем и подтвердил постановление о сносе здания. Однако в начале 2015 года новому руководству компании удалось договориться со Смольным. Мировое соглашение предполагало снос четвертого этажа постройки и перепрофилирование здания под ФОК.
Легализация таких проектов действительно может привести к массовой застройке прибрежной зоны. Нужно законодательное решение – во-первых, специальный закон о городских пляжах, во-вторых, разделение зон пляжей и объектов водного спорта, предлагает выход господин Резников.
Вряд ли легализация вызовет строительный бум во всей прибрежной зоне, но для жителей Зеленогорска, безусловно, станет огромным разочарованием, говорит координатор «Живого города» Дмитрий Литвинов. «Подобные примеры очень сильно препятствуют развитию курортной инфраструктуры района, так как чиновники понимают: любой участок, выделенный под подобный проект, может быть превращен в жилье», – констатировал господин Литвинов.