Офисы тянутся к Неве
Главным преимуществом Красногвардейского района с точки зрения офисного девелопмента можно считать протяженную на 5 км вдоль Невы набережную. Высокий интерес к видовым офисам обеспечил развитие здесь высококачественных деловых центров.
Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест», отмечает, что в настоящее время офисный рынок района развит слабо, основную долю предложения офисной недвижимости здесь составляют объекты класса С. В последние несколько лет на рынок стали выходить такие проекты класса А, как «Санкт-Петербург Плаза», Eightedges и «Бенуа». «В дальнейшем потенциал для развития офисной недвижимости представляет Охтинская промзона, которая удачно расположена относительно центра города и станций метро. В частности, SRV строит здесь крупный торгово-развлекательный центр «Охта Молл», – уточняет она.
Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит: «На текущий момент офисная недвижимость представлена в отдельных локальных зонах Красногвардейского района. Два офисных центра класса А («Санкт-Петербург Плаза» и Eightedges) расположены на Малоохтинском пр. вдоль Невы. Территория около Ладожского вокзала как деловая зона развивается в первую очередь за счет строительства офисных центров компанией «Русские самоцветы». ООО «Стройбаза «Рыбинская» строит торгово-офисный центр «Формида» на Уткином пр.».
Полсотни деловых центров
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, добавляет, что в Красногвардейском районе насчитывается 16 качественных офисных объектов классов A и B. В 2014 году на территории района были введены в эксплуатацию два бизнес-центра: Eightedges (класс А, арендопригодная площадь – 11 900 кв. м) и Н2О (класс В, арендопригодная площадь – 9000 кв. м).
Всего же, по данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, в Красногвардейском районе находятся более 50 деловых центров. Большая часть их может быть отнесена к низкокачественным офисным комплексам, появившимся в результате реконструкции промышленных и административных зданий постройки советского периода.
В компании Maris подсчитали, что общий объем действующих офисных центров класса А в Красногвадрейском районе составляет 57 500 кв. м, класса В – 135 000 кв. м. На стадии строительства пять офисных центров класса В общей площадью 57 600 кв. м. «Один из наиболее крупных проектов, который реализуется на территории Красногвардейского района, – строительство финским девелопером SRV квартала «Охта сити» общей площадью 450 000 кв. м. На этапе строительства находится первая очередь проекта – торгово-развлекательный центр «Охта Молл», открытие которого запланировано на 2016 год», – уточняет госпожа Киреева.
Вероника Чаканова, директор департамента офисной недвижимости East Real, полагает, что в 2015 году рынок могут пополнить три объекта класса В всего на 27 тыс. кв. м (GLA), в том числе новый БЦ «Формида» у станции метро «Ладожская» и два реконструируемых объекта в северной части района, в значительном удалении от метро.
По ее словам, на текущий момент в бизнес-центрах класса А арендные ставки варьируются от 1500 до 1800 рублей/кв. м/месяц, в классе В – от 850 до 1100 рублей/кв. м/месяц. Закрытие сделок происходит по ставкам в среднем на 10% ниже.
По данным госпожи Лежневой, уровень вакансии в бизнес-центрах Красногвардейского района составляет около 16%, что несколько выше среднего значения по городу (12%), что связано с недавним открытием в районе новых бизнес-центров, заполнение которых все еще продолжается. «Средние ставки по району находятся на уровне 1115 рублей/кв. м/месяц, что сопоставимо со средним значением по Санкт-Петербургу», – подытожила госпожа Лежнева.
Без знаковых центров
Вероника Лежнева рассказывает: «Качественные торговые площади Красногвардейского района представлены пятью торговыми центрами и шестью сетевыми гипермаркетами. Суммарная арендопригодная площадь существующих торговых центров Красногвардейского района составляет 103 816 кв. м».
«В настоящее время на территории района ведется строительство двух торговых комплексов (ТРК «Охта Молл», ТРК «Пикник») и двух гипермаркетов («Ряды», «Метрика»)», – уточняет госпожа Лежнева. По ее данным, обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах составляет 300 кв. м на 1000 жителей, что почти вдвое ниже среднерыночного показателя по городу. На данный момент на территории Красногвардейского района наблюдается нехватка качественных торговых площадей. Строящийся торгово-развлекательный центр «Охта Молл» (девелопер – SRV Group) арендопригодной площадью 75 000 кв. м при запланированном выходе в 2016 году сможет обеспечить потребности покупателей как Красногвардейского, так и части Калининского района.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, полагает: «В Красногвардейском районе нет знаковых торговых центров с развитой развлекательной составляющей. В то же время из-за хорошей транспортной доступности у представленных торговых объектов высокий трафик».
Мнение:
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:
– Рынок офисной недвижимости Красногвардейского района Санкт-Петербурга малоразвит. Мосты Александра Невского и Большеохтинский сегодня практически не справляются с нагрузкой и сводят на нет преимущество относительной близости района к центру. Транспортная доступность ограничивает интересы девелоперов территориями, прилегающими к станциям метро и основным магистралям района. Вблизи «Ладожской» и «Новочеркасской» расположено несколько новых высококлассных бизнес-центров, вдоль Заневского и Индустриального пр. – ревитализированные под офисы сегмента В бывшие промышленные зоны. В целом район, на мой взгляд, больше подходит для размещения бэк-офисов, чем представительских площадок. Хотя имеются предпосылки появления небольшой деловой зоны в Малой Охте.