Виктор Тарасов: «Мы стремимся говорить с архитекторами на одном языке»
Разноуровневые секции с подчеркнуто округлыми очертаниями, словно прорастающие из глубин всеволожской земли, – таким предстает ЖК «Земляничная поляна», построенный холдингом «РосСтройИнвест». Сегодня «Земляничная поляна» в стадии заселения. О том, как создавался комплекс и как в целом решаются в холдинге производственные вопросы, рассказал Виктор Тарасов, заместитель генерального директора ГК «РосСтройИнвест» по строительству.
– Виктор Викторович, как бы вы охарактеризовали конструктивные особенности ЖК «Земляничная поляна»?
– Это, безусловно, достаточно сложная архитектура. Например, для воплощения задумок архитекторов была выполнена полукруглая кладка из газобетона. Кроме того, на этом объекте применены практически все существующие сегодня виды кровель. Причем металлическая кровля очень сложная по фактуре: когда мы выполнили подконструкцию, пришлось делать замеры под сегменты кровли, которые изготавливались на заводе, а собирались уже на месте.
– А как сложный рельеф повлиял на параметры фундамента?
– Хотя «Земляничная поляна» располагается в разных уровнях, там очень хорошие грунты по своей несущей способности: только под одной секцией мы попали под торфяную линзу, и это потребовало укрепления фундамента. Вообще, надо сказать, геология в наших местах – штука абсолютно неоднородная. Объем изысканий выполняется стандартный, и, может быть, в месте бурения скважины грунты идеальные, а в 50 м окажется торфяная линза или что-то еще неожиданное, что и произошло при строительстве «Земляничной поляны».
– Холдинг «РосСтройИнвест» последовательно продолжает диверсификацию своих структурных подразделений. Изыскания вы также планируете выполнять собственными силами?
– Нет, таких мощностей у нас нет, да и, наверное, нет смысла их создавать. Обычно для этих целей мы привлекаем независимые изыскательские организации – они хорошо известны в городе.
– Что было сделано для обеспечения качества строительства ЖК «Земляничная поляна»?
– Безусловно, мы контролируем качество и работ, и материалов. Другое дело, что визуально осуществлять этот контроль невозможно. Ну, поступила на площадку бетонная смесь – что можно проверить визуально? Только осадку конуса. А все остальное проверяется уже потом неразрушающими способами. Собственно, необходимость таких контрольных мероприятий при достаточно больших объемах бетонирования и стала аргументом в пользу создания собственной лаборатории. Во-первых, в ее заключении можно быть абсолютно уверенным, а во-вторых, в конечном счете это экономически более эффективно, чем привлечение сторонних организаций.
Мы начали с самых простых исследований: контроля качества монолитных бетонных конструкций по технологии «на отрыв со скалыванием», контроля плотности оснований. Затем всерьез задумались о контроле электромонтажных работ, поэтому закупили полный комплект оборудования и создали отдельную электротехническую лабораторию, которая сегодня может проводить сертификацию электроустановок. Это позволяет нам успешно проходить приемку электроустановок специалистами Ростехнадзора.
Силами лаборатории мы проводим и тепловизионные обследования: ни одна оконная, витражная конструкция не принимается у подрядчиков до тех пор, пока мы не удостоверимся в качестве ее изготовления.
Сегодня мы задумываемся о целом ряде других измерений, а также о расширении сферы деятельности лаборатории за счет заказов от сторонних клиентов.
– А насколько велики оказались затраты на оборудование лаборатории?
– Около 5 млн рублей. Но они окупаются уже тем, что с появлением лаборатории человеческий фактор в вопросах качества строительства сведен к нулю. Ведь есть вопросы, решение которых не требует серьезных финансовых затрат. Просто строительные компании не пытаются этим заниматься. К примеру, при строительстве инфекционной больницы в Полюстрово мы столкнулись с необходимостью монтажа огромного количества канализационных сетей. Качество монтажа ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» проверяет методами телеконтроля. Мы купили необходимое оборудование, которое стоит не так уж дорого, и сегодня до передачи Водоканалу проверяем сети самостоятельно. По тому же пути планируем идти в наладке вентиляционных систем: количество приборов требуется минимальное, нужно только обучить персонал.
– И у вас достаточно специалистов?
– Знаете, сегодня в городе вообще достаточно специалистов практически в любой области. Другое дело, что молодые специалисты – и во времена начала нашей работы на производстве, и сейчас – нуждаются в доподготовке на производстве. Ранее существовала система ввода в строй молодых специалистов, институт наставничества. Сегодня формально такой институт отсутствует. Но, безусловно, когда приходят молодые ребята, мы стараемся распределить их так, чтобы они попали в надежные руки более опытных коллег.
– ЖК «Земляничная поляна» научил чему-то ваших молодых сотрудников?
– Там действительно работала молодая команда. И безусловно, каждый объект оставляет свой след – иногда в голове, иногда на сердце. На «Земляничной поляне» был целый ряд трудностей, связанных с архитектурными решениями. Но кроме того, мы столкнулись с очень сложным процессом передачи инженерных сетей на баланс всеволожских энергоснабжающих организаций. К сожалению, это типичные сложности, возникающие при строительстве и передаче линейных объектов. Беда в том, что у нас сегодня вообще никто не знает, где чья земля. Согласование прохождения трассы, получение заключения экспертизы, градостроительного плана на линейное сооружение – все это сегодня крайне осложнено земельными вопросами.
– Согласны ли вы с тем, что власти должны работать с монополистами, поскольку сегодня поставщики ресурсов диктуют условия, крайне непривлекательные для застройщиков?
– На мой взгляд, монополистов надо поставить в очень жесткие рамки, чтобы ограничить их возможности в применении индивидуального тарифа. Если ранее просто существовал тариф за подключение, который в одних случаях был монополистам более выгоден, а в других – менее, сегодня поставщики ресурсов стремятся на каждом объекте применять индивидуальный тариф. Считаю, практика индивидуальных тарифов должна быть отменена.
– В условиях экономической нестабильности застройщики работают над сокращением издержек. Что делается для уменьшения или хотя бы сохранения на прежнем уровне себестоимости строительства в ГК «РосСтройИнвест»?
– Безусловно, мы всегда за снижение себестоимости строительства. Но если говорить об инвестиционном проекте, себестоимость включает и стоимость земельного участка, и стоимость присоединения к городским сетям, и накладные расходы – средства на обслуживание банковских кредитов. Единственный из компонентов себестоимости, на который мы в силах влиять, – это строительная себестоимость, но она, как правило, составляет менее 50% от общей суммы затрат. И в том, что касается строительной себестоимости, застройщики, на мой взгляд, начинают балансировать на опасной грани: даже незначительное уменьшение себестоимости означает возможность нарушений, недоделок, несоблюдения действующих нормативов.
Понятно, что мы ведем постоянный мониторинг рынка, изучаем новые технологии и вспоминаем хорошо забытые старые. Мы постоянно в поиске, и, наверное, это помогает нам сдерживать рост себестоимости. Именно сдерживать, а не остановить: к сожалению, цены все равно растут.
– Для ГК «РосСтройИнвест» имеет принципиальное значение, находится ли объект в Ленинградской области или Санкт-Петербурге?
– Единственная разница для нас в том, что в Ленинградской области мы строим, как правило, все-таки объекты меньшей этажности и большей площади. Правда, это автоматически увеличивает расходы на инженерную инфраструктуру, благоустройство территории вокруг объекта. Да и организация работ отличается от высотного строительства: если там достаточно одного работающего крана на площадке, чтобы спокойно возводить в месяц по четыре этажа, то в малоэтажном строительстве одна перестановка крана «съедает» достаточно много средств и самих кранов требуется больше. На «Земляничной поляне», например, одновременно работали три больших крана. И, кстати, там реализован очень интересный проект благоустройства. Мы постарались разместить на территории комплекса все, что только было возможно: спортивные площадки (волейбольную, баскетбольную), тренажеры, детскую площадку, зону спокойного отдыха. И все это внутри закрытого безопасного двора, обладающего собственным шармом.
– С каким другим проектом ГК «РосСтройИнвест» по степени сложности, объему работ вы бы сравнили ЖК «Земляничная поляна»?
– Нельзя сказать, что у нас какой-то единичный проект отличается особой сложностью на фоне других. У холдинга собственные проектные организации, и поскольку мы работаем достаточно давно, строители и проектировщики постоянно перенимают что-то друг от друга. Мы изучаем своды правил по проектированию, они начинают вникать в технологии, чтобы лучше представлять, как их идеи будут воплощаться в материале. Не всегда диалог происходит безболезненно. Иногда мы спорим по поводу того или иного проектного решения. Понятно, что для меня как для строителя чем объект «квадратнее» и «прямоугольнее», тем он выигрышнее для работы. Но мы не строим квадратных коробок, каждый проект ГК «РосСтройИнвест» по-своему уникален и красив. А когда-нибудь, наверное, стремление архитекторов и строителей говорить на одном языке приведет к появлению объекта, на строительстве которого спорных вопросов вообще не возникнет.
Мнение:
Михаил Копков, генеральный директор ЗАО «ЯРРА проект»:
– Считаю ЖК «Земляничная поляна» удачным примером органичной архитектуры, природа и архитектура становятся одним целым. На месте будущего строительства мы увидели карьер, стенки которого образовывали овальную чашу, и тут же возникла идея использовать рельеф. Вообще в Петербурге рельеф относительно спокойный, и перепад высот в пределах 7 м стал для нас настоящим подарком. Возникла идея замкнутого пространства, образованного двумя полукружиями с разрывом, в который открывается прекрасный природный ландшафт.
Учет ландшафта при проектировании позволил нам, с одной стороны, обеспечить требуемое заказчику количество жилья в ЖК «Земляничная поляна», а с другой – соблюсти каноны бионической архитектуры. Мы не просто разместили дом в определенном месте – мы его вписали в ландшафт. И за счет мягких линий фасадов, использования в окраске зданий сочных красных, зеленых и белых цветов получился образ настоящей полянки, полной земляники. Там есть уголки зелени, место для мангала. Мы даже задумали для жителей первых этажей «частные» лесенки для выхода из квартиры в палисадник, где можно будет выращивать цветы. Думаю, это понравится не только жильцам старшего возраста.
Это радостный жилой комплекс. Там есть свои сложности, но считаю, что это самый удачный из реализованных проектов «РосСтройИнвест».
Кстати:
Закрытые безопасные дворы, свободные от машин, – принципиальный компонент для создания гармоничной среды проживания в комплексах ГК «РосСтройИнвест». По словам Виктора Тарасова, чтобы освободить дворы от автотранспорта, вопрос с парковками решался комплексно. Так, в ЖК «Земляничная поляна» предусмотрен и надземный паркинг, и зоны для парковки. В жилом квартале «Золотые купола» в г. Сертолово открытых стоянок запланировано столько, что обеспеченность машиноместами существенно превышает необходимый нормативный минимум.
Практически все квартиры в ЖК «Земляничная поляна» были проданы задолго до завершения строительства. «Наступает такой момент, когда репутация начинает работать на застройщика. Мне кажется, мы уже имеем в нашем городе имя и определенный кредит доверия у наших инвесторов, основные из которых – дольщики», – прокомментировал Виктор Тарасов.
Вручение ключей дольщикам ЖК «Земляничная поляна», как подчеркнули в ГК «РосСтройИнвест», отмечено атмосферой праздника. Новым собственникам даже вручали «фирменное» шампанское «Земляничная поляна». Однако для самих строителей и этот заключительный этап на объекте – ответственная работа: они должны оперативно ответить на все возможные вопросы дольщиков о передаваемых квартирах.
Новый 2016 год для ГК «РосСтройИнвест» начался с работы на строительстве ЖК «Кремлевские звезды» в Московском районе и небоскреба «Петр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе Санкт-Петербурга. Полным ходом продолжается строительство беспрецедентного по ряду характеристик ЖК «Золотые купола» в Сертолово. «Это цельноархитектурный проект. По сути, это город, задуманный в едином ключе. Такого в России еще не построено», – резюмировал Виктор Тарасов.