Долгострой по желанию
С начала этого года достроить дом за компанией-банкротом может юридическое лицо, готовое выступить новым застройщиком. Однако в нынешних экономических реалиях найти желающего взяться за долгострой будет непросто, считают эксперты.
Новый подход к завершению долгостроев стал возможен благодаря изменениям в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», вступившим в силу с 1 января 2016 года.
До этого обратиться в арбитражный суд с ходатайством о передаче недостроенного жилого дома и земельного участка для завершения стройки можно было, только создав жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Таким образом, ЖСК выполнял функции застройщика – он получал права на землю, на объект незавершенного строительства. Кроме того, на кооператив ложились обязанности по финансированию достройки жилого дома, а также по удовлетворению требований участников долевого строительства.
Согласно новой редакции по решению арбитражного суда можно будет передать права застройщика-банкрота юрлицу, заинтересованному в приобретении проблемного актива и готовому в дальнейшем исполнить обязательства перед гражданами по передаче жилых помещений.
Для того чтобы сообщить о таком намерении, потенциально новому застройщику нужно подать заявление в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве, арбитражному управляющему и в Министерство строительства и ЖКХ РФ. В последней инстанции будет утверждено, передавать или нет имущество и обязательства данному юрлицу. Соответствующее заключение будет представлено в арбитражный суд. Там будет принято решение о передаче прав.
Также согласно поправкам, в случае если девелопер находится в процедуре наблюдения или банкротства, будет создан специальный банковский счет, средства на котором можно тратить исключительно на достройку дома. Списывать или взыскивать их на погашение других обязательств нельзя.
По словам руководителя практики корпоративного права, практики разрешения споров Maxima Legal Сергея Бакешина, нынешняя редакция закона предполагает большую свободу маневров для участвующих в процедуре банкротства лиц. В целом же существующие поправки созданы для защиты интересов дольщиков.
«Ранее механизм достройки проблемных объектов не всегда шел по предусмотренному законом пути. Зачастую их передавали другому застройщику распоряжением правительства – без создания ЖСК, – говорит Сергей Бакешин. – Тем не менее сейчас у властей есть некий законный порядок, который будет реализован с участием арбитражного суда, а не только в административном порядке».
Однако для новых застройщиков четко урегулированный порядок в этом вопросе – новость не очень радостная.
«Раньше застройщик мог собрать с дольщиков дополнительные средства, мотивировав это тем, что проект изменился. Сейчас подобные операции проводить будет сложнее», – считает господин Бакешин.
Генеральный директор «Квартал 17А» Денис Кондратьев уверен, что особых изменений в работе с проблемными объектами новая редакция закона не принесет, тем более о завершении долгостроев он знает не понаслышке. В марте 2015 года в пос. имени Тельмана он сдал жилой дом, строительство которого было заморожено на 10 лет. Большинство квартир в этом доме (100 из 124) было продано. Согласился взяться за проект Денис Кондратьев потому, что областные власти разрешили увеличить этажность жилых домов с 9 до 18 этажей в рамках проекта КОТ.
«Закон этот ни на что не повлияет, его придумали для успокоения обманутых дольщиков. Все прописанные в нем нормы можно было и раньше решать в рабочем порядке. В Тельмана мы так и строили, – вспоминает Денис Кондратьев. – Да и вообще застройщиков привлечь на такие проекты будет очень сложно. Займутся они им, только если будет хоть какой-то намек на нормальную доходность. Единственный и уже проверенный временем выход – только взаимовыгодное предложение от властей».
Кстати, после сдачи долгостроя «Кварталу 17А» предлагали заняться другими проблемными объектами области, однако те пока отказываются, так как эта «практика не понравилась».
Мнение:
Сергей Бакешин, руководитель практики корпоративного права, практики разрешения споров Maxima Legal:
– Год будет проблемным, мягко говоря. Многих может затронуть закон о банкротстве. За последнее время число обанкротившихся застройщиков возросло. Есть вероятность, что эти проблемы только усугубятся. Случиться это может не только из-за кризиса, но и по причине ужесточения законодательства о долевом строительстве. А оно приведет к удорожанию строительства, потому как застройщики теперь должны страховать свою ответственность.
Справка:
В официальном реестре обманутых дольщиков Петербурга числится 1,4 тыс. человек, Ленобласти – 270 человек. В целом же тех, кто еще не внесен в соответствующий документ, но и так не получил новое жилье в срок, по Петербургу насчитывается порядка 8 тыс. человек, по Ленобласти – около 700.