«Город вполне способен поглощать такие объемы жилья»
В этом году, по прогнозам городской администрации, в Петербурге будет введено 3 млн кв. м жилья. В канун Съезда строителей «Строительный Еженедельник» обратился к своим читателям с вопросом: сколько требуется вводить в городе ежегодно, чтобы отрасль и рынок сохраняли стабильность?
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– Без экономических потрясений спрос на жилую недвижимость сохранится в сегодняшних объемах. Это значит, что рынок продолжит развиваться, застройщики будут активно работать и тем самым поддерживать необходимый ежегодный ввод в эксплуатацию на уровне 3 млн кв. м в городской черте.
Геннадий Сыромятников, глава представительства ООО «Хюннебек РУС» в Санкт-Петербурге:
– Если проехать по кольцевой, очень хорошо видно, где находятся эти 3 млн кв. м. То есть это, как правило, жилье в новых районах за кольцевой или около нее. Я поинтересовался, какие же квартиры строятся там. И оказалось, что большая часть – это так называемые студии стоимостью около 2 млн рублей, которые покупают в основном приезжающие в Санкт-Петербург люди. Зачастую это как раз строители, которые прямо тут, на стройке, и живут. Есть предположения, что ежегодно в Санкт-Петербург приезжают около 200 тыс. человек. Следовательно, требуемое количество будет в большой степени зависеть от количества приезжих покупателей.
Дарья Баранова, директор по маркетингу O2 Development:
– Помимо введенных в Петербурге 3 млн кв. м жилья необходимо учитывать еще и 1,4 млн кв. м новостроек в Ленобласти. Так или иначе, но они составляют общую конгломерацию, и рассматривать ее необходимо в целом. Более того, за КАД в этом году оказались практически 40% проектов, и эти цифры убедительно свидетельствуют о росте интереса к пригородам. В общем, за период с 2011 года ввод предложения вырос практически в два раза. При этом он соответствовал стабильно растущему спросу – в среднем для массового сегмента количество непроданного жилья редко превышает 4%. А значит, постепенное увеличение объема ввода, которое мы наблюдаем последние годы, соответствует ожиданиям и возможностям рынка. Спрос может несколько скорректироваться после всплеска покупательской активности в IV квартале, однако в течение всего следующего года рынок справится даже с некоторым увеличением объемов ввода.
Дмитрий Широков, начальник отдела коммерческой недвижимости ООО «Региональный аукционный центр»:
– Обеспеченность жителей Петербурга жильем еще далека от среднеевропейского уровня – 35 кв. м на человека. Пока этот показатель примерно 24 кв. м. При текущих объемах строительства спрос обеспечен еще как минимум на 10 лет вперед. Отток населения из регионов в мегаполисы дополнительно подпитывает спрос на рынке, а резервы страны, вливаемые в экономику, насыщают этот поток денежными ресурсами. Планка 4 млн кв. м жилья в год, учитывая Ленинградскую область, спокойно «переваривается» рынком даже в текущих непростых условиях. Однако успех конкретных проектов во многом будет зависеть от наличия в районе застройки объектов коммерческой и социальной инфраструктуры.
Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:
– Колебания спроса и предложения – сущностная характеристика рынка недвижимости; в отличие от рынков других товаров и услуг, объект недвижимости не может быть перенесен из места снижающегося спроса в локацию повышающегося; к тому же цикл создания объекта недвижимости занимает несколько лет, поэтому в нормальных странах правительства стараются не навредить процессу и сохранять здоровье отрасли, обеспечивающей и первейшие жизненные потребности, и изрядную долю бюджетных поступлений. В создавшихся же условиях малому и среднему бизнесу в девелопменте приходится туго – заемные средства дорожают непрестанно, а без оных стройка в «тощие» времена может «зависнуть» с печальными последствиями для дольщиков. Дольщики тоже затягивают пояса – часть поспешила вложиться в жилье с наступлением кризисных явлений, а самые находчивые ждут «дна», чтобы купить по самой низкой цене.
Говорить о сохранении стабильности я бы не стал – вопрос в том, насколько в эти непростые времена «просядет» рынок. Возможно, в ближайшие год-два снижение цен и объемов составит не один десяток процентов. Зато потом (когда-нибудь) будет и новый подъем. Такие вот «американские горки» для любителей острых ощущений – покой нам только снится.
Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании KD-estate:
– Уже строится и готовится ко вводу в 2015 году около 2,5 млн кв. м жилья. Думаю, на 2016 год застройщики притормозят некоторые проекты, переориентируясь на участки с прогнозируемым спросом и меньшей конкуренцией. И в последующие год-два показатель ввода снизится до 1,5-2 млн кв. м жилья ежегодно.
Владимир Трекин, первый заместитель генерального директора ООО «Управляющая компания «КВС»:
– Думаю, что цифра в 3 млн – это уже потолок для Петербурга, и ставить рекорды дальше смысла не имеет. Все-таки город сильно застроен, и увеличение масштабов строительства теперь будет ухудшать качество жизни людей, так как и транспортная, и социальная инфраструктура не справляются с таким приростом жилья. Застройщикам надо осваивать областные территории.
Сергей Жаков, генеральный директор СРО НП «Содружество Строителей»:
– Я считаю, что для сохранения стабильности на рынке недвижимости в первую очередь необходимо не гнаться за объемами, а обратить внимание на качество строительства. И в этой связи именно СРО как институт общественного контроля должны не только выдавать свидетельства о допуске к строительным работам, но и контролировать качество их выполнения членами партнерства. Тогда у нас и объемы, и качество будут на уровне.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На наш взгляд, в реальности ввод жилья в 2014 году может превысить 3 млн кв. м. Ожидаемая цифра спрогнозирована, исходя из объема текущего предложения на рынке. Есть разные расчеты оптимального ввода жилья, чтобы рынок сохранял стабильность. Нам представляется оптимальной цифра от 2 до 2,5 млн кв. м жилья. С одной стороны, существует естественная убыль жилого фонда, которая связана с износом и аварийностью жилья. С другой стороны, город растет, и его население увеличивается в последние годы. По прогнозам социологов, эта тенденция будет сохраняться еще долго, поэтому каждый год необходим ввод нового жилья. Оптимальный ввод 2-2,5 млн кв. м жилья позволит сохранить баланс рынка и не перегружать его избыточным предложением. Покупательская способность растет не так быстро, как потребность в жилье. Избыточный ввод жилья пагубен для рынка и может привести к кризису перепроизводства.
Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– По моему мнению, 3 млн кв. м – это оптимальный для рынка Санкт-Петербурга ежегодный объем ввода жилья. Такой объем может гарантированно поглощаться рынком в ближайшие 1-2 года, если на потребительский спрос не окажут влияние макроэкономические факторы.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Главным трендом в развитии жилой недвижимости последние несколько лет остаются проекты комплексного освоения территорий (КОТ). На сегодняшний день доля реализуемых проектов комплексного освоения в общем объеме предложения на рынке строящегося жилья составляет около 45%. Большинство масштабных проектов – долгосрочные, со сроком реализации до 2025 года. В ближайшей перспективе к 2016 году КОТы превысят 50-70% от объема ввода жилья в Петербурге, за счет чего, вероятно, удастся перешагнуть цифру в 3 млн кв. м по объему ввода в мегаполисе в следующем году. В целом для поддержания равновесия на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области необходимо каждый год сдавать не менее 4-4,5 млн кв. м.
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– В период 2007-2013 годов в Санкт-Петербурге ежегодно вводилось 2,5-2,8 млн кв. м, показатель 3 млн достигнут за рассматриваемый период впервые, однако очевидно, что сенсационного прироста не произошло. В то же время данные цифры не учитывают объем ввода жилья в активно развивающейся пригородной зоне, которая, по сути, уже относится к городскому предложению – Кудрово, Мурино, Янино (юридически относятся к Всеволожскому району Ленобласти). С учетом этих локаций реальный ввод по итогам года может достичь 3,5 млн кв. м.
На 2015 год ко вводу в городской черте и административно подчиненных районах девелоперами заявлено около 4 млн кв. м, еще около 900 тыс. кв. м – в пригородных локациях. По факту, конечно, суммарный объем в 5 млн кв. м достигнут не будет, введется около 3,2-3,5 млн кв. м.
Идеального ежегодного ввода жилья для сохранения стабильности рынка не существует, потребность в новом жилье определяется рынком исходя из текущего спроса, макроэкономической и политической ситуации и прочих факторов.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании MirLand Development Corporation:
– При благоприятной конъюнктуре рынка и при сохранении стабильного макроэкономического фона город вполне способен поглощать такие объемы жилья. В случае если ситуация будет ухудшаться, если мы увидим существенный рост ипотечных ставок, с реализацией жилья будет сложнее. Востребованными останутся только самые ликвидные объекты – в хороших местах, у надежных застройщиков. В целом жилье в Санкт-Петербурге всегда будет востребовано, так как спрос формируется в достаточной степени всеми российскими регионами.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP:
– Объемы ввода жилья напрямую зависят от уровня текущего спроса. Последние несколько лет спрос на жилье постоянно рос, в том числе за счет миграционных потоков, и застройщики пользовались этим, анонсируя новые масштабные проекты. По нашему мнению, в 2015 году объем ввода жилья сохранится примерно тот же, возможно, с некоторыми коррективами в меньшую сторону вследствие текущей неблагоприятной экономической ситуации. Глобально застройщики свои планы на будущий год не корректируют. Также нужно учитывать, что основная застройка сейчас перераспределяется на территорию Ленобласти вблизи кольцевой автодороги.
Алексей Кольчик, директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы:
– По моему мнению, средняя цифра потребности в новом жилье по городу составляет около 2,5 млн кв. м. На текущий момент, насколько мне известно, на рынке сбыта (включая первичные и вторичные продажи) находится еще около 4,5 млн кв. м. Поэтому, скорее всего, можно вести речь об определенном переизбытке площадей и общей «затоваренности» рынка, о чем свидетельствуют и агрессивные маркетинговые кампании застройщиков.
Прирост следующего года, по моему мнению, должен составить не больше цифры 2,1-2,2 млн кв. м – этого объема будет достаточно для сохранения строительным рынком стабильности. Однако необходимо учитывать проблему локаций по новым объектам. Так, на мой взгляд, явно перегружено новостройками пространство вблизи КАД, в то время как совсем мало предложений в центре города и в «модных» Приморском и Московском районах.