Регионы ждут готовые проекты
Несмотря на кризисные настроения, для частного инвестора индикатором участия в финансировании региональных проектов остается отсутствие судебных споров и наличие готовых решений.
В рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2014 состоялась пленарная дискуссия «Города России – точки притяжения» и деловой завтрак «Инвестиции в регионы – найти, привлечь, приумножить».
Без паники
Эксперты форума PROESTATE-2014 делились мнениями о том, как инвесторы реагируют на текущую геополитическую обстановку. По словам Андрея Новикова, директора отдела рынков капитала CBRE, ситуация текущего года коренным образом отличается от настроений кризиса 2008 года: «В 2008-м рынок буквально встал. Сейчас ситуация иная: инвесторы не ушли с рынка, но в целом активность, безусловно, снизилась, причем как в регионах, так и столицах».
Андрей Новиков отметил, что практически весь спрос на недвижимость сконцентрирован в Москве и Петербурге. «В ближайшее время регионы будут испытывать еще большую нехватку инвестиций. Однако к сегментам, пока сохраняющим популярность у инвесторов, я отнесу торговую недвижимость: спрос на качественный торговый актив в регионах очень высок. На втором месте – склады (как сателлиты торговли), а на последнем месте – офисные проекты, так как спрос у арендаторов сейчас ограничен».
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», считает, что будущее инвестиционной активности в регионах за социально ориентированными проектами. Речь идет о создании социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. «Большое будущее у объектов здравоохранения, арендного жилья, – отметил эксперт. – При этом немаловажна инициатива региональных властей, инвесторы хотят иметь доступ к объектам инвестирования на льготных условиях, щадящих налоговых режимов, быть уверенными в устойчивом спросе со стороны пользователя услуг».
По словам Олега Баркова, генерального директора Hansa Group, компании со 100% иностранным капиталом, никто из иностранных инвесторов в российский рынок недвижимости не попадает в санкционные предписания своего правительства: «Очень немногие компании попали в этот список. Более того, появился целый ряд так называемых рискованных инвесторов, которые планируют получить максимум прибыли из нестабильной ситуации».
Возделывать поле
По мнению Дмитрия Гусева, прежде чем ждать прихода иностранного инвестора, в проект должен вложится местный бизнес и «подготовить почву». «Это свойственно всем развивающимся странам, Россия – не исключение», – считает эксперт.
Самая большая проблема иностранного инвестора – найти хороший проект, уверена Татьяна Хорева, финансовый директор MirLand Management Rus: «В регионах нет готовых проектов, инженерно обеспеченных земельных участков. Решение невозможно принять в силу избыточности рисков, непроясненности вопросов подключения к сетям. Если проект готовил до нас местный девелопер, либо он доходит к нам с космической стоимостью, либо ущербен, и его экономическая целесообразность сомнительна. На наш взгляд, именно местная власть должна проводить первичную подготовку земли и выводить участки на торги, чтобы мы могли получать проекты с чистыми документами».
В свое время в Петербурге была апробирована модель привлечения бизнес-сообщества для целей подготовки пакета документов для дальнейшего предоставления инвесторам, рассказал Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Российский аукционный дом». «Это был период 2005-2008 годов. Мы привлекали бизнес и платили им 10% выручки с торгов, – отметил Андрей Степаненко. – Достаточно неплохая экономика, компании бросились в этот бизнес. Кто-то преуспел, но многие и потеряли. Потому что впоследствии в администрацию города пришла новая команда, изменилась политика, и многие девелоперы, разрабатывавшие участки, не получили компенсацию за свою работу. На мой взгляд, участие бизнеса в регионах в такой деятельности – серьезный риск».
Регионы, действительно создающие льготные условия для бизнеса, можно пересчитать по пальцам – это Московская область, Тюмень, Салехард, ряд других. Чтобы привлечь бизнес, по мнению Андрея Степаненко, региону нужно самостоятельно принять мастер-план, подготовить и утвердить ПЗЗ и РНГП, утвердить четкие правила работы инвесторов в регионе. «Это ответственность местных властей и их команд», – считает господин Степаненко.