Место для «серых» схем
Как полагают эксперты, несмотря на то что рынок финансирования жилых проектов становится все более цивилизованным, «серые» схемы на нем все же остаются.
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», говорит, что подавляющее большинство таких схем – вексельные суррогаты, предварительные договоры купли-продажи и прочее – относится в наибольшей степени к «серым» же застройщикам, мелким полумошенническим фирмам, частным застройщикам, осуществляющим застройку на участках, изначально отведенных под ИЖС или даже дачное строительство. «Иной раз вместо квартиры (или апартаментов) как самостоятельного объекта права продается «доля» в здании. Такие схемы в подавляющем большинстве случаев свидетельствуют о том, что у застройщика отсутствуют даже минимальные ресурсы, необходимые для того, чтобы организовать проект в формате 214-ФЗ. Исход, как правило, также очевиден», – сетует господин Гусев.
Впрочем, он отмечает, что исключение составляют случаи, когда подобные инструменты (например, предварительные договоры) являются составной частью более сложной конструкции: так, если застройщик финансируется за счет банковского проектного финансирования, оформив залог имущественных прав на строящиеся (и, соответственно, продающиеся) квартиры в финансирующем банке. «Часто для того чтобы продать заложенную квартиру, застройщик заключает с покупателем предварительный договор (долевого участия), в соответствии с которым покупатель вносит небольшой обеспечительный взнос (5-10%), после чего застройщик за счет собственных средств выкупает квартиру из залога банка и оформляет полноценный ДДУ», – рассказал господин Гусев.
Эксперт компании «Домус Финанс» говорит, что в РФ доля жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в общем объеме первичного рынка жилья составляет примерно 15%. «При этом в столичных городах эта доля значительно ниже. Чисто теоретически покупка квартиры по ЖСК несет в себе больше рисков, чем приобретение объекта в соответствии с 214-ФЗ. Во-первых, договор с пайщиком не проходит государственную регистрацию. Во-вторых, внесение дополнительных расходов на строительство, а также увеличение расходов на содержание ЖСК приходится возмещать всем пайщикам вместе. В-третьих, если пайщику понадобится продать квартиру, то сделать это он сможет только с разрешения правления. Иными словами, покупка квартиры по системе ЖСК имеет те изъяны, которые были устранены за счет введения 214-ФЗ», – говорят в «Домус Финанс».
В компании отмечают, что, по сути, все схемы покупки квартиры, кроме договора долевого участия, являются рискованными, в том числе и ЖСК, хотя они и разрешены 214-ФЗ, поскольку не исключают двойных продаж, могут повлечь дополнительные финансовые затраты покупателя и не фиксируют срок строительства дома.
Директор по продажам O2 Development Елена Беседина добавляет: «Переход застройщиков, в том числе и крупных, на схему реализации квартир через ЖСК связан с ее удобством, в частности с возможностью получать на свой счет деньги покупателей сразу после заключения договора, а не после его регистрации в Росреестре, как это происходит в случае с ДДУ. Последнее обстоятельство, однако, обременяет не всех застройщиков, работающих по ДДУ. Некоторые исправляют «недостаток» схемы, предлагая дольщикам внести деньги непосредственно после заключения договора. То есть используют лазейку. А в случае с ЖСК в этом нет необходимости, все прозрачно».
Мнение:
Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний «Эталон»:
– Помимо продаж по 214-ФЗ мы реализуем наши квартиры по схемам ЖСК. Но, как и многие другие крупные российские застройщики, постепенно отказываемся от схемы жилищно-строительных кооперативов. Это связано в первую очередь с изменением законодательства (изменения в Жилищном кодексе – Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2012 года. Таким образом, большинство ЖСК, представленных сейчас на рынке недвижимости и используемых для привлечения средств граждан для жилищного строительства, являются ЖСК, созданными до 1 января 2012 года. В настоящий момент реализовывать инвестиционно-строительный проект по схеме долевого участия в строительстве удобнее.