КОТ без частников
Власти Псковской области готовятся приступить к основному этапу работ на крупнейшем проекте КОТ в регионе – микрорайона Борисовичи. До 2026 года на юго-западе Пскова должно появиться более 500 тыс. кв. м жилья. При этом частному бизнесу в проект вход заказан – строителям предлагают работать на подряде или инвестировать в строительство сетей.
Участок под проект комплексного освоения площадью 127 га находится на юго-западе Пскова, в 4 км от границы города. Это пятно с одной стороны граничит с существующей застройкой, а с другой – еще с двумя пригодными для застройки участками. Это 120 га земель Фонда РЖС и участок в 152 га, где до 2028 года построит 446 тыс. кв. м ООО «Спецпроектжилстрой».
Полмиллиона «эконома»
Заниматься развитием территорий будет госкомпания «Псковжилстрой», на 100% принадлежащая правительству области. Конкурс на право застройки участка застройщик выиграл еще в 2008 году. Этой же госкомпании участок принадлежит на праве собственности. С 2015 до 2026 года на участке планируется построить 514 тыс. кв. м жилья. Строительство разбито на этапы из расчета ввода 30-45 тыс. кв. м ежегодно. По словам председателя Госкомитета Псковской области по делам строительства и ЖКХ Дмитрия Быстрова, объем потребления на рынке жилья области составляет 100 тыс. кв. м в год, еще минимум 20 тыс. кв. м государство покупает для очередников. «Риски невостребованности минимальны», – уверяет чиновник. Стоимость «квадрата» на старте продаж составит 38 тыс. рублей, на финише – 42 тыс. рублей.
Как добавили в региональной администрации, проект планировки участка готов и уже прошел общественные слушания. В завершающей стадии находится разработка проектной документации на магистральные сети (90% готовности). Проект предполагает разделение участка на четыре зоны. На трех из них планируется строить секциями высотные дома 8-12 этажей, а в некоторых случаях 16 этажей. В четвертой зоне предполагается малоэтажное строительство – коттеджи и дома усадебного типа. На въезде в микрорайон разместится «мини-сити», где будут возведены гостиница, бизнес-центр, торговые комплексы и прочие объекты инфраструктуры.
Инвестиции в реализацию проекта составят 16,2 млрд рублей. При этом на строительство магистральных сетей потребуется около 690,6 млн рублей. В администрации региона отметили, что за счет бюджета области будет создана улично-дорожная сеть на территории микрорайона (406,9 млн рублей). Кроме того, застройщик ведет переговоры о возможности привлечения кредитных ресурсов. Потенциальными кредиторами выступают Сбербанк и ВТБ, идут переговоры о размере процентной ставки. Вторым источником являются средства федерального бюджета – в 2012 году область и Минрегион РФ подписали соглашение о транше в 1 млрд рублей на строительство инженерной инфраструктуры на участке. Третьим источником финансирования могут стать компании-соинвесторы, которые на паритетных началах с «Псковжилстроем» поучаствуют в развитии территорий.
Строго государственный КОТ
На деле же оказывается, что местные власти не горят желанием впускать частный бизнес на этот участок. Как рассказал «Строительному Еженедельнику» вице-губернатор области Сергей Перников, изначально власти рассматривали вариант участия в проекте компаний-застройщиков напрямую, но им «это показалось непривлекательным, и решили структурировать проект через единого заказчика-застройщика». По словам чиновника, власти заинтересованы в том, чтобы решать жилищные вопросы граждан, в том числе очередников, через госкомпанию. «Кроме того, это позволило привлечь кредиты крупнейших банков уже на ранней стадии строительства», – добавил он. Таким образом, частный бизнес может поучаствовать в проекте двумя путями. Это работа в качестве подрядной организации и соинвестирование в строительство магистральных сетей. В свою очередь, генеральный директор ОАО «Псковжилстрой» Сергей Жогаль не стал исключать возможность прямых инвестиций. По его словам, в ближайшем будущем компания собирается выставить на продажу ряд участков, не задействованных в стройке, для не связанных с Борисовичами инвестиционных проектов.
По словам экспертов, поручая развитие территории единому госзастройщику, власти региона хотят оставить за собой управление проектом и иметь дополнительные гарантии его реализации. «КОТ с единым госзастройщиком в потенциале может дать некоторую гарантийность реализации проекта, поскольку будет контролироваться непосредственно администрацией. Однако привлечение частных компаний способно было бы сделать проект более рентабельным», – говорит эксперт Rusland SP Михаил Виленский. Единый государственный застройщик встречается нечасто, признается управляющий директор ORIGIN CAPITAL Сергей Богданчиков. По его словам, преимущества для администрации заключаются в том, что можно создать единую среду с помощью единого управления проектом. Что касается инвестиций в «инженерию», то бизнесу такие вложения будут неинтересны, считает господин Богданчиков.
По мнению господина Виленского, при строительстве сетей наиболее вероятной формой участия частных инвесторов будет ГЧП. Компенсация расходов частного инвестора осуществляется за счет доходов от эксплуатации или платежей из бюджета. Во многих случаях инвестор привлекается к дальнейшей эксплуатации объекта и организации его деятельности. «Если это будут погашаемые платежи из бюджета, то, по сути, такая отложенная форма оплаты может быть интересна ряду крупных игроков», – уверен эксперт. При этом в случае если в основе будет получение доходов от эксплуатации или смешанная форма – такая модель может быть крайне неустойчивой в условиях отсутствия четкой системы и будет интересна только ограниченному кругу участников.
Кстати:
Как и большая часть региональных инициатив по комплексному освоению территорий, Борисовичи – проект «с историей». Первый проект строительства микрорайона был разработан еще в 2005 году, в 2007 году по инициативе администрации Псковской области земли федерального значения на границе с микрорайоном Рижский Пскова были включены в черту поселка, что позволило начать процесс освоения участка. В 2008 году ППТ в его нынешнем виде представила петербургская «Архитектурная мастерская Цыцина».